还在执着于上海学区房？有远见的早已来投资英国顶级学区房！

前段时间，一条有关海外买房的新闻着实把我给震惊到了： 

说2014年，杭州的吴女士总共花了400万迪拉姆（阿联酋货币单位，约760万人民币）在迪拜黄金地段买了套房子。

结果呢，买完之后迪拜房价就连年下跌。如今，这套房子在当地被拍卖，最终成交价仅172万迪拉姆（约328万人民币），血亏400多万！

其实道理也很简单，迪拜的房子“供需失衡”了。由于迪拜世博会的利好，很多房产商在当地大规模填海造楼，导致市场“供大于求”，甚至还出现了不少烂尾楼。

而因为疫情，世博会延期至2021年，至于“红利”存不存在，依旧是未知数。更重要的是，迪拜新增的人口为购房能力不足的劳工人群，这房子能涨到哪里去？

△视频截图来自B站《留学的真相》

说到底，海外买房是一个“稳健”大于“投机”的投资行为，其中政治、法律，甚至“买卖限制”的坑都不老少。

因此，买一套老牌国家的中心城市楼盘，一直是高净值人群所推崇的海外房产投资理念（其实国内也是同样，一线城市的房子总是比三四线城市保值）。 

如果可以，买一套学区房，那更加是“资产配置”和“教育规划”的双重保障。

01 。

让一套房子保值的，永远是好学区

“一旦开始考虑学区房，就像感染上未知病毒，实则是对教育、对未来不确定性的一种恐慌。必须买下房子，把确定性握在自己手里，才能解毒。”

在《半月谈》杂志一篇题为“学区房重要，也没有那么重要”的热文中，上面这段话让我印象深刻。

在最近大热的电视剧《三十而已》中，由童瑶饰演的全职妈妈顾佳，为了让儿子上优质的幼儿园，享受上流圈层的教育资源，不惜硬着头皮贷款买下上海TOP级豪宅。有吃瓜群众扒出剧中此豪宅位于浦东陆家嘴，总价在3000万左右。 

其实，对于学区房的狂热，全世界的父母都一样。

就拿英国来说，即使教育资源已经领先于世界了，越来越多父母也会为了孩子，在可选择的最好的公立学校附近，购买或租赁一套学区房。

我们知道，英国也分公立学校和私立学校。

私立学校英文叫Independent  School，它们面向整个社会开放，它们独立收费，而且往往比较昂贵。比如我们熟悉的九大公学，伊顿、哈罗等，学费都在3万英镑左右（折合人民币26万）。虽然私立学校没有区域限制，但昂贵的费用让英国中产阶级望而却步。相比之下，质量优异的公立学校成为更多家长的第一选择。 

公立学校分为State School和Grammar School（文法学校），由英国政府出资设立并受到地区政府管理，不收任何学费。其中文法学校的教学质量最为突出，甚至可以与顶级私校相媲美，属于英国的公立“重点中学”。 

△目前，英格兰共有160余所文法学校，北爱尔兰有60余所

与国内相同，英国公立学校按片区划分，每个房子对应各自学区（catchment）。如果你不住在这个学区内，为了上好的公立学校，你只能搬到这里来。

根据英国桑坦德银行的一项研究，伦敦有46%的父母会在重点学校附近买房。也有26%的家庭会选择租房，由于英国的租售同权政策，租户的子女也可以入读附近学校。

甚至，这些家庭甚至愿意支付超7万英镑（约62万人民币）的溢价来购买毗邻优秀学校的房子。

△根据普华永道最新统计，全英国前10%小学和中学附近房价会比周边平均高出7%和6%。相反，在排名倒数10%的学校附近，房价会下降5%-7% 

“好出租”、“溢价高”，这让优质学区里，只要有新房开售，就会被“哄抢”。也正是由于此，房产圈里有那么句话：让一套房子保值的，永远是好学区。

因此，当听说黄金学区金斯顿中心地段，终于要新开楼盘皇家汇（Royal Exchange），还是英国最大开发商伯克利集团开发的时候，我就第一时间通知了身边所有需要购置海外房产的朋友们。

