以房抵债协议因无法继续履行而解除，债权人实际使用房屋期间不应计算债权利息——再审申请人陈某来与被申请人李某龙合同纠纷再审改判案1.以房抵债协议达成后，因债务人原因导致房屋无法办理过户至债权人名下的，债权人主张解除以房抵债协议，由债务人继续偿还借款的，应予支持。2.以房抵债协议因无法履行导致解除，债权人继续主张原债权本息的，债权人接受以房抵债并实际使用房屋期间不应计算借款利息。李某龙向一审法院起诉请求：一、解除其与陈某来签订的店面转让协议；二、判令陈某来偿还借款本金2122800元及借款利息；三、本案诉讼费由陈某来承担。李某龙与陈某来系朋友关系。陈某来因资金周转需要多次向李某龙借款。2015年3月23日，双方就2014年1月10日至2014年6月24日的借款达成《店面转让协议》，主要内容为：甲方为陈某来，乙方为李某龙，甲方借乙方现金197万元（注：该处有手写将“212”更改为“197”），由于投资失误，无法还款给乙方，只有将国土局对面的店面（华民康大药房，面积99.95平方米）给乙方抵债，经甲、乙双方同意达成以下协议：1、店面作价205万元，每平方米约20500元，店面过户手续（房产证）由甲方负责，并在半个月内办理好，各项费用由甲方承担，乙方得了房产证后负责付契税部分资金，即按开发商出售店面各自承担费用；二、甲方所欠利息结在签订协议之日为止，所欠利息另打借条给乙方。甲方店面出租所得资金截止在签订协议之日，超收的按月退还给乙方；三、甲方在县邮政储蓄所贷款捌拾万元，由甲方自行偿还，与店面相关的法律责任由甲方承担，乙方不负任何责任；四、协议签订后，店面所有权包括土地所有权为乙方所有，不管乙方自己用还是转卖别人，甲方只有协助乙方出租或转卖，却不得干扰乙方本意，否则甲方在3天之内还清乙方所有的借款及利息（以原借条为凭证）；五、甲方在没有给乙方房产证之前，所有的借款凭证由乙方暂时保管，乙方得到了房产证后及时把197万元（注：该处有手写将“212”更改为“197”）的借条交给甲方，多余的欠款另行协商解决。未及事宜双方再议。《店面转让协议》签订当日，陈某来出具借条给李某龙，内容为：“今借到，李某龙利息叁拾伍万元整，此利息是按月息1.5厘计算出来的，经借人陈某来，2015.3.23号”。上述《店面转让协议》的店面不动产权证号为乐房权证敖溪私字第200806825号。双方签订协议后，陈某来未按约定将店面过户给李某龙。李某龙按照约定共收取该店面租金372000元（李某龙收取2015年至2017年每年72000元，2018年和2019年每年78000元）。另查明：1、2019年5月17日，陈某来以案涉店面向邮政储蓄银行乐安支行办理抵押贷款100万元并办理抵押登记，不动产登记证明号：赣（2019）乐安县不动产证明第0003719号。陈某来未偿还该笔抵押贷款。2、李某龙向陈某来转账情况为：2018年5月11日转账18万元、2018年5月13日转账29100元、2018年10月1日转账1041700元、2018年10月3日转账20万元、2019年10月1日转账50万元、2019年10月19日转账22000元。3、陈某来向李某龙转账情况为：2016年9月6日转账10万元、2018年5月11日转账18万元、2018年7月3日转账10万元、2018年7月15日转账90100元、2018年7月23日转账8万元、2018年7月26日转账30万元、2018年7月26日再次转账28万元、2018年8月1日转账50万元。一审判决：一、解除李某龙与陈某来于2015年3月23日签订的《店面转让协议》；二、陈某来于判决生效之日起3日内偿还给李某龙借款本金共2112800元，利息1550689元（利息暂计算至2020年4月23日，此后的利息计算：其中130万元借款本金按照月利息1.5%计算至清偿为止，其中60万元借款本金按照月利息2%计算至清偿为止，其中212800元按照年利率6%计算至清偿为止）。