我们很久不聊房子了。有很多人问，尤其是房价在跌的同时，信贷政策变宽松了，有些人开始陆陆续续地问我房子这个话题。
你注意，他们问的是房子本身，不是信贷，信贷我们改天聊。
房子是个敏感的话题，说不好，很多人都会骂，因为这涉及到很多听众的主要财产。
这是人性，事关一个人的主要财产，他总是很难听进去多方面意见的。但是既然读者问，我总不能说假话。
所以我说，是斗胆聊一聊，话如果不中听，你都当个P，忘了算了。
我这个年纪的人，经历过完整的房子的市场化。
90年代商品房刚出现的时候，人们的居住条件普遍很差，有的住在单位的家属院里，相当于今天的多层，基本上都不是大客厅的格局，有的餐厅与客厅还不分离，这已经算最好的。那时候高级干部也无非有个小院。
其次是共享厕所和厨房的筒子楼，然后是巷子胡同里的平房，再然后那就是棚户区。
商品房为什么一开始能够吸引大众？并不是源于它有投资价值。90年代的时候人们还认识不到这些。
大家只是觉得商品房很宜居，尤其是有专门的厨房，餐厅和客厅分离，甚至主卧还带卫生间，这个设计很合理，起码比此前的居住条件合理多了。
后来慢慢发展出来多层，2000年初期，商品房以多层为主。
小高层乃至高层是后来的产品，把时光回溯到十几年前，人们实际上是不喜欢高层的。
高层的价格低于小高层低于多层，为什么？
因为那时候高层是强制推行的，为了节约土地，为了提高容积率。
当然，后来人们也追求低容积率，但主要是为了停车，是为了车位的配比，毕竟从2010年开始往后，人均保有的汽车量开始大幅度攀升，城市里对车位的需求也开始大幅度攀升。
于是你发现那些老旧的多层，有很多问题。有的没有电梯，有的车位配比不够。容积率是低，可是小区设计的不合理。
那个年代也有别墅，往往都没有地下室，车位一般是停在自家北花园里，属于占地的一部分。
后来同样是为了节省土地，限墅令，某些区域不允许盖别墅了。怎么做呢？开始变成联排，那时候往往都是双联排，后来渐渐发展到四联排，六联排。
这个主要体现在花园上，别墅的花园是O，一圈，双联排的花园是C，再往后更差，就变成两杠的，甚至一杠的。
再往后，联排也不被允许，继续纳入限墅令的范畴，人们发明了叠排的概念。
叠排实际上就是十多年前的多层里的跃层，改头换面换个马甲重新包装上市了。
还是为了节省土地，无论什么排，都开始往地下挖，向下寻找空间，下挖一层不够，下挖两层。
那么房子的面宽越来越窄，也就是说，占地面积变小，采光不好，通透性不强，于是开始发明大平层，所谓平墅的概念。
你会发现所有操作都是为了绕开政策限制。
那么我们来看一个问题，如果你把目光往前看，你去看看二十年前的多层，去看看二十年前的别墅，去看看二十年前的小高层，高层。
会发现什么问题？就是我前面说的，产品被淘汰了。
要么没有电梯，要么电梯老化，要么没有地下室，要么人车不分离，总而言之，言而总之，你让新一代的人去看老一代的产品，都有各种各样的不如意。
在房价快速上涨的阶段，这个问题是不严重的，为什么？
因为买房的人，俗称上车。他们不见得是对自己要买的这个产品满意，而是为了对冲货币贬值的风险，只是为了赶上房价起飞的末班车，所以管它适不适合住，先买了再说。
临时住个三五年，钱攒够了，就卖掉这些老产品，去置换新产品了。
这在过去的很多年里是非常普遍的现象，所谓刚需就是这么起来的。这里的刚需其实是指上车的刚需。
可是我们想过没有，如果房价不涨，或者很缓慢的上涨，那么市面上的老产品怎么卖？
你仔细想想刚需真的存在吗？我是指非得购买上一代产品的刚需真的存在吗？
他买老产品不是为了住，而是为了拿它当城市基金使，他只是买了一只城市基金，然后静待合适的时机去置换新产品。
如果这个老产品现在的涨幅都跑不赢存款，那么这些所谓的刚需，还存在吗？
