最近看了很多市场数据，把它们串在一起之后，惊觉刚需今年在重庆买房的第一大威胁，也许根本不是正在缓涨的房价（它只能排第二）。
我梳理了今年第一周截至上一周，主城区商品住宅每一周的供应面积、成交面积。
过去16周时间里，有15周都是供不应求。而从2月份第一周开始到上一周，已经连续11周供小于求。
市场回暖期是开发商多卖房子、多赚钱的好时机。结果这16周的周均供应量与周均成交量的缺口，达到15万方（约等于1500套房子）。
是开发商不愿意加大供应吗？有钱不赚是傻子。说明短期供应量是真的跟不上了。截至3月份，主城区商品住宅的存销比降到3.8个月，是最近18个月的最低记录。高层2.4个月、洋房4.5个月、别墅10.7个月，都是连续4个月下降。相当于这四个月开发商都没有新货供出来，一直靠消耗存量来维持前端的房源供应。这种局面的出现，还是因为过去三年的土地成交量对比从前大幅缩减。与此同时，2018年到2020年每一年的商品房成交量又远超过当年的土地成交量。2020年的商品房成交量是土地成交量的1.75倍、2019年是2.24倍、2018年是2.27倍。也就是说，这几年的土地成交量没有满足商品房的消耗速度，每一年都在大量消耗之前的存量。开发商要等到4月28日才进行第一次集中土拍，而一个项目从拿地到开盘，一般要半年的周期。这意味着，在今年11月份之前开发商都很难大批量上新。信息来自重庆市公共资源交易网
前三年土地成交量大幅缩减的影响逐步显现、土地两集中又导致开发商不能及时补货……种种因素下，「供不应求」会成为重庆楼市今年的常态。
持续供不应求，一定会给市场传导紧张情绪。
买房子的人看到楼市这么火热，必然担心房价上涨，然后赶紧买房。买房子的人一多，成交量就跟上去了。在短期供应本就不足的情况下，加剧供不应求。
这么循环一圈，必然推高市场热度。
市场热起来后，又会推动存销比继续降低。参照往年的数据，当存销比低于3个月时，重庆楼市基本就进入了行情火热期。2016年到2021年主城区商品住宅存销比变化，数据来自铭腾此时最先承接热度的，一定是市场中相对便宜的低价盘和限价盘。市场越热，它们消失的速度就越快。等“笋盘”越来越少直到消失，刚需将别无选择，只能去买地价更贵、房价更贵的那些新房。而且也没有多少“平易近人”的高层可以选。因为主城区的容积率一直在降，去年是1.6左右。越来越多的小高层和洋房会取代高层，成为刚需的最低门槛。所以，市场中相对便宜的房子会加速消失，才是刚需今年在重庆买房的第一大威胁。
这种形势下，哪怕房价不因为行情而上涨，也会因为地价和产品“升级”而结构性上涨。购房门槛步步升高，是必然。
刚需今年在重庆买房，还要警惕心机深重的房价——重庆房价的稳步缓涨趋势，已经基本形成。
1、2月份时主城区的房价实际上没怎么动，也没什么涨势。3月份重庆楼市正式进入回暖期后，房价走出了一条小步上扬的曲线，每周小涨几十到一两百元。
到上一周时，主城区商品住宅的建面均价突破14000元/㎡。对比3月第一周，涨了773元/㎡、涨幅约5.8%。千万不要小看了稳步缓涨的威力。它看起来很弱，犹如隔靴搔痒。但我认为，对刚需而言，稳步缓涨比跳涨更可怕。现在全国严打房价过热，跳涨必被抓典型，持续性很弱。调控之后必回调，按照惯例还会有两年房价蹦不起来、市场冷冷静静的横盘期。这种时期对刚需来说，其实是很友好的。而重庆把房价涨幅摁在安全线内，但楼市又在持续回暖，这种情况下稳步缓涨的续航能力是很强的。如果房价每一周、每个月都在上一周、上个月的基础上小涨一点，长期累积下来的复合涨幅一点都不弱。
要是你拖到年底再买房，然后回看现在的房价再做个对比，可能会产生一种“早知道……当时就该……”的情绪。今天讲了这么多，就是想今年必须买房、必须换房、以自住为主要目的的朋友们看清现在的市场形势。
你说它友好吧，好像也对。至少有调控这面大旗立着、新房限价压着，重庆房价不至于跳涨。
你说它暗戳戳地挖坑吧，好像更对。低价盘加速出清、地价缓涨、房价缓涨，叠加在一起搞了一枚看似没有伤害的烟雾弹。
所以，要是有人告诉你今年也就那样了，继续观望又何妨。让他闭嘴，你只管好好看房、买定离手。
