民法典重点法条类案裁判规则系列171：关于非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同的相关裁判规则5条

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【民法典重点法条类案裁判规则系列】

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第一百七十一期

《民法典关于非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同的相关裁判规则》

重点条文

《民法典》第七百二十四条

法条变迁说明

《民法典》第724条是关于非因承租人原因致使租赁物无法使用时承租人解除权的规定。有关租赁物瑕疵致使不能对租赁物使用、收益的，既包括租赁物存在权利瑕疵而引发第三人行使权利的场合，也包括租赁物存在物的瑕疵的情形。《民法典》第724条系新增规定，内容来源于2009年《城镇房屋租赁合同解释》第8条，未作实质性修改。以下小编就《民法典》第724条相关的法条、裁判规则和司法观点予以整理，供读者更好地理解该条内容。

法信· 裁判规则

1. 租赁房屋作为商业用房未办理相关的消防验收的，承租人可以解除租赁合同——林某诉太原农村商业银行股份有限公司后王支行租赁合同纠纷案

【案例要旨】租赁房屋作为商业用房，却未办理相关的消防验收。根据法律规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。因租赁物存在违反使用条件的强制性规定情形，致使承租人无法正常使用租赁房屋，承租人可以解除租赁合同。

案号：（2023）鲁06民终4425号

审理法院：山东省烟台市中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2023年8月2日

2. 租赁房屋存在权属争议的，承租人可以解除租赁合同——王某诉郭某某房屋租赁合同纠纷案

【案例要旨】租赁房屋在租赁期间发生产权变更，且最终产权人通过对租赁房屋停水停电的方式向承租人主张权利，导致承租人与出租人之间的房屋租赁合同无法继续履行，故承租人有权要求解除房屋租赁合同并要求出租人退还租赁保证金。

案号：（2023）粤20民终2988号

审理法院：广东省中山市中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2023年7月27日

3. 租赁房屋被司法机关依法查封并要求限期腾空，导致承租人继续占有使用房屋的权益受到影响，承租人可以解除租赁合同——青海世纪置业投资有限公司诉青海富恒实业有限公司租赁合同纠纷案

【案例要旨】租赁房屋被司法机关依法查封并要求限期腾空，导致承租人继续占有使用房屋的权益实际受到影响，在此情况下，承租人可以依据法律规定主张解除租赁合同。

案号：（2023）青01民终1109号

审理法院：青海省西宁市中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2023年6月20日

4. 租赁房屋空气质量不合格，承租人可以解除租赁合同——庄某某诉张某某房屋租赁合同纠纷案

【案例要旨】租赁房屋的空气质量检测结果甲醛、TVOC的含量不符合国家标准，空气质量不符合要求，承租人可以要求解除合同，且不应承担违约责任。

案号：（2022）沪0113民初25943号

审理法院：上海市宝山区人民法院

案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2023年5月31日

5. 出租人将未经相关综合验收合格的商铺租赁给承租人经营，违反法律的强制性规定情形，承租人有权要求解除租赁合同——李某某诉贵州伽源养生文化旅游开发股份有限公司租赁合同纠纷案

【案例要旨】建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。公众聚集场所在投入使用、营业前，应经过消防安全检查或者符合消防安全要求，否则不得投入使用、营业。因出租人将未经相关综合验收合格的商铺租赁给承租人经营，违反法律的强制性规定情形，承租人有权要求解除租赁合同。

案号：（2021）黔03民终9474号

审理法院：贵州省遵义市中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2022年1月26日

法信· 司法观点

一、非承租人构成根本性违约承租人行使解除权的要件

本条（《民法典》第724条，下同）规定的承租人解除权，须同时符合三个条件：一是存在本条所规定的三种情形之一；二是前述情形致使租赁物无法使用；三是前述情形的发生非承租人原因所致。分述如下：

