2018年7月15日，我在我的公众号“合同效力实务研究”写了一篇文章《合同无效，返还财产请求权可否排除强制执行？》在该文章中，通过分析现有的法律，并结合法理，我认为：鉴于我国并不承认物权行为的独立性和无因性，鉴于司法实践中确认合同无效并对无效的法律后果作出处理（返还财产等）并没有诉讼时效的限制，而诉讼时效是债权请求权保护的限制（简单讲，诉讼时效与债权请求权有关，与物权请求权无关），所以我倾向认为合同无效，返还财产请求权的性质是物权请求权。即适用《物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。所以，合同无效，返还财产请求权可以排除强制执行。
2019年1月17日，我在我的公众号“合同效力实务研究”写了一篇文章《被执行人是房屋买受人，卖售人可否解除合同以排除对房屋的执行？》，在该文章中，通过分析现有的法律，并结合法理，我认为：关于合同解除的恢复原状，对于标的房屋而言就是返还原物，即过户回卖售人名下。因我国不承认物权行为的无因性，因此应当认为此恢复原状请求权为物权性质的权利。基于物权大于债权的基本法理，卖售人的权利优先于申请执行人的普通债权，卖售人的权利可以排除执行。
2019年11月，最高人民法院发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民纪要”），“九民纪要”对此问题的观点和我的观点基本一致，“九民纪要”同时认为案外人依据确认双务合同无效生效裁判排除执行，要以案外人向被执行人返还价款（本质是交付法院执行）为前提（对此观点，我是支持的）。
“九民纪要”第124条第二款规定：“应予注意的是，在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。”
关于上述规定，我认为有两点需要说明：
“九民纪要”第124条的主题是“案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉”，所以该条第二款也是在“生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除”的前提下展开的。那么，如果没有“另案生效裁判”，案外人直接在执行异议之诉中主张合同无效或解除合同（或案外人在执行异议之诉前给被执行人发合同解除函，在执行异议之诉中主张合同已解除，并据此主张排除执行），并进而主张排除执行是否可以呢？我认为是可以的。因为案外人执行异议之诉审查的就是案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，这里的民事权益包括合同无效或解除后返还标的物的请求权（物权请求权）。这就像案外人以自己是执行标的物的真实所有权人为由提出执行异议之诉排除执行，法院要审查案外人是否是执行标的物的真实所有权人一样（注：这样的执行异议，不论案外人是否提出确权的诉请，法院都要审查案外人是否是实际物权人）。
只要申请执行人的抵押权合法有效，基于抵押权大于所有权的法理，案外人返还原物的请求权不得排除抵押权人的执行。
附：
案例一：王某某与彭某某、张某某案外人执行异议之诉
案情简介：2005年4月18日，王某某（出卖人，甲方）与张某某（买受人，乙方）签订上海市房地产买卖合同，合同约定：甲乙双方无中介公司居间介绍，甲方名下位于上海市长宁区房屋（现地址变更为上海市长宁区某某路房屋）出售给乙方；房屋转让价款1，600，000元。合同中无付款期限。但双方在补充条款中约定：一、乙方购买房屋所得贷款计700，000元归甲方所有；二、甲方每月归还该房贷款，一直到还清为止；三、如甲方还清贷款，乙方同意将该房过户给甲方；四、如甲方不按月归还贷款超过三个月之内，乙方有权买出该房；五、甲方在正常每月按时还贷款时，甲方不得出买该房。在该补充条款下方甲方由王某某、王某某女儿陈某某，乙方张某某签字，由见证方上海某某房地产纪纪有限公司第十一分公司盖章及见证人欧阳某某签字。
为办理过户登记，2005年4月28日，王某某（出卖人，甲方）与张某某（买受人，乙方）重新签订上海市房地产买卖合同，合同约定：甲乙双方无中介公司居间介绍，甲方名下位于上海市长宁区房屋（现地址变更为上海市长宁区某某路房屋）出售给乙方；房屋转让价款1，600，000元；甲方于乙方交清房款时腾房并通知乙方进行验收；付款期限：2005年4月28日前支付900，000元，2005年5月31日前支付700，000元。嗣后，凭借王某某办理的公证委托书，案外人欧阳某某与张某某办理了产权过户手续，房屋产权过户登记至张某某名下。银行根据双方办理的手续发放了银行贷款700，000元。
2012年8月21日，上海市某某路房屋因人民法院采取查封措施而被限制登记，2012年12月7日，限制登记被注销。