二审判决：一、维持一审判决第一项；二、变更一审判决第二项为：陈某来于判决生效之日起十五日内偿还李某龙借款本金1970000元，利息1477026.57元（利息暂计算至2020年4月23日，此后的利息计算：其中1300000元借款本金按照月利息1.5%计算至清偿为止，其中540000元借款本金按照月利息2%计算至清偿为止，其中130000元借款本金按照年利率6%计算至清偿为止）；三、驳回李某龙的其他诉讼请求。再审判决：一、撤销一、二审判决；二、陈某来于本判决生效之日起十五日内偿还李某龙借款本金211.28万元，利息自2020年3月20日起计算至本金清偿为止，其中130万元借款本金按照月利率1.5%计算、60万元借款本金按照月利率2%计算、21.28万元借款本金按照年利率6%计算（李某龙收取的2020年3月20日之后的店铺租金11.05万元应在上述陈某来应付的利息和本金中冲抵）；三、驳回李某龙的其他诉讼请求。李某龙与陈某来协议以房屋作价清偿的约定构成代物清偿法律关系。依据民法基本原理，代物清偿作为清偿债务的方法之一，是以他种给付代替原定给付的清偿，以债权人等有受领权的人现实地受领给付为生效条件，在新债务未履行前，原债务并不消灭，当新债务履行后，原债务同时消灭。本案中，双方虽然签订“店面转让协议”，约定以“以房抵债”的方式了结双方债务，但由于该代物清偿协议并未实际履行，因此双方原来的金钱债务并未消灭。李某龙变更诉讼请求为要求解除《店面转让协议》并偿还借款，本案案由应变更为合同纠纷。关于李某龙请求解除案涉《店面转让协议》的诉讼请求。陈某来在签订协议后未按照约定办理房产过户手续，且在2019年5月17日以案涉店面办理抵押贷款110万元，尚未偿还。符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同情形。据此，陈某来严重违反协议约定，在签订协议后不仅没有清偿案涉店面当时已办理的抵押贷款，将房产过户给李某龙，还将房产继续进行抵押贷款。因此，李某龙请求解除《店面转让协议》，有事实和法律依据，依法予以支持。关于李某龙请求陈某来偿还借款本金及利息的诉讼请求。李某龙自2014年1月4日至2014年6月24日分六笔共出借给陈某来借款本金2112800元。陈某来未履行以物抵债的《店面转让协议》，双方之间的债权债务关系并未消灭。李某龙请求陈某来偿还借款本金，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。关于利息部分，利息合计1922689元。李某龙收取案涉店面的租金372000元，该部分租金应抵扣陈某来应付利息。陈某来仍应支付给李某龙借款利息1550689元。因此，陈某来共应偿还给李某龙借款本金共2112800元，利息1550689元（暂计算至2020年4月23日）。陈某来与李某龙对发生在2014年的案涉六笔借款没有约定借款期限。因陈某来无力偿还借款，双方经协商于2015年3月23日签订协议，约定陈某来以其店面抵偿债务。该协议系当事人之间真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定,应属合法有效。从协议的内容来看，双方并未明确约定在签订协议后此前的借款债权债务关系即时消灭。反之，协议第四条约定，如果陈某来干扰李某龙对案涉店面进行出租或转卖，陈某来应当在3天之内还清李某龙所有的借款及利息。协议第五条还约定在陈某来没有给李某龙房产证之前，所有借款的凭证由李某龙暂时保管。可见，该协议并非消灭原债务，只是双方就债务清偿方式的约定。