租赁新时代 | 成都租赁市场数据报告

　　如果要用一个词来形容2017年的成都租赁市场，那最恰当的词语应该是“租赁新时代”。

从市场环境来看，以九部委联合发文将成都列入12个租赁试点城市为启动点，成都市政府快速响应，成立租赁专委会、发布“租赁方案”、指定市场发展五年规划等，全方位扶持租赁市场快速成长。

　　

从市场动力来看，城市魅力的提升、消费者购房年龄的后移、品质居住需求的崛起、月供租金剪刀差的扩大，正在为市场提供最直接的增长动力;从市场参与者来看，互联网创业系、中介系、开发商系纷纷布局蓉城，品牌长租公寓规模正从2017年的3万间规模迈向2018年的10万间规模，租赁市场不断地为消费者提供更多更有品质的租赁房源。

　　

毫无疑问，以成都为代表的新兴中心城市正大步走进租赁新时代。成都链家研究院独家盘点行业发展动态，剖析市场热点，抢先送上成都租赁市场数据报告。

城市篇

城市魅力提升：“蓉漂”占比持续上行

　

成都作为四川省会和政治、经济、文化中心，也是国务院规划确定的“西南片区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通信枢纽”和国务院首批公布的24个历史文化名城之一。城市魅力不再局限于美食、变脸、熊猫等文化标签，更在高新和医药产业位居全国前列。川外户籍租客占比逐年上涨，2017年增至30.9%。7月学历落户政策出台后，全市共登记本科以上人才超过10万人，部分省外租客转为蓉籍，致使本地租客占比同时增加。

　　

图：2015-2017年成都租客户籍变化情况

数据来源：成都链家研究院

发展五年规划：科学规划扶持租赁市场

　

11月15日，成都市印发《成都市住房租赁市场发展五年规划(2017-2021年)》结合国企资源与优秀民企实践经验，通过新建租赁住房(人才公寓、产业园区租赁住房等)、盘活闲置库存等途径，稳步提升租赁住房的供应量。

　　

计划到2021年，全市租赁住房保有量达到151万套，共计13627万平方米，较2017年保有量分别增长25%和22%。与此同时，成都政府计划采取一系列措施培育公众的租房需求：租赁住房每满一年加一分落户积分，为产业园区提供租金优惠、改善租赁住房配套功能等。

　　

图：成都未来五年租赁住房供应计划

数据来源：成都市住房租赁市场发展五年规划(2017-2021年)

市场篇

租金水平稳步攀升：年内随交易热度起伏

　

2017年，成都平均租金为28.8元/平方米·月，同比上涨7.0%，涨幅较2016年有所扩大;套均租金为2295.8元/月，同比上涨7.2%。

　　

2015年年初四川全面取消住宅限购叠加“330”新政利好，购房始动金大幅回落，此前被抑制的购房需求迅速释放，租房需求下滑显著，导致2016年成都全市平均租金涨幅收窄4.6个百分点。2017年7月成都入选住房租赁试点城市，加之年内房价涨幅较高，业主对租金回报率普遍看涨，致使2017年涨幅再度扩大。

　　

图：2012-2017年成都平均租金及同比、CPI变化情况

数据来源：成都链家研究院、Wind数据

租金随房价上涨：温江租金涨幅居全市之首

租金水平与住宅成交均价正向相关，业主对租金回报率的需求与二手住宅预期较为一致。近郊受轨道交通利好和中心城区需求外溢的影响，2017年二手住宅成交均价上涨显著，而租金水平也随之上涨。4号线西延线和东延线通达的温江和龙泉驿分别以17.6%和14.3%的平均租金涨幅，成为2017年租金上涨最快的行政区。

　　

图：2017年成都各行政区二手住宅均价和平均租金散点示意

数据来源：成都链家研究院

周期性特征显著：3月返城开工季带动租赁换房需求

成都租赁市场具有显著的周期性特征：2017年3月春节后大批劳动力返蓉，租赁换房需求渐起，平均租金显著上涨，4月再次回落。春夏之交随着高校毕业季的到来，毕业生开始纷纷寻找合适的房源，平均租金逐月上涨，于10月升至年内峰值29.7元/平方米·月。随着大量需求得到满足，供需水平放缓，租金水平再度回落。

　　

图：2017年成都平均租金及环比变化情况

数据来源：成都链家研究院　

城市配套发展：临铁住宅成交占比大幅提升

　　

2017年4号线二期、10号线和7号线正式通车，地铁网形成“井 环”模式，成都轨道交通覆盖面和通达便捷性大幅提升。地铁周边租赁成交量占比较2016年显著提升，超六成租客选择地铁房入住，成交量同比上涨38.6%，而非地铁房成交量同比下滑7.3%。

　　

分线路看，途经中环路的7号线以23.0%的租赁成交占比居首，2号线以21.0%的占比紧随其后。分站点看，东门大桥、牛王庙、春熙路等城中心地铁站点租赁成交量占比较高，红牌楼、清江西路等老牌住区表现也十分抢眼。

　　

图：2017年成都地铁站点成交量占比词云

数据来源：成都链家研究院

　　

此外，沿铁的城市配套，也影响区域租房市场的热度。7号线途径成都传统住区，沿线配套设施完善，学区众多，生活氛围浓厚。考虑到7号线于年末才正式开通，预计2018年沿线租赁占比将进一步提高。

　　

2号线职住一体化显著，成交量靠前的站点均为春熙路附近商业区和高校周边，东至龙泉、西至郫都，并可直达春熙路商圈，备受租客欢迎。

　　

10号线一期主要为机场线，沿线住区稀少，因此成交量仅占1.1%。3号线中新南门交通优势明显，红牌楼为配套完善的传统住区，由于距离机场较近，深得省外人口欢迎。

品牌公寓纷纷入蓉：品质租赁市场呈爆发态势

　　

截止2017年底，创业系魔方公寓、蜜柚公寓、优客逸家、如米公寓、蘑菇公寓、美丽屋等公寓品牌纷纷入驻成都;与此同时，中介系链家自如、世联行红璞，开发商系龙湖冠寓、万科泊寓也抓紧布局相继落子蓉城。经估算，2017年成都品牌长租公寓规模约为3万间，而根据各企业布局规划推算，至2018年底，成都品牌长租公寓规模将达到10万间，品质租赁市场呈爆发态势。

　　

根据市场调研，成都运营中的部分品牌公寓现状如下：

　　

表：2017年成都市部分品牌公寓现状调研概况　

数据来源：成都链家研究院