2012年12月5日，上海市某某路房屋因人民法院再次采取查封措施而被限制登记，2013年4月12日，限制登记被注销。
2013年9月18日，上海市某某路房屋因人民法院再次采取查封措施而被限制登记，2013年10月23日，限制登记被注销。
2014年8月22日，上海市某某路房屋因人民法院采取查封措施而被限制登记，2014年9月10日，限制登记被注销。
另查明，2012年10月26日，王某某女儿陈某某向张某某帐户转帐410，000元，用于结清该套房屋的银行贷款。2012年11月29日，银行出具贷款结清证明，用于办理抵押登记注销手续。
还查明，2014年10月30日，涉案房屋所在的居委会出具居住情况说明载明：王某某，女，身份证编号：……；陈某某，女，身份证编号：……，两人系母女关系，自2001年起至今，一直居住在某某路房屋。当日，物业管理有限公司出具情况说明载明：兹证明王某某、陈某某自2001年起至今，长期居住在上海市某某路房屋。该房屋的物业管理费均由王某某或陈某某向本公司缴付。王某某方交纳了2012年部分的燃气费、水费、电信费。
再查明，2014年9月3日，在本院主持下，彭某某与张某某、及案外人欧阳某某、周某某、上海某某酒店公寓管理中心达成如下调解协议：一、张某某、欧阳某某、周某某、上海某某酒店公寓管理中心共同结欠彭某某借款本金、未付借款利息、违约金、律师费、案件受理费及财产保全费以2，730，000元计，该款张某某、欧阳某某、周某某、上海某某酒店公寓管理中心于2014年9月12日前向彭某某支付1，500，000元，于2014年10月31日前支付余款1，230，000元，若张某某、欧阳某某、周某某、上海某某酒店公寓管理中心逾期支付上述任何一期还款，则张某某、欧阳某某、周某某、上海某某酒店公寓管理中心另需向彭某某支付违约金300，000元，彭某某有权就未支付的欠款以及违约金一并向法院申请执行；……。根据已生效的民事调解书，彭某某申请对本案系争房屋采取了财产保全措施并申请执行。
2014年8月9日，王某某与张某某签署上海市某某路房屋的上海市房地产买卖合同，2014年9月15日，陈某某及张某某向上海市房地产交易中心申请办理过户登记手续时因房屋上存在上述调解案件的司法查封而遭拒。
2014年11月5日，王某某向本院提起执行异议，要求法院中止对系房屋的执行并撤销对系争房屋的查封。
2015年9月23日，本院执行庭出具执行裁定书驳回了王某某的异议。
现王某某以诉称理由诉至本院。
裁判原文节选【案号：上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2673号】王某某与张某某在2005年4月18日就系争房屋签订了上海市房地产买卖合同，合同中无付款时间。王某某与张某某于2005年4月28日签订备案合同并办理了房屋过户手续。从王某某与张某某签订不同版本的买卖合同，王某某女儿陈某某结清贷款的事实及王某某实际使用房屋的事实看，当事人之间转让房屋的目的仅为了套取银行贷款，并无真实交易房屋的意思表示。在履行合同过程中，张某某并无支付房款及交付房屋的行为，双方内心真实的意思表示与合同显示的内容相悖。由此可见王某某与张某某签订的房屋买卖合同仅是为了规避我国金融机构的信贷政策而假意签订，签订房屋买卖合同而套取贷款的行为违反法律禁止性规定，因此房屋买卖合同无效。为达成套取贷款的目的，王某某与张某某先后签订了两份房屋买卖合同，该两份合同均为无效合同。根据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。王某某要求张某某将房屋产权恢复登记至王某某名下的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因房屋产权系王某某所有，彭某某不能根据15501号案件对系争房屋申请执行，彭某某因此遭受的损失，彭某某可根据相关当事人的过错依法另案主张。至于本案诉讼的起因，王某某存有一定过错，应与张某某分担诉讼费用。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告王某某与被告张某某于2005年4月18日及2005年4月28日就上海市某某路房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告张某某于本判决生效之日起十日内协助原告王某某将上海市某某路房屋产权恢复登记至原告王某某名下；
三、被告彭某某不得依据15501号案件就上海市某某路房屋申请执行；
四、驳回原告王某某其余诉讼请求。
案件受理费19，200元，由原告王某某、被告张某某各半负担，被告张某某负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告王某某。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
