作者：胡萍 中银律师事务所
郑先生与王女士是一对夫妻，两人共同成立了一家有限责任公司，该公司向北京某银行贷款1000万元人民币，夫妻二人为该债务承担无限连带担保责任。由于公司经营不善，借款期限已至，公司不能清偿债务。银行遂向法院提起诉讼，要求郑先生与王女士承担连带担保责任。判决生效后，银行申请法院强制执行王先生与郑女士名下财产。法院调查显示：郑先生与王女士名下有房产一套，股票若干。但该房屋已卖给了吴先生，且按市场价格交付了全部对价，只是没有办理产权过户登记。
目前对于这种情况，司法实践中主要有两种情况处理：
第一种情况是：第三人已经全部支付市场对价，并且在实际生活中已经占有使用，虽然没有办理产权过户登记，但依据合同法的规定买卖合同仍然合法有效。理论界主张第三人作为债权人与申请执行人的债权是两个平等的债权，两个债权没有先后之分，都应当同等地受到法律的平等保护，法院不能为保护一个债权而损害另一个债权。因此，法院不得执行该房产。
第二种情况是：我国对不动产实行的是统一登记制度，不动产的权利的改变只有经相关登记机关的登记才会发生效力，因此，人民法院在对不动产进行强制执行的时候只调查该房屋的产权登记人，如果产权登记人就是被执行人，那么法院可以依法进行相关查封和扣押等强制执行行为，所以该房产可以作为被执行财产。持这种理论观点的人认为，根据我国《物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这说明不动产物权的转让，法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时才产生物权转移的效力。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并且实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”其实物权法等相关法律通过不动产登记意在建立起一种物权公示制度，进一步通过公示使当事人产生信赖利益。由于不动产物权的公示方法为登记，通过登记就能确定某项不动产归谁所有，在登记簿上所记载的权利人实际上就是对该不动产的权属在法律上的确认，本案中，郑先生与王女士是该房产登记簿上所记载的权利人。因此法院只需审查登记簿上的名单，即可决定是否强制执行。
房屋能否被强制执行，笔者认为主要的争议焦点在于对于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的解读上，由于尚无相关的司法解释，导致很多法院的执行情况不一，但笔者认为第一种观点更符合第十七条的要义。石以䟡焉，化钝为利；法以䟡焉，化愚为智。法律的目的就是促成交易，保护交易，从而推动社会的进步。
我国《物权法》第十五条的规定：“未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释》（一）第九条第一款规定“法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”，登记并不是房屋买卖合同的生效要件。根据诚实信用原则，郑先生与王女士应当继续履行合同，将房产过户到买受人名下。即使房屋产权虽未转移，法院也不可执行房屋。
那么下面我们就来具体的分析一下，为何法院不能强制执行该房屋的原因。
第一，根据最高人民法院于2015年5月5日发布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
在本案中，因为买受人符合上述的四项情形，因此应当在执行中保护其应有的期待权，从这个角度来说，房屋也是不应当进入强制执行程序的。
第二，债权平等性原则。在法律地位上，买卖房屋合同的债权人，借款合同的债权人，二者是平等的关系，都应当受到法律同等的保护，并不能因为谁先起诉或谁先申请强制执行而获得一种优先于其他债权人的权利。所以，如果法院为了执行生效判决而强制执行房屋，实质上就赋予了郑先生与王女士对该房屋的优先权，这与债权的平等性原则是相悖的，也损害了另一方当事人的法益。
第三，第三人（买受人）主观上无过错原则。第三人按照市场价格支付了全部对价，并已经实际占有了不动产，对于未办理过户登记不具有主观过错。且《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，买受人由于房产出卖人的原因，导致不能办理过户登记，主客观上都不存在过错，法院理应不能强制执行，如果已经查封了，需要解除查封。
第四，我国不动产物权采取登记要件主义，但登记的不动产物权权利只是法律上的“推定”，并非绝对不可推翻，这也就是法律物权与事实物权在现实中的运用。广东江门中院就曾在判决书中提出：物权登记不能对抗实际不动产物权人。这种理论与司法实践的交融不得不让人感叹其审判水平走在了法律的前沿。现实生活中，很多买受人虽然没有办理过户登记，但不影响其对于事实物权的占有，物权效力的转移只是时间长短的问题。故此种情况下认可买受人已经取得了相当于物权的权利，这是符合法律逻辑的。因为法律并没有绝对地要求，因此很多法院在执行案件中，只要不动产法律上的权利是被执行人的，就不顾第三人的利益进行执行，这显然是对法律的生搬硬套，没有参透法条的背后原理。
第五，我国民法典应在区分负担行为与处分行为的基础上，整合登记对抗与登记生效的二元化结构，重构'处分合意+公示对抗'的物权变动模式，进而明确交付占有在内部法律关系的物权变动效力，以及在外部法律关系中的对抗力，交付占有可排除恶意登记者的物权取得。买受人基于对房屋的合法占有权，在一定程度上可以对抗第三人。买受人购买房屋后，由于没有办理产权过户手续，房屋产权未转移，因此法律上的房屋所有权人仍然是郑先生和王女士。但是郑先生与王女士享有的所有权并不是完全意义上的所有权，会受到相应的制约，这种制约实际上是因为买受人所享有的合法占有权对所有权的对抗。买受人基于其与出卖人之间的买卖合同而对该房屋已经合法占有，享有占有权，具有权利推定、占有保护、占有持续三大功能，甚至具有物权的某些效力。因此，从这个角度来说，房屋买受人可以基于其合法的占有权对抗出卖人的请求。
第六，部分法院在对《规定》第十七条解读时，片面的理解“买卖房屋未办理产权变更登记，房屋产权未转移，房屋就可以作为债务人的财产予以执行”。这与法律公平、正义和秩序的价值是相悖的，法院执法以法律为准绳，体现法律价值，从而让整个案件体现出法律效果与社会效果的完美结合，从而让公平、正义和秩序得以彰显。如果无视买卖合同，强制执行买受人正在占有使用中的房屋，不仅不符合公平原则，也破坏了社会秩序的和谐稳定。
综上所述，在执行中，倘若被执行人名下的房产已被出售但尚未过户的，且受让人主观上属于善意的，该房屋不得被强制执行。
注：本文仅代表作者本人观点，不代表中银律师事务所观点。
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