2021年3月17日，黄小鸭与王美丽签订《房屋租赁合同》，约定黄小鸭将其投资建设并经营的一整栋楼出租给王美丽使用，用途仅限于办公及配套用途。未经黄小鸭事先书面同意，王美丽不得将租赁标的用作其他用途。租赁期限为2021年3月18日起至2023年3月17日止，租金为8000元/月，每半年支付一次。王美丽应当在签订合同时向黄小鸭支付半年的租金，并在每半年开始的前一个月内支付该半年的租金。
后因王美丽未按时支付第二个半年度即2021年9月18日至2022年3月17日的租金。黄小鸭分别于2021年10月8日、10月17日向王美丽两次发送《催款通知书》，要求王美丽支付租金。王美丽依旧未向黄小鸭支付租金。
2022年3月15日，黄小鸭遂起诉到法院，要求王美丽将案涉房屋返还给黄小鸭，并要求王美丽向黄小鸭支付房屋实际返还前的租金。王美丽以案涉房屋未取得《建设工程规划许可证》，双方签订的《房屋租赁合同》是无效合同为由拒绝支付。
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《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》（下称租赁合同司法解释）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第四条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”
案涉房屋尚未取得《建设工程规划许可证》，黄小鸭与王美丽就案涉房屋订立的《房屋租赁合同》为无效合同，但根据前引租赁合同司法解释第二条的规定，租赁合同虽然无效，承租人仍应按照合同约定的租金向出租人支付房屋占有使用费。因此，王美丽实际应当向黄小鸭支付的并不是租金，而是房屋占有使用费。
1.承租人在承租房屋时应仔细核查出租人是否有权出租拟承租的房屋、拟承租房屋的建设手续是否齐全、是否已经取得《建设工程规划许可证》等批准文件；
2.如承租人明确知道拟承租的房屋尚未取得《建设工程规划许可证》，那么不建议投入过多的资金对拟承租房屋进行装饰装修，避免房屋随时可能被拆除或因租赁合同被确认无效而产生的装修损失。
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《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第四条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。
【注：文中房屋是指城市、镇规划区内的房屋，不包括乡、村庄规划区内的房屋。】
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