案例二：鸿汇公司与赖某、蒋某案外人执行异议之诉案
案情简介：2014年7月16日，内江市东兴区人民法院立案受理了赖某诉黎斌、蒋某民间借贷纠纷一案。2014年10月24日，原审法院作出了（2014）内东民初字第2891号民事判决书，判决黎斌、蒋某向赖某支付借款697833.3元及利息。黎斌与蒋某于2013年4月15日登记结婚，2014年7月25日离婚。在该案审理期间，原审法院于2014年7月31日作出（2014）内东民初字第2891号民事裁定，对蒋某的某房屋予以查封，并于2014年10月8日又作出（2014）内东民初字第2870、2897号民事裁定，对蒋某的上述房屋予以轮候查封。原审法院在执行赖某诉黎斌、蒋某民间借贷纠纷一案中，2015年11月26日，案外人鸿汇公司向原审法院提出异议，要求解除对被执行人蒋某某房屋的查封，并停止对该房屋的执行。2015年12月14日，原审法院（2015）内东执字第25-1号执行裁定以案外人鸿汇公司提出异议不成立为由裁定驳回鸿汇公司的异议。2015年12月30日鸿汇公司对该裁定不服，提起诉讼。
另查明，鸿汇公司于2012年4月15日与蒋某签订《商品房买卖合同》，约定鸿汇公司将某房屋出售给蒋某，房屋面积340.61平方米，总价为人民币2，652，180元，其中首付款802，180元，其余购房款1，850，000元由蒋某向中国光大银行股份有限公司成都市某支行（以下简称光大银行）贷款支付。2012年3月31日，蒋某作为借款人与光大银行订立《个人贷款合同》，借款金额为1，850，000元，鸿汇公司作为保证人为该借款提供阶段性保证。2012年8月1日该房产登记备案在蒋某名下并已交付，2015年4月17日因蒋某未能按时偿还银行贷款，光大银行向双流县人民法院申请执行（2015）川成蜀证字第206号公证书，要求蒋某提前偿还贷款，并要求鸿汇公司承担担保责任。鸿汇公司于2015年9月17日代蒋某偿还了银行借款本息及相关费用合计1，950，936.22元后，于2015年11月6日向蒋某发出《解除<</span>商品房买卖合同>通知》，解除与蒋某签订的《商品房买卖合同》。
二审查明，某房屋在预查封前已经达到交付条件，鸿汇公司也已通知蒋某接房，但蒋某因个人原因，未能及时接房并办理房屋转移登记手续。某房屋于2014年7月31日被原审法院预查封，蒋某遂停止按揭还款。光大银行于2015年4月17日向双流县人民法院申请执行（2015）川成蜀证执字第206号公证债权文书，双流县人民法院受理后，向蒋某、鸿汇公司发出了《执行案件受理通知书》、《执行通知书》、《报告财产令》，鸿汇公司于2015年9月17日代蒋某偿还了光大银行借款本息及相关费用合计1，950，936.22元，2015年11月23日，鸿汇公司向蒋某发出《解除<</span>商品房买卖合同>通知》解除与蒋某签订的《商品房买卖合同》。2015年9月22日，鸿汇公司向成都仲裁委员会申请仲裁，2016年1月25日，成都仲裁委员会裁决，确认鸿汇公司与蒋某签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下统称《商品房买卖合同》）于裁决生效之日解除，蒋某协助鸿汇公司办理撤销《商品房买卖合同》备案的有关手续，并支付鸿汇公司违约金265，218元，律师费49，206元。
裁判原文节选
一审【案号：四川省内江市东兴区人民法院（2016）川1011民初183号】案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院以申请执行人为被告，必要时以被执行人为共同被告而提起阻止对执行标的物强制执行的诉讼。原审法院在审理赖某等人诉蒋某、黎斌民间借贷纠纷案案件中，依法对某房屋采取了预查封措施和轮候查封措施，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预售预告登记的房屋，第十八条规定：预查封的效力等同于正式查封效力……。虽然预售商品房买卖不同于已登记所有权房屋的转移买卖，但该通知第十五条的规定，正是为了避免商品房买卖合同的一方当事人为被执行人时，使开发商与购房者之间产生新的纠纷，防止任何人对查封财产进行转移、设定权力负担或其他有碍执行的行为。本案中，某房屋在人民法院查封后，即意味着公权力的介入，且查封在前，在未依法解除查封前该查封具有排他的法律效力，鸿汇公司以解除了与第三人蒋某的商品房买卖合同为由主张解除对该房屋的预查封，无法律依据，其提出的执行异议请求不能成立，原审法院依法不予支持，赖某的抗辩理由合法、成立，原审法院依法予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及最高人民法院《民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：驳回原告成都鸿汇置业有限公司的诉讼请求。诉讼费13800元，由成都鸿汇置业有限公司负担。