案涉店面作价205万元，但当时已抵押贷款。协议中约定，店面过户手续由陈某来负责，并在半个月内办理好。抵押贷款由陈某来自行偿还。时至今日案涉店面并未过户到李某龙名下，抵押贷款亦未予清偿。因陈某来存在严重违约行为，一审判决解除协议正确，予以维持。李某龙并未实现其以房抵债的目的，有权请求陈某来偿还其借款本金及利息。关于借款本金数额如何认定的问题，李某龙认可案涉六张借条抵付房款197万元，但主张陈某来并无还款，如果店面不能转让，应按协议中第四条约定，按原借条凭证确定借款本金为203万元。根据双方当事人陈述，双方在签订协议时经过结算。协议开头即载明陈某来借李某龙197万元，协议中第五条载明李某龙得到房产证后把197万元的借条交给陈某来。而协议中第四条并未载明具体金额。故双方经结算确定的借款本金数额应为197万元。李某龙借款本金为203万元，依据不足，至于李某龙所述其另行以现金方式给付陈某来8万元，亦无充分证据佐证，对李某龙上述主张不予支持。关于借款利息数额如何认定的问题，案涉六笔借款均未约定还款期限，有的约定利息，有的没有约定利息，约定利息的利率也有所不同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定，陈某来尚欠李某龙借款本金197万元与案涉六张借条借款本金总金额203万元之间的6万元差额，应在2014年5月27日的一笔60万元借款（约定月息贰分）中予以扣除。利息计算合计1849026.57元。李某龙已收取案涉店面租金372000元，应予抵扣。陈某来尚应支付李某龙借款利息1477026.57元（暂计算至2020年4月23日）。本案双方争议焦点可以归纳为：1、《店铺转让协议》的效力、性质如何认定，协议应否解除；2、陈某来是否构成违约，如构成违约应如何承担责任；3、协议如解除，本案欠款本息应如何计算。下面分别评述如下：本案系民间借贷引起的纠纷，陈某来因向李某龙借款到期后无法偿还，双方经过协商后，于2015年3月23日签订《店铺转让协议》，就陈某来以其所有的一间店铺抵偿向李某龙197万元借款达成一致。该协议系典型的以物抵债协议，双方真实意思表示，协议内容不违反法律法规规定，应当认定其合法有效。根据协议约定，陈某来负有向李某龙交付并将店铺过户至李某龙名下的义务，只有在陈某来履行完毕协议约定的将店铺交付并将房屋产权过户至李某龙名下之后，陈某来的原民间借贷的债务才会消灭。陈某来主张将店铺交付给李某龙即已了结双方借贷债务与合同约定不符。根据二审、再审查明的事实，本案店铺因陈某来以店铺抵押向银行贷款未还清一直未将产权过户至李某龙名下，且在本案二审后，该店铺已经被李某龙申请强制执行拍卖，该《店铺转让协议》客观上已无继续履行的可能，因此李某龙起诉请求解除《店铺转让协议》应当得到支持。《店铺转让协议》解除后，李某龙本应将店铺返还陈某来，陈某来应继续偿还李某龙的借款。因该店铺已被作为陈某来的财产强制执行，不存在返还的问题，陈某来应在协议解除后继续偿还所欠李某龙借款。二、关于陈某来未按协议约定办理店铺过户是否构成违约和如何承担违约责任的问题。陈某来与李某龙签订《店铺转让协议》系以新债即店铺所有权的转让抵偿旧债即欠款197万元。协议签订后，新债成立，旧债即停止履行。陈某来按照协议约定将店铺交由李某龙管理使用收取租金，李某龙占有了价值等值的店铺，虽然陈某来未按照协议约定的时间办理店铺过户手续，但并未影响李某龙对店铺的占用使用，李某龙持续出租收取店铺租金至2021年8月17日。另根据本案二审、再审相关证据分析，可以认定在李某龙向一审法院提起本案诉讼请求陈某来办理店铺产权过户手续之前，李某龙对抵偿店铺暂不办理产权过户应是同意的。一是在本案二审中，陈某来提交的第二组证据李某龙在另案一审中向乐安县人民法院提交的通话录音记录可以证实李某龙对陈某来不办理过户是同意的。