皇家汇（Royal Exchange） 

英国排名第一学区

稀缺学区房

皇家领地金斯顿

唯一新建住宅项目

三成首付仅188万人民币 

扫描下方二维码，了解项目详情

关于英国房产的利好（脱欧、恢复PSW工作签证等），想必不用我多说，下面简单拎两个最新关键词：

印花税

根据英国政府（7月8日）发布印花税新政，在2020年7月8日到2021年3月31期间购买英国房产的所有买家（交房时间要在这段时期内），其购房印花税起征点将被暂时提升至50万英镑（原来为12.5万英镑）。对于海外买家来说，最多可以省下1.5万英镑（约人民币13万元）

逆势上涨

疫情之下，英国房价不降反增，七月平均挂牌价对比三月（即疫情之前）上涨2.4%，比去年同期亦高出了3.7%。

以及赠送一枚八卦，李嘉诚英国新计划获批，将用10亿英镑打造香港城。

02 。

“牛剑摇篮”，仅仅是金斯顿的亮点之一

的确，位于伦敦西南，泰晤士河旁的金斯顿（Kingston upon Thames），是英国学区中的顶配。

除了是伦敦四大皇家自治区之一，拥有浓厚的人文底蕴之外，在这片面积不大的金斯顿区域内，聚集着34所中小学，其中其中被评为杰出（Outstanding）的学校共24家，其中9所学校为全英国最顶尖的前10％之列。

可以说，在金斯顿的孩子们，从摇篮开始，就开始接受英国最优质的教育了。

△金斯顿地区的GCSE（即英国中考）成绩远高于英国，甚至伦敦的平均水平 

区域内最有名的，莫过于两所国立重点文法中学（Grammar School）：Tiffin Girls’ School和Tiffin School (boys) ，两所学校平均每年有1/4的人被牛津和剑桥录取。

△2019年，Tiffin Girls’ School有30人录取牛剑，要比以学术出名的英国威雅公学（Wycombe Abbey School）的牛剑录取（27人）还要更多，创造了近年来的新高。我很喜欢Tiffin的校训“dare to be wise”（敢于聪明），简洁霸气 

据说，Tiffin Girls’ School由于报考人数太多，近年来都是有指定报考区域的，报名与录取比例在25:2，既2500人中录取200人。

△Tiffin Girls’学校附近房价，要比当地均价高出23%

除了中小学之外，金斯顿还拥有金斯顿大学（Kingston University）和罗汉普顿大学（University of Roehampton）等知名高等学府，保证了该区域房屋的后续出租。金斯顿大学以艺术与设计专业出名，其中视觉传达设计、平面与产品设计等课程全英第一，共有2.6万名学生在此学习。

再八卦一下，著名歌手陈奕迅就曾是该校建筑系的学生。

△陈奕迅参加金斯顿大学毕业典礼并发表演讲

假如我们做一次金斯顿区域的访校，从皇家汇项目出发，开车12分钟内，就能到达周边30多所优质学校（包括Tiffin）。

但金斯顿的“稀缺性”，不仅仅是学区好。

这里是伦敦传统富人区。金斯顿居民周平均收入比伦敦整体水平高12.5%，比全国水平高33.3%。根据英国国家统计局的数据显示，金斯顿失业率仅5.4%，远低于伦敦整体的8.5%的水平。 

△金斯顿全称Kingstonupon Thames（简称Kingston），是英格兰最早被封为“国王的领地”的地区，亦是最古老的皇家自治区，常驻人口有17万多，其中80%都是当地人

这里有伦敦第二的商圈。著名零售咨询公司Javelin曾对伦敦各大商圈做过评级。

在伦敦的全部商圈中，金斯顿区位得分382，仅次于牛津街，为伦敦第二，比考文特花园、骑士桥购物中心、Westfield等著名商圈都高。

在金斯顿繁华的克拉伦斯街上，既有年轻时尚的伊甸园购物中心，也有高端奢华的Bentall百货，以及皇室专供超市Waitrose。

这里会有女王2号线（crossrail 2）的站点——金斯顿站，通车后到市中心仅需20分钟。

要知道，正在开发中的女王线一直是投资者眼中的香饽饽，根据英国房产研究机构Avison Young的一份报告显示：2012年，女王线对其沿线1公里范围内的房产增加了18%的实际价值。预测到2021年，将会增值106亿英镑，到2026年，增加201亿英镑。