1.存在本条规定的三种情形之一

（1）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押

查封和扣押均是司法机关或行政机关强制封存当事人的财产，限制其处分的一种执行措施。我国《民事诉讼法》对司法机关的查封并无类似明文规定，但在民事执行实践中普遍认可上述做法。执行实务中，有俗称的“死封”和“活封”之分。“死封”是指被执行人在财产被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了使用、管理权，只有妥善保管的义务。而“活封”则相反，被执行人在财产被查封后，仍享有对该财产的使用、管理和收益权。在不减损查封标的物价值、不对将来可能发生的强制执行行为造成妨害的情况下，人民法院通常采取“活封”的做法，允许查封标的物的所有人、管理人、使用人继续占有、使用。特别是在2020年1月发布的《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》，提出“灵活采取查封措施。对能'活封’的财产，尽量不进行'死封’，使查封财产能够物尽其用，避免社会资源浪费。查封被执行企业厂房、机器设备等生产资料的，被执行人继续使用对该财产价值无重大影响的，可以允许其使用”，进一步明确了人民法院查封行为应遵循的善意、文明的理念，明确了查封行为的实施方式。民事审判、执行实践中，对于查封时未出租的房屋，由于房屋所有人行使出租权通常会影响强制执行程序中被查封房屋的拍卖、成交等，为了保证执行的效果，被执行人未经人民法院准许不得擅自出租。但是对于查封前已经出租的房屋，在“活封”情况下，承租人的租赁权不受影响，有权对租赁房屋继续使用、收益，而且根据“买卖不破租赁”原则，即使被查封的房屋被拍卖，亦不影响承租人的租赁权。

行政机关对于财产的保全措施，有“先行登记保存”“查封”和“扣押”等形式。“先行登记保存”是行政机关收集证据的一种方式，是指行政机关执法人员在执行公务进行监督检查时，在证据可能灭失或以后难以取得的情况下，对相关物品和其他相关资料予以清点并登记造册的一种证据保全措施，可以原地保存，也可以异地保存。“查封”是针对有证据证明可能危害人体健康的物品采取的强制措施，或是指行政机关对行政相对人的财产贴上封条就地封存，查封期间限制财产权的使用，被查封人不得处分其财产。“扣押”是行政机关将行政相对人的有关财产置于自己的控制之下，限制行政相对人对其财产的继续占有和处分的一种强制措施。在涉及行政机关的查封问题时，要注意区分“先行登记保存”“查封”和“扣押”三种不同情况。本项规定的行政机关的查封，应当严格遵循其概念的基本内容，不宜作扩大解释和适用。

（2）租赁物权属有争议

租赁物权属有争议，实质上属于租赁物存在权利瑕疵的情形。租赁物权属存在争议，多因租赁物所有权争议而产生。租赁物所有权发生争议，涉及出租人将他人所有之物出租，关系租赁合同的有效性问题，很有可能对承租人的使用、收益产生不利影响，妨害租赁合同目的实现。因此，租赁物权属争议属于承租人享有解除权的法定事由。对于国有土地使用权等用益物权，在涉及租赁关系时与所有权相类似，发生权属争议时，亦属于本项规定情形。

（3）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形

对于一些法律、行政法规关于使用条件有强制性要求的租赁物，由于不符合或者违反法律、行政法规的规定使用，可能面临行政处罚乃至追究刑事责任的后果，因此，亦属于承租人有解除权的情形。如根据《消防法》第15条的规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”出租人如将未经消防安全检查或者检查不符合消防安全要求的房屋出租给他人经营，则承租人在满足其他要件后即有合同解除权。

2.前述情形致使租赁物无法使用、收益

依《民法典》第703条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。故租赁合同是转移财产使用权的合同，通过租赁合同使用、收益租赁物，系承租人订立租赁合同的根本、直接目的。承租人支付租金的义务，与出租人将租赁物交付承租人使用、收益的义务，二者构成对待给付。如果不能实现使用、收益，则其订立合同的目的不能实现，合同对承租人而言失去存在的必要。

3.前述情形非因承租人原因所致

非因承租人原因致使租赁物无法使用、收益，既包括因出租人的行为致使解除合同的事由发生的情形，如他人行使权利追夺租赁物，即出租人承担权利瑕疵担保责任的情形，或者出租人实施违法行为致使租赁物被查封或者禁止使用的情形；也包括在前述事由发生后，因出租人未及时采取措施，而导致租赁物无法使用的情形，如租赁物被行政机关查封后，出租人未及时接受处罚进行整改，致使承租人无法继续使用租赁物。无论是因出租人的行为致使前述三种解除合同的事由发生，进而造成承租人不能使用租赁物，还是事由发生后因出租人的原因导致出现本来可以避免的后果发生，承租人均有解除合同的权利。

（摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组编著：《中国民法典适用大全（合同卷）》（三），人民法院出版社2022年版，第2153~2155页）

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法信· 关联法条

1. 《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

2. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）

第五条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。

3. 《商品房屋租赁管理办法》
第六条　有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）属于违法建筑的；
（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（三）违反规定改变房屋使用性质的；
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。 

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法信第2765期

内容编辑：小舟   排版编辑：Alice（实习）