上两节我们说了增值税及附加、土地增值税的计算，有一些留言需要回复和说明一下：
1、增值税及附加，销项税要不要扣减土地价款？
答案是：要！
有三位朋友留言说自己公司在算销项税的时候，直接用销售收入/1.1*0.1,没有减土地价款。那应该是你们公司的计算模板错了。
销项税的公式如下：
销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1 适用税率)*适用税率
=（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1
2、土地增值税，应税收入（不含税）要不要扣减土地价款?
答案是：不确定！
有两种声音：
第一种：应税收入（不含税）=销售收入-销售收入/1.1*0.1
第二种：应税收入（不含税）=销售收入-销项税=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1
也就是说，第二种在算收入的时候，扣减的部分少了一块“当期允许扣除的土地价款”，扣减的少了，那收入就多了，土地增值税会多一点。
这两种方法哪种对呢？官方不澄清，我们也不知道，你们公司选择用哪种，你就用哪种吧。
（Ps: 我的例子用的是第二种算法）
3、土地增值税
有朋友微信我，开发成本分摊，不能直接按建筑面积分摊，要按不同业态的专属成本计算。不能按专属成本分开的，再按照可售建筑面积分摊。
是的是的，说的很对：）这里更正一下。
开发成本分摊：如果能分出不同业态的专属成本，则按照专属成本计算，不用分摊。比如普通住宅建筑单方成本是2800，商业是3200，那么就按照业态分开计算。而不能分清楚的成本，则按照可售建筑面积分摊。
以上是问题回复，接下来言归正传，这一节我们说房地产开发环节三大税的最后一个：企业所得税。
01企业所得税的计算逻辑
企业所得税的大逻辑很简单：企业的收入总额减去准予扣除的金额，再乘以税率25%。
企业所得税=(销售收入-准予扣除的金额)*25%
准予扣除的金额=已销开发产品计税成本 期间费用 税费
其中: 已销开发产品计税成本包括
（一）土地征用费及拆迁补偿费：指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（二）前期工程费
（三）建筑安装工程费
（四）基础设施建设费
（五）公共配套设施费
（六）开发间接费。
期间费用包括销售费用、管理费用、财务费用
税费包括增值税金附加、土地增值税、印花税等
（这些都是我在网上抄的，其实规则非常复杂，网上有些公众号专门是写房地产开发所得税哪些能抵扣。按照投资人员简化理解，就是只要能开出发票的，抬头是这个项目公司的，不是土地滞纳金等等特殊情况的，大概可以抵扣或者按照一定比例抵扣所得税。）
2营改增以后，具体计算时，都用不含税的数据
回忆一下之前土地增值税计算时，收入都要扣减销项税，成本都要扣减相应的进项税。
具体计算的时候，顺序是这样：先算增值税及附加，把每项的销项税和进项税都留在表格里；再算土地增值税，数据都要扣减相应的销项和进项税；最后再算企业所得税，直接采用算土地增值税时不含税的数据即可。
注意的几点：
（1）由于我们用的已经是不含增值税的数据，扣减税费时不能扣减增值税本身，只能扣减增值税附加，否则会造成重复扣减。
（2）如果是由于并购贷产生的财务费用（利息）不可以在项目公司计算所得税时扣除。这是因为并购金额是受让方支付给转让方的，相应的利息也是受让方承担，也就是项目公司的股东承担，不是项目公司承担，主体不同。
（3）如果是罚金、罚款和被没收财物的损失（行政性罚款），比如土地滞纳金等等，不得扣减。
3预征和清缴
企业所得税也要预征，预征公式是：
企业所得税预缴税金=[预收房款÷(1 10%）×预计毛利率-预缴的土地增值税-预缴的附加税金- 当期发生的营销费用、管理费用、财务费用和营业外收支]×25%
对投资人员来说，预收房款就是销售回款
预计毛利率各个地区不同，有15%的，有18%的，有20%的，需要在网上查一下。
清缴时点：
房地产企业所得税是按年汇算清缴，年度内企业有所得就纳税，有亏损不纳税，今后年度实现的所得可以按规定弥补以前年度亏损。
4具体计算的例子
（一）假设条件如下
先回顾一下上节的例子的一些假设数据
销售回款（含税）=119000万元
转让房地产收入总额（不含税）=110909万元
取得土地使用权支付金额=30900万元
房地产开发成本（不含税）=31829万元
预缴增值税附加税金=3245*12%=389.4万元
实缴增值税附加税金=5808*12%=697万元
预征土地增值税=3470万元
实缴土地增值税=9848万元
营销费用、管理费用（不含税）=115万元
这里再补充几个假设：
土地使用税=100万，印花税=5万；资本化利息=100万
营业外收支为0
当地适用的预计毛利率=15%
（二）企业所得税预缴税金计算
企业所得税预缴税金=[预收房款÷(1 10%）×预计毛利率-预缴的土地增值税-预缴的附加税金- 当期发生的营销费用、管理费用、财务费用和营业外收支]×25%
=【119000/(1 10%)*15%-3470-389.4-115-100-5-100】*25%
=3012万元
（三）应缴企业所得税计算
企业所得税=(销售收入-准予扣除的金额)*25%
=（110909-30900-31829-697-9848-115-100-5-100）*25%
=9329万元
5收购前亏损
标的公司如果是亏损或持续亏损的，并购方在收购后可冲抵部分所得税，但可弥补亏损年限不得超过5年，并且需要确认可弥补亏损是否有效。
具体在尽职调查的时候，看一个叫'企业所得税弥补亏损明细表'（企业每年给税局申报的一套表里都有这张表），在最后一项有“可结转以后年度弥补的亏损额”，可以看到过去五年可以弥补的亏损额。
那么可以预计一下项目在哪一年结转收入，会产生利润，大致倒退五年，看看大概有多少年度弥补的亏损额。这个只能大概估一下，投资人员肯定是估不准的，如果没有把握，测算时可以不考虑这一块，给未来留一点空间。
（以下这个图是在百度图片里随便找的一张，大家看一下“企业所得税弥补亏损明细表”长啥样）
小结：
企业所得税公式
企业所得税预缴税金=[预收房款÷(1 10%）×预计毛利率-预缴的土地增值税-预缴的附加税金- 当期发生的营销费用、管理费用、财务费用和营业外收支]×25%
企业所得税应缴税金=(销售收入-准予扣除的金额)*25%
准予扣除的金额=已销开发产品计税成本 期间费用 税费
抵税表
再回顾一下之前的抵税表，所得税除了溢价，其余基本都可以抵扣。
增值税及附加
土地增值税
所得税
土地成本
土地出让金
√
√
√
契税
ⅹ
√
√
城市基础设施配套建设费
ⅹ
√
√
拆迁补偿
√
√
√
溢价
ⅹ
ⅹ
ⅹ
建安成本
√
√
√
管理费用
√
计算扣除
√
营销费用
√
计算扣除
√
财务成本
ⅹ
计算扣除
√
下期预告：
我们连着用了五节，把地产收并购涉及到主要税费讲完了。接下来一节是入门篇的第二个小高潮，我想跟各位讨论一下非常规的项目怎么算税，比如旧改、配建保障房、村企合作等，这些可以说是房地产投资界的几大未解之谜了：）我也没有确切的答案，跟大家一起探讨一下。
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