李某龙在通话中讲：“我晓得你困难，所以我没有继续去落实这个事，如果我去落实这个事，你早就弄好了是不是？你就不去落实这个事，特意让下你。”二是陈某来与李某龙签订协议后至本案一审诉讼前，根据江西省乐安县人民法院（2020）赣1025民初288号民事判决书认定的事实，双方有密切经济往来。2018年3月3日，李某龙向陈某来借款20万元，2019年9月5日，李某龙向陈某来借款110万元。上述借款本可以清偿店铺抵押贷款。双方在长达五年的时间一直保持密切经济联系，李某龙一直收取店铺租金，根据上述分析可以认定在此期间店铺暂不办理过户系双方协商的结果，系双方改变了《店铺转让协议》关于在半个月内办理过户手续的约定。因此，在双方认可暂不过户期间，虽然李某龙有要求陈某来继续办理过户的权利，但在其提出此项权利主张前，李某龙实际使用支配了与欠款等值的财产期间，陈某来亦不构成违约，不应承担偿还旧债的义务。在李某龙要求陈某来办理店铺过户手续后，陈某来应当履行办理店铺过户的义务，陈某来在此后如不能履行该义务导致合同解除的，应当自李某龙继续主张该权利开始继续承担偿还旧债的责任。本案中，李某龙并未提交证据证明其在提起本案一审诉讼前向陈某来主张过立即办理店铺过户手续。因此，应当认定李某龙自2020年3月20日向一审法院提起诉讼时间为其要求陈某来继续履行店铺过户的时间，陈某来此后未能履行办理店铺过户义务导致协议无法履行而解除，应当自2020年3月20日开始履行偿还旧债的义务。关于偿还旧债的本金金额，陈某来与李某龙在《店面转让协议》中第四条明确约定“协议签订后，店面所有权包括土地所有权为乙方所有，不管乙方自己用还是转卖给别人，甲方只有协助乙方出租或转卖，却不得干扰乙方本意，否则甲方在3天之内还清一方所有的借款及利息（以原借条为凭证）。”该条约定说明，在陈某来不履行协议约定转移店面所有权时，应当承担原借条凭证上所载明的债务。且《店面转让协议》第五条约定“甲方在没有给乙方房产证之前，所有的借款凭证由乙方暂时保管，乙方得到房产证后及时把197万元的借条交给甲方，多余的欠款另行协商解决。”上述两条约定说明，陈某来在签订协议时欠李某龙借款不止197万元，而是原借条凭证上的债务，因此，本案《店面转让协议》解除后，陈某来应当按照原借条凭证向李某龙偿还211.28万元欠款，其中约定月息壹分伍的借款共计130万元，分别为2014年1月4日50万元、2014年5月20日20万元、2014年10月15日60万元；约定月息2分的借款为2014年5月27日60万元；未约定的利息的借款21.28万元，分别为2014年1月10日10万元、2014年10月15日8.28万元、2014年6月24日3万元。上述欠款利息应从李某龙向一审法院提起诉讼后即2020年3月20日开始计算，分别按照借条约定计算至本金清偿之日止，未约定利息的借款本金21.28万元按照年利率6%计算至本金清偿为止。李某龙收取的2020年3月20日之后至2021年8月17日店铺租金应冲抵陈某来应付的利息和本金，其中2020年3月20日至2020年8月17日按五个月计算租金，共计3.25万元，2020年8月18日至2021年8月17日租金7.8万元，合计11.05万元，冲抵陈某来应付的欠款本息。综上所述，二审对《店铺转让协议》签订后双方履行协议的相关事实和违约情况认定错误，对利息处理明显不当，再审应予纠正，本院对再审申请人的部分请求予以支持。一审：江西省乐安县人民法院（2020）赣1025民初225号二审：江西省抚州市中级人民法院（2020）赣10民终1013号
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