美国长租别墅市场为何在疫情后需求上涨？

7月开始，美国房地产市场全面复苏，也带领着美国经济一路走出疫情的泥潭。

7月，全美新房市场销量同比飙升63%，这是近50年来的第三大年化增幅率，也是35年来第一大增幅！预计8月份市场销量将继续保持乐观趋势。

根据RCLCO 8月份出具的房地产市场报告指出，未来几年房地产市场值得关注的一个趋势就是对长租型别墅市场的需求有望不断增长！RCLCO认为，尽管长租型别墅市场目前受到越来越多的关注，但在未来10年内，SFR市场很可能会供不应求。

供不应求的美国房地产市场现状

• 7月新房销量飙升63%

• 7月全美新房开工量上涨33%

• 房屋价格全面上涨5%，全美70%的建商涨价

• 新房市场存量下降至3个月

• 30年贷款利率2.96%，创历史新低

整个房屋市场供需不平衡，市场需求不断上涨。主要动力来源于两部分，一个是从3月份以来的被抑制的市场需求的全面释放，另一方面则是来源于美国宏观的经济政策，美联储下调30年住房贷款基准利率至2.96%，打破历史记录。融资成本的降低，对于推动和刺激美国房地产市场的需求大有裨益。

同时，房屋市场的存量却在不断下降，前几个月的停工使的现房市场的存量不断下降。对于全美房地产市场的供不应求，市场表现立即从价格上迅速反应，房屋价格一路上升。

大量的资本敏锐的嗅到了市场机遇，见房屋市场有利可图，房价大涨，大批建商蜂拥而入，所以8月开始，全美市场的新房开工量全美上涨33%，其中佛州同比增长88%，德州增长55%，北加州上涨10%。房产市场专家预计，涨价的速度将继续维持下去直到市场达到供需平衡。

长租型别墅市场的需求上涨来源于几大重要因素

美国未来人口结构的变化：

未来十年，按年龄划分，人口增长最多的是三四十岁的人，包括占主导地位的千禧一代，目前年龄在24岁到39岁左右。在过去的几年里，年龄较大的千禧一代家庭过渡到了搬出公寓、住进别墅住宅的人生阶段，这在历史上一直是美国梦的一部分。

人口结构的变化导致更多的家庭处于生活阶段，在这个阶段，别墅住宅更适合他们的需求，而住房负担能力的挑战使许多家庭，特别是首次购房者，无法进入销售市场，这也推动了对新的可建可租产品的需求。

实际可支配收入的减少：

千禧一代家庭的房屋拥有率低于同龄的X一代和婴儿潮一代，部分原因是由于经济环境、学生贷款和其他债务，他们攒下的首付款较少。他们要么是进入家庭形成期，要么是传统公寓生活变得不那么理想的时期，别墅住宅生活方式很有吸引力，但所有权实现度处于低点。虽然许多人缺乏购买资源，但他们被别墅出租房（长租型别墅）提供的低密度和私人户外空间所吸引，但没有所有权的首付和承诺，所以他们先选择出租型的别墅居住。

美国人居住生活方式的转变

美国内部的迁移潮，是指的新一代从生活成本比较高的城市（例如纽约、芝加哥、硅谷）搬迁至生活成本比较低的城市（例如达拉斯、休斯顿）这一历史新趋势。更高的性价比是更多年轻的家庭的选择。逐渐步入家庭的千禧一代表示，阻碍他们购房的最核心原因是首付款的部分难以积累，房价的上涨物价的上涨超过绝大部分区域工资和收入的上涨，所以租房，成为了缓解他们生活压力的必然选择。根据美国人口普查局的统计，标志着美国人认识重要里程碑事件（买房和结婚）实现的年龄阶段延后了5年，这个延后的5年时间成为了租赁市场巨大的市场空间。

疫情的进一步推动

疫情大规模爆发，使得美国人开始意识到密集度高的住宅对人健康威胁更大，所以从3月份疫情爆发开始，越来越多的家庭从小的居住空间向大空间搬的趋势。原来住在公寓的人寻求联排别墅住宅，而原来住在联排别墅的则搬迁到独栋别墅中去。从地理因素上看，趋势也是从市区转移至郊区，因为那里人口密度低，不利于疫情的传播。

 

当然，需要注意的是，很多家庭有意识地决定租房，并不仅仅是因为租房更实惠，还因为租房为他们提供了更多的灵活性，即不必将大量的积蓄捆绑在房产上，同时也让他们可以在更方便的地点租房，而不是在郊区或郊区边缘购买价格可观的产品。