你注意，绝对的刚需是存在的。可是这些刚需，他们在干嘛？他们在持币购买新房。
更重要的是，我们站在城市管理者的视角下想一想，整件事有没有影响城市本身的利益？有没有？
答案是没有。
城市并不关心那些上一代老产品二手房的持有者能否顺利的溢价卖出，不关心的。
城市唯一关心的是自己的地能不能卖出。而自己的地能不能卖出，取决于KFS。KFS关心什么？关心新房的销量。
这就是为什么你去看一个楼盘，无论什么楼盘，包括豪宅区。
一期的时候，绿化都非常好，我说过很多次了，买预期，卖事实。房子没有卖光，样板还在起作用，绿化当然非常好，物业当然非常好。否则新客户怎么来呢？
可是等二期，三期，四期卖光了。KFS撤走了，再过五年，你去看同一个小区，你看看绿化如何，物业如何。
我还没有给你讨论产品更新换代的问题。仅仅是这些地方都绕不开。而且这些存量旧房里面的主体，或者说最多的品种是什么？是高层建筑。
高层建筑老化二十年后，真的会溢价吗？真的吗？我们心里都清楚，房子是折旧的，有可能溢价的是土地。
可是，越多人平摊了同一块土地，那么这块土地实际上你想要变现的难度就越大，因为这栋建筑也许是属于500个人的。
你拆迁都很难拆。何况等拆迁？如果你房龄20年的时候出不了手，难道你再等50年等拆迁？20年后，你自己的寿命还有50年么？
这些全都是问题，哪怕你今天不觉得，10年后，20年后都是你要面临的问题。因为未来的10年，20年，房价总体上可能就是缓慢上涨，甚至不涨的。
我们想一想，一个自住者，如果房价不涨，他为什么不去买那些产品更新，户型设计更合理的一手新房呢？
除非摇不到，可是当下的现状已经是，摇得到，甚至不用摇。
我问你，城市未来的10年，20年难道不需要卖地？既然要卖地，你觉得一手房供应量有办法大幅度下降么？
你注意我的措辞，不是能否，是有办法吗？
城市难道不挣钱了？地铁难道不养了？既然你我都明白，那你觉得，长期看，对于多数地区，新房到底是越来越好摇还是越来越难摇呢？
你注意，我并不是告诉你房子不能买，我只是告诉你，如果你要买房子，不能像十年前那样无脑买了。
你要考虑的东西非常非常多了。
首要考虑地段，这个地段的未来怎么样，十年，二十年是否始终在发展期。你注意，这个要求苛刻了很多，比十年前投资房地产苛刻得多。
那时候只要看有地铁，有好的学校医院公司综合体就可以了。现在你甚至要考虑预期。
地铁会不会越来越密？这个学校和医院的潜力如何？甚至这个片区的公司的潜力如何？行业的潜力如何？别回头你觉得这附近有大公司，结果人家公司没落了，甚至人家行业没落了。
你还要考虑小区，户型，社区，产品设计理念。否则十五年之后，你准备卖给谁？
你还要考虑稀缺性，这东西到底有没有替代品？或者说，十五年之后，你的二手房要面对的对手盘是谁？
如果对手盘是城市，那你别想了。你斗不过的，你捂的是盖好的，用旧的楼。而人家捂的是地，人家可以盖更新的，更科学的，更合理的产品出来，你怎么竞争？
你想竞争除非房价处于快速上涨周期，如果不是，那回头人家新房卖的比你二手房还便宜，人家还新，还科学，还合理，你咋竞争？
所以一定要想清楚对手盘是谁。
不是不能投资，可是投资的第一要素是什么？是思考怎么退出。所以一定要想清楚未来的一切可能性，你要买就得买不可复制，你要买就得买必须有共识。可以复制的产品，你是斗不过城市的。
只要城市可以在你附近盖同样的品种，那他一定有本事盖的比你好。那你将来怎么卖呢？
房产不是无脑投资的时代了，城市已经从你的兜底者，变成了你的对手盘。
游戏，升级了。
我知道这些话不中听，所谓顺我者独立思考，逆我者被人洗脑，这是当代网民的现状。可如果你要听实话，这就是实话。
联系客服
