随着北京市房地产调控政策进一步加强,由此产生的房屋买卖合同纠纷案件也不断增加。4日,北京市丰台区人民法院公开发布数据显示,2017年3月17日出台新的调控政策后,至今丰台法院共受理房屋买卖合同纠纷案件1027件,其中涉及房地产宏观调控政策背景下的房屋买卖合同纠纷案件160余件。
记者通过梳理典型案件发现,限购政策下的房屋买卖纠纷的焦点主要集中在新政实施以后,买卖合同在何种情况下可以解除?合同解除后定金、违约金如何规定?围绕这些问题,记者采访了审理这类案件的法官。
购房资格因政策调控受限 买方可解除合同收回定金
新政实施以来,一大批准备购房的人突然失去了原有的购房资格,导致房屋买卖合同无法继续履行。因此,合同解除后,买方是否可以要回定金成了争议的焦点。
胡某于2017年1月18日与韩某签订《自行成交买卖合同》,约定由胡某购买韩某名下的一处房屋,该房屋的性质为商品房,规划用途为酒店。2017年3月26日,北京市住房和城乡建设委员会等部门共同发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理公告》(以下简称《公告》),要求个人购买商业、办公类项目应当符合名下在京无住房和商办类房产记录等条件。胡某因条件不符,不再具备购买此类房产的资格。然而,胡某认为是韩某延迟履行合同才导致自己失去购房资格,因此将韩某告上法庭,要求韩某返还定金、购房款并支付违约金。
法院一审判决,解除双方签订的合同,韩某返还胡某支付的定金及购房款,驳回胡某要求韩某支付违约金的诉讼请求。
“住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。”丰台区人民法院民四庭副庭长付强接受采访时表示,对于合同定立后由于住房限购政策实施致使买方无法办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般予以支持。
履约能力因政策调控受限 买方需分担卖方损失
对于另一部分购房资格不受新政调控影响的人来说,限贷政策调控,对他们的履约能力的影响,也致使他们无法按照约定继续履行房屋买卖合同。这种情况下,解除合同后,卖房人的损失如何弥补?
孟某与方某于2017年3月4日签订了房屋买卖合同,方某将其名下房屋出售给孟某,房屋总价款为668万元。合同签订后,孟某依照合同约定于2017年3月4日向方某支付第一笔定金20万元。2017年3月17日,北京市颁布了房产调控新政,提高了首付款比例,孟某认为,按照自己目前的经济状况,她无力继续购买方某的房屋,要求解除合同,方某返还定金。方某认为,这是孟某违约,应当自行承担责任。
法院经审理认为,孟某继续履行合同确实有困难,不能履约原因系受到房屋新政等客观原因影响,并非自身原因所致,故不构成违约,方某应返还孟某已支付的20万定金。
“我们对购房人因房屋新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的,一般予以支持。”丰台区人民法院民四庭法官魏敬贤表示,如果卖房人因为合同解除产生损失的,买卖双方应依公平原则分担,由购房人对卖房人进行合理补偿,损失数额应根据房屋市场差价和合同解除后卖房人仍持有房屋的情况酌情而定。
新政前已办理网签合同 不得以新政为由解除合同
限购政策的出台,除了限制了一批准备买房的人外,还导致了一类房屋购买者前脚刚刚购入房屋,后脚这类房屋的买卖就被限制了,房子只能囤在自己手里,无法再继续转手,造成投资的损失。因此,有的购房者可能在政策刚刚出台以后,便以所签合同违反相关政策为由,要求解除合同,返还定金和已付房款。
张某与陈某于2017年3月13日签订了房屋买卖合同,约定陈某将其名下的办公性质的房屋出售给张某,房屋总价共计160万元。合同签订后,张某交付了定金,并缴纳了契税、印花税。2017年3月下旬,中介公司为张某办理了网签手续,2017年4月26日,张某与陈某又签订了网签合同,同日,双方还办理了资金监管合同,支付房款。2017年3月26日,《公告》颁布后,严格限制该类办公性质房屋买卖。张某认为,双方所签订的合同明显的违反了相关政策,合同不应该履行,因此起诉至法院要求解除合同,陈某返还已付房款158万元。
法院经审理认为,涉案房屋系办公用房,在2017年3月26日前已办理了网签备案,双方之间的合同不受限购政策影响,合同具备继续履行条件,故驳回了张某的诉讼请求。
“受到房地产调控政策影响的房屋买卖合同是否具备继续履行的条件,应当以政策规定的相关条件与节点为依据。”付强告诉记者,当事人仅以房屋性质系商业、办公类项目为由要求解除合同的,经审查双方签订的买卖合同已经于上述政策出台前在相应的房屋管理部门办理了网上签约的,合同可以继续履行,之后出台的房地产调控政策并不会导致合同无法继续履行。
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