所以Build to Rent这样的一个资产类别在未来的几年当中很有可能是会有非常好的表现的。这是非常值得中国投资者关注的一个投资方向。

我去达拉斯实地考察了一个位于Denton大学城的长租别墅项目，Rayzor Ranch大学城公寓，坐落于人口净流量与就业增速全美第一的达拉斯北部城市群，丹顿市是全美十佳大学城，发展迅速，有升值潜力。

项目南侧即为丹顿市新市中心，紧邻大型商业购物中心，优质配套，尽享繁华，距离两所知名大学UNT和TWU仅6分钟。

长租别墅有专业的运营商提供全链条的租赁管理服务， 业主不需要为租赁管理维修等操心，托管期间保证租金每年5%，可以轻松实现远程投资出租房。

项目特色：

1. 项目信息

达拉斯大学城学生公寓 Residences at Rayzor Ranch

物业类型：联排别墅、独栋别墅

体量：280套

房屋售价：$25万美金起

户型类别：三居四卫，四居五卫

建筑面积：191m² -217 m² 

建设周期：18个月

项目地址：The Residences at Rayzor Ranch, Bonnie Bare St, Denton, TX

包租三年：建筑期每年5%+包租期每年5% （净收益）

2. 外立面效果图

A.六联排

B.八联排

3. 户型图赏析

3D俯视图：一房一卫，一楼共享，专为美国大学生租赁量身打造的高端服务学生公寓！

3居室+4卫+2车库 191 m² 

4. 项目区位

达拉斯-沃斯堡大都会区Dallas–Fort Worth Metroplex

项目所在地位于美国南部发展速度最快的达拉斯-沃斯堡大都会区（Dallas–Fort Worth Metroplex，简称DFW），它是美国第四大都会区，属于德克萨斯州北部的经济文化中心。达拉斯大都会区域的人口总数（740万）和全年的GDP（$5355亿）总量都是位于全美第四。

财富500强企业有24家总部位于DWF，仅次于纽约大都会区。达拉斯的经济十分多元化，他的支柱产业有航空航天业、金融业、高科技、制造业、能源业。由于达拉斯都会区是大量企业信息技术企业、众多电子、计算通讯公司的所在地，因此该都会区拥有全美最大的信息技术产业基地，通常被称为“硅谷草原”（Silicon Prairie）或“电信走廊”（Telecom Corridor）。

丹顿市-Denton 全美发展速度第二快的城市

项目位于达拉斯大都会区域的北部城市-Denton（丹顿）市，距离达拉斯市中心40分钟车程。Denton是美国知名的大学城，包括两所主要大学：北德州大学和德州女子大学在内，有超过50000名在校大学生。近年来Denton 人口和规模增长迅速，获得了“全美发展最快25个城市之一”、“ 全美最佳小镇”、“德州最宜居城市”等诸多殊荣。

项目周边配套成熟

• 交通要塞：项目位于Denton西北I-35州际高速公路东部，和380高速公路交汇处；
• 商业繁华：位于2400亩大型城市综合体之中，紧邻Rayzor Ranch2大购物中心，包括酒店、健身、餐饮、医院、电影院等设施，生活购物极其便利；
• 休闲娱乐：三大天然湖泊，四所国家公园，七个高尔夫球场及多个度假中心；
• 大学城区：南部距离北德克萨斯大学约2.3英里，东部距离德州女子大学约2.6英里， 均6分钟车程可达。

5. 两所知名大学

北德克萨斯大学University of North Texas  （UNT）

University of North Texas  3.1 英里   7分钟

成立于1890年，一类研究型大学；在校生总人数：38154人

连续23年被评选为America's Best College Buys；

72项学术项目被评为全美100强；领先的专业有酒店管理学、时尚设计、物流及供应链管理项目、技术通讯项目等。

德克萨斯女子大学Texas Women’s University （TWU） 

Texas Woman’s University 2.8 英里  8分钟

源于1901年的Girls Industrial College，正式成为大学于1957年；在校生总人数：15000人，是全美最大的女性学生为主（90%以上）的大学

TWU提供文科、护理、健康科学、科学、商业和教育等60个专业的课程。被Carnegie Classification列为综合研究型及授予博士学位的大学。

这个学校毕业的医疗专业人员比德克萨斯州其他任何大学都要多。

6. 项目优势与亮点

10万美金首付，撬动一栋美国的永久产权独栋别墅，看得见的现金流！

想要让你的生活变得更美好，其实只需要少数的、简单的决定和行动。

 

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