根据英国国家土地管理局数据显示，2008年-2020年，女王线沿线站点房产的实际成交价平均涨幅达72%，其中部分站点涨幅超过100%甚至150%。

目前，金斯顿的交通已经非常便捷了。从这里搭火车，30分钟可直达伦敦市中心汇聚4条地铁线的Waterloo火车站，可轻松换乘至西伦敦、金融城、金丝雀码头等地。

当然，让我最心动的，还是位于泰晤士河旁的金斯顿。

△金斯顿区的泰晤士河（实拍） 

这里不仅拥有泰晤士河沿岸的风光，周边还有3座皇家公园，分别是皇家里士满公园、邱园和布希公园。

500多年前，是英国贵族们的皇家狩猎场所，如今，这片超过2500英亩的开放空间，已经成为了国家自然保护区，栖息着630只马鹿和欧洲小鹿。

放眼伦敦，甚至全球任何一个都市，这样的绿地资源实在是奢侈。这也怪不得，根据Zoopla数据统计，金斯顿居民的生活满意度高达93%。

03 。

皇家汇

金斯顿唯一的新建公寓

学区好，生活配套完善，交通便捷，环境优美，金斯顿简直是完美的居住地，许多家庭都想搬来这里定居。但是，金斯顿的住宅一直处于供不应求的状态。

由于金斯顿区是古老的皇家行政区，当地政府对规划开发的严格把控。目前，该区域的住宅以别墅为主，新建住宅，特别是公寓住宅十分稀缺。

虽然，伦敦政府计划新建1,364套住房，但实际每年交付420套住房，房屋供不应求。

△在英国房产网站right move上搜金斯顿的住宅，多为动辄300-600万英镑的别墅

目前，整个金斯顿区域仅200多套在建新房，皇家汇就是区域内唯一的新建住宅项目。

而且性价比极高，最小的一室户仅需58.1万英镑起，折合人民币500万出头，按照最常用的3成首付，也仅需不到160万。

皇家汇位于金斯顿中心区，周围绿树成荫，皇家公园环绕，步行5分钟左右，就能到泰晤士河畔。再远一些，步行13分钟可以到达玫瑰剧院。

当年，莎士比亚在这里进行了第一悲剧《泰特斯·安德罗尼克斯》的首秀。

在项目内，还有两个私人园林庭院，十分适合亲子家庭日常户外活动。

值得一提的是，该项目由国际顶级开发商伯克利集团提供高端品质和售后服务保证，提供24小时礼宾服务、私人电影院、健身房等高端配套。

除了642个自行车位，99个停车位之外，还贴心的配备了50个电动汽车充电桩。

项目全部公寓均为精装交房，配以知名品牌室内厨卫设施，最大限度地利用空间和光线，无论是对家长还是孩子，都十分友好舒适。

户型推荐

▽ 两房户型 ▽

78.9平方米 71万英镑起 

▽ 两房户型 ▽

89.3平方米 72万镑起

项目信息

所在区域：Kingston upon Thames

产权：999年

物业费：4.5/平方英尺/年

停车位：3万英镑，2房和3房公寓可购买

交房时间：2022年第1季度-2023第2季度

房屋保险：10年建筑保险和2年开发商保险

高端配套：中庭花园、高端SPA、桑拿游泳池、健身房、24小时礼宾服务及cctv安全保障

目前在售价格：£581,000(1 bed)起£693,500(2 beds)起£1,015,500(3 beds)起

目前，英镑处于相对低位，还有印花税新政利好，买一套优质学区的公寓住宅，确实是海外买家进场的不二选择。

购房流程

1. 预定时支付£2500订金；

2. 在交换合同时支付房款总额的10% （扣除定金）；

3. 交换合同后18个月后支付房款总额的5% ；

4. 竣工时支付其余75%。