二审【案号：四川省内江市中级人民法院（2017）川10民终248号】本案的争议焦点是：鸿汇公司在某房屋预查封期间是否有权解除与蒋某签订的《商品房买卖合同》，某房屋应否确定为鸿汇公司所有，原审法院应否停止对某房屋的执行。
根据最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”、第十六条“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算”之规定，对于蒋某购买的已由鸿汇公司办理了房屋权属初始登记及登记备案的房屋，原审法院可以进行预查封，如房屋权属在预查封期间登记到蒋某名下的，则预查封自动转为正式查封。又根据最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭”以及最高人民法院《关于适用<</span>中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百七十九条第一款“在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行”之规定，预查封的效力等同于正式查封，因此，一旦被查封人的某项权利被预查封，被查封人就应维持其该项权利的效力，而不得通过仲裁程序等处置被预查封的权利，即便有此行为，也不影响人民法院执行程序的进行。
本案中，某房屋的买受人蒋某为诸多案件的被执行人，其与鸿汇公司签订的《商品房买卖合同》已办理了登记备案手续，购房款已全部支付，所购房屋也已由鸿汇公司办理了所有权初始登记，原审法院依法进行了预查封。但在原审法院预查封以后，鸿汇公司向成都仲裁委员会申请仲裁解除《商品房买卖合同》。该仲裁裁决的直接后果就是致使蒋某丧失取得某房屋所有权的可能，其实质是在未经执行法院审查同意的情形下，借由仲裁形式达到解除《商品房买卖合同》，从而处分被预查封财产的目的，客观上导致了人民法院采取的预查封措施因失去查封对象而落空，使预查封措施形同虚设，执行该财产不再成为可能。故鸿汇公司申请仲裁的行为实为借仲裁裁决对抗人民法院实施的预查封及房屋转移登记后将进行的执行措施而为，该仲裁裁决妨碍了人民法院的执行行为，其效力不应得到人民法院的认可，即鸿汇公司在某房屋预查封期间无权解除与蒋某签订的《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同应继续履行，预查封措施也应予维持。因此，鸿汇公司请求停止执行的理由不能成立。
对某房屋的所有权的问题，如上所述，鸿汇公司在某房屋预查封期间无权解除与蒋某签订的《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》应继续履行，该房屋在2014年5月30前也已具备交付登记条件，现蒋某只需协助办理房屋所有权转移登记手续即可取得房屋所有权，人民法院的预查封措施也将转化为对其房屋所有权的正式查封，执行工作也将进行下去。基于以上的分析，故不宜再将某房屋确认为鸿汇公司所有。对鸿汇公司因承担连带保证责任而向光大银行支付的费用，鸿汇公司可另案向债务人蒋某追偿。因此，鸿汇公司的上诉请求均不能成立，应予驳回
综上所述，鸿汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28，017元，由成都鸿汇置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
再审【案号：四川省高级人民法院（2018）川民再537号】根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，故，本案的争议焦点系鸿汇公司在御香山房屋被人民法院预查封后是否有权解除《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》被成都市仲裁委员会裁决解除的事实能否阻却人民法院的执行行为。
（一）四川省内江市东兴区人民法院对御香山房屋进行预查封的行为并无不当。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预售预告登记的房屋”和第十八条“预查封的效力等同于正式查封效力……”的规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，预查封的效力等同于正式查封，待权属登记后自动转为正式查封。预查封的目的是为了保护债权人诉讼利益的实现，故，因蒋某不履行人民法院生效法律文书确定的还款义务被强制执行，四川省内江市东兴区人民法院裁定对御香山房屋预查封的行为符合上述规定。
