日本人投资房产，6000万血本无归

◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 海狸同学

◎以下内容及观点不代表广州楼市情报立场

都说投资海外资产难。

身为外国人，不了解当地的市场，无法接触到当地的资源和资料，一不小心就踩坑。

但你不知道的是，即使是本地人投本地资房产有时候也会失败。

今天我们分享的，就是一个日本人投资日本房产的失败故事。到底是怎样的坑连当地人都躲不过？

渴望成功的背后

是虎视眈眈的坑

故事的主人公是36岁的辻先生。他毕业于东京一所一流的私立大学，是一家大型电信公司企业销售部的助理科长。

但相比起自己的同学和同事，他并不突出，也不优秀。这让他燃起了对“成功”的渴望。在看了那本著名的《富爸爸，穷爸爸》后，他瞬间明白了自己的努力方向——房地产投资。

于是他开始从书籍和视频流网站上收集各种房产投资信息，并参加了日本当地的房产研讨会。甚至走在街上，他也会习惯性地看一下房地产机构的传单，看看该地区的投资类房产价格区间和收益率是怎样的水平。

某一天，辻先生参加了一个主题是“郊区房地产投资”的研讨会。

研讨会上的讲师说，“东京的单间公寓已经饱和，所以房产投资者开始转向郊区的房产”。有人告诉我，郊区房产的价格在未来会进一步上涨，辻先生的直觉告诉他，“就是这里了！”

于是他踏上了寻找郊区公寓的道路。

辻先生在大学时期是游艇俱乐部的成员，他对于湘南和房山一代的海边有着非常美好的回忆。于是在选房的时候，他第一时间决定选择神奈川县沿海的某个地区。

这个地区看起来是个非常好的投资标的：附近有好几所大学，有丰富的学生住宿需求。同时，在车站附近有不少商业设施和餐馆。更重要的是，这里房子的价格比东京23区便宜不少，而且不像东京的公寓紧俏，这里的房子挂牌数量多，有大量房产可供选择。

只短暂思考后，辻先生就一口气买了四套新建的单间公寓，每套价格约为1500万日元，即总共6000万日元。

在他看来，这里的房产几乎没有缺点：针对学生的房产出租效率很高，即使在学年结束时有空缺，但随着4月份新生的到来，房间也会很快填满。而且学校附近的房产一般周转率也很高，未来如果有转化成现金的需要，也可以迅速出手。

但现实远没有辻先生想得那么美好。

如果你也对日本房产感兴趣，想了解更多日本买房细节，怎么买、买哪里、怎么做低利率贷款等。我们整理了一份【买房指南】，里面介绍了很多买房注意要点，有需要的朋友可以添加微信领取阅读。

郊区公寓

没有想象中好

郊区公寓盈亏的转变可能只需要一件事。而对于辻先生来说，这件事就是附近的其中一所大学决定搬迁校区。

辻先生买的公寓所有租客都是大学生，他们上的是不同的大学，所以一开始辻先生并不认为一个大学的搬离会对他的投资有什么影响。然而，附近的出租房的房东们为了争抢剩余的学生们竟然纷纷开始降租金。

辻先生只是个上班族，身上还背着房贷，他没办法大幅度减租，于是便跟不上这场“价格战”的步伐。

这时候，辻先生买的4间公寓中出现了第一个空置。

附近的房租市场没有上涨的前景，房子也出现了空置，面对难测的市场与下降的收益率，辻先生动起了卖房的心思。

但到了卖房的时候他才发现，卖出时的价格竟然不如买进的价格高。

日本的房子基本是带有土地份额的，新建公寓售价也是由两部分组成，土地价值和建筑物价值。建筑物价值会根据建筑材料的不同，折旧年限也不同。

头20年中，建筑物价值都是在逐年折旧的，而土地价值却是根据所在区域的发展有所变化的，一般而言，核心地段的土地价值升值空间和幅度都比非核心区和郊区大，如果土地价值上涨幅度比建筑物折旧速度慢，那在房价的体现上就是贬值了。

而影响房价出售所得的，还有一个因素——增值税，一般而言，持有房产5年内出售，增值的部分需要缴纳30%的税费，但是持有5年以上再出售，增值税部分就是15%。

建筑折旧加上增值税，让辻先生吃尽了苦头。

现在，辻先生决定转变投资思路。这一次，他想投资东京23区的二手单间公寓，最终实现用收益买下东京一栋楼。他已经受够了郊区公寓投资带来的麻烦事了。

郊区房产投资的优势和劣势

刚接触郊区公寓的人肯定会被他的购买价格所吸引。

相比起东京23区的投资房，郊区的房产启动资金低，如果能贷款，每月的贷款支付金额更是友好，而且由于郊区公寓的租金只比市区略低，算下来收益率也更高。

但郊区公寓一个很致命的缺点是空缺的风险很高。在某些情况下，房东甚至不得不降低租金以避免空置，租金收入和收益率都很有可能低于预期。

此外，教育公寓的租赁需求可能突然消失。

在许多情况下，郊区的出租公寓依靠单一的大型设施，如大学或工厂，来吸引租客。一旦工厂突然关闭或大学搬迁，对那些一开始就不在好位置的出租房的需求就会一下子消失。说白了，郊区公寓投资有太多不可预测的因素，无法预测未来是否会有租赁需求。

另一个缺点是，由于郊区特有的环境因素，管理和维修成本很高。比如除草、虫害防治，如果买在海边还可能出现盐害，所以郊区房的管理和维修费用往往高于市区的房产。

郊区房产，就是让日本人和外国人都容易踩坑的投资房。

海外房产投资，第一大忌是“凭感觉”，第二大忌是“只盯收益”。日本买房不难，但想买到绝佳好房，专业和经验不可或缺。