（二）人民法院对御香山房屋的预查封行为不影响鸿汇公司依据《商品房买卖合同》的约定行使合同解除权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立变更，转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，鸿汇公司依照其与蒋某签订的《商品房买卖合同》的约定办理了预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的登记，故蒋某尚未取得御香山房屋的所有权，该房屋登记的所有权人仍为鸿汇公司。据二审法院查明，鸿汇公司按照合同约定通知蒋某收房，并要求其提供办理产权的相关资料，蒋某未收房，也未提供相关资料。故，御香山房屋未交付蒋某使用，未办理相关登记过户手续的责任在蒋某，鸿汇公司对此并无过错。鸿汇公司与蒋某签订的《商品房买卖合同》附件五第三条第二项第五目明确约定买受人获准了房屋抵押贷款后，如因买受人逾期偿付银行借款原因，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用，出卖人有权向买受人追偿。买受人在出卖人承担了保证责任后十五日内未向出卖人支付完全部担保损失的，则出卖人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求买受人按照买卖合同约定的房屋总价款20%支付解除合同违约金。本案中，因蒋某逾期偿付银行贷款，鸿汇公司于2015年9月17日承担了担保责任，代蒋某偿还了光大银行借款本息及相关费用合计1950936.22元。蒋某未在合同规定的十五日内向鸿汇公司支付担保损失，合同约定的解除条件已成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，鸿汇公司有权根据双方合同约定的争议解决方式向成都市仲裁委员会申请仲裁，请求解除合同。因此，蒋某尚未取得御香山房屋的所有权，因蒋某逾期偿还银行贷款导致鸿汇公司代为支付，鸿汇公司行使解除权符合法律规定和合同约定。
（三）案涉《商品房买卖合同》解除后，针对御香山房屋的执行行为应停止。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。最高人民法院《关于适用<</span>中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百七十九条第一款规定：“在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行”。上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，但并未禁止当事人不以规避执行行为目的而对被查封财产上原有基础法律关系依法变更的权利。本案中，御香山房屋初始登记在鸿汇公司名下，御香山房屋的所有权人为鸿汇公司，未交付给蒋某使用，也未转移登记给蒋某，因此，蒋某未取得御香山房屋的所有权，也未实际占有该房屋，仅享有《商品房买卖合同》上的相关债权。因蒋某违反合同约定，鸿汇公司依法解除双方签订《商品房买卖合同》，并不是通过仲裁程序将蒋某拥有产权的房屋确权给鸿汇公司，而是依法对鸿汇公司与蒋某之间预售商品房买卖合同关系的变更，不属于规避人民法院执行的行为。且赖某没有提供证据证明鸿汇公司与蒋某之间系恶意串通解除合同，以达到规避执行的目的。因此，原审法院适用上述条文，认为不应停止对御香山房屋的执行，系适用法律错误，本院予以纠正。合同解除后，人民法院的执行行为已没有法律基础和事实基础，应依法停止对御香山房屋的执行，解除预查封，但人民法院可就鸿汇公司应退还给蒋某的购房款继续查封、扣押。
综上所述，鸿汇公司申请再审的理由成立，本院对此予以支持。原审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：
一、撤销四川省内江市中级人民法院（2017）川10民终248号民事判决和四川省内江市东兴区人民法院（2017）川1011民初183号民事判决；
二、确认成都市天府大道南段2917号“御香山”项目中38-1-10号房屋归成都鸿汇置业有限公司所有；
三、停止成都市天府大道南段2917号“御香山”项目中38-1-10号房屋的执行，解除对该房屋的预查封。
一审案件受理费13800元，二审案件受理费13800元，均由赖某负担。
本判决为终审判决。
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