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“预约交易”为笔者对不动产交易双方旨在将来某一时间为交易之情形的称谓。在现实生活中，基于种种原因，很多不动产交易双方不能在当下完成交易，其往往仅能完成买卖合同或抵押合同的签订，而不能完成不动产的登记手续，虽然《物权法》秉承原因行为和结果行为相区分原则，合同自当事人签订之后便已生效，然而采登记生效要件主义的我国，未经登记其公示效力及公信效力并未发挥作用，其潜在风险较大，如何能够在此种“预约交易”行为中有效规避风险，实现最终顺利登记的目的，值得探讨。
此交易广义上涵盖不动产转让、抵押租赁之情形，介于租赁未乃入不动产登记之范畴，故而本文笔者仅就不动产转让和抵押之“预约交易”的风险防范展开讨论，以期对实务有所助益。
“预约交易”的潜在风险
单方毁约
很多情形下，当事人基于避税之考量，约定在将来免税时点到来时进行登记，而之前仅签订一纸协议，此种合同之约束力度极其有限，纵使有违约责任加以束缚，然而其仍需面对执行成本和登记物权取得目的落空的现实。同时房价的上涨亦会催生一方主体违约的频发，其通过权衡违约责任和上涨所获利益进而选择毁约的情形不在少数。
一房二卖、多卖或一房多抵
伴随房价上涨的刺激，一房二卖、多卖屡见不鲜，此多为单方毁约之伴生情形，不动产交易中仅仅签订一纸协议，而出卖方基于更高利益的追求，选择与第三人签订合同并办理权属登记的，未登记之合同主体其获取物权之期待便将落空。而以不动产意欲为抵押的，倘若未经登记，则抵押权尚未生效，且存在不动产权利人与他人另行签订抵押合同并办理抵押登记之风险，纵使嗣后再以标的不动产为抵押行为，其权利顺位及担保范围亦大打折扣。
标的不动产被强制执行之风险
再之，在标的不动产权利未经登记之前，则依托登记的转让效力，其权利主体尚为原权利人，一旦原权利人存在债务纠纷被司法强制执行，则交易之标的便会因被限制而无法处分。
故而综上所述，当事人在为不动产买卖或抵押等交易行为时，要规避以上风险，需自提高当事人违约成本、限制权利人之处分、增强交易之公示力角度为之，方能有效规避风险。
风险规避之方法
提高违约成本之路径
首先，可采要求合同相对方提供履约担保的形式以提高当事人违约成本，鉴于人保尚需对资信及偿债实力进行判断，此种担保较易采用的方式为物保，而动产之物保其担保效力有效，且动产之价值需足够使得当事人畏惧违约而顺利履约方能达到防范之效果，加之实践中以大额动产担保合同履行尚存在诸多阻力，一则当事人可接纳程度有限，二则针对大额财产之价值的判断需要担保权人予以甄别。实务中存在房屋出卖一方以所谓的名画质押给买受人作为履约之担保的行使，然而对于此名画之价值的判断本身便存在一定风险，故而除去较易确定价值之大额动产，不宜采此方法。
针对不动产买卖之情形，实务中可采以标的之不动产做为抵押物的方式。例如甲与乙签订房屋买卖协议，意欲在下半年八月份完成交易并办理登记，双方约定甲先期将首付款30万交给乙，待能够登记之时甲再将剩余之房款支付。此情形下，甲与乙便可另行签订一份借款协议，内容为甲借与乙30万元，乙以标的之不动产作为抵押担保。二人持此借款协议共同至登记机构办理抵押登记，鉴于抵押登记对于转移和其他处分行为的限制，此种方式可以有效规避卖方一房二卖，在提高当事人违约成本的同时亦起到了限制当事人处分的效果。
限制权利人之处分
接上文所述，除去通过抵押限制处分以外，《物权法》尚创设了一种足以起到限制物权变动之效果的登记类型，此种登记便为预告登记，《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
预告登记自其本质和效力来看，其意便在于保护将来物权变动之实现，通过法律创设的形式，将预告之内容记载于登记簿中从而起到限制物权变动之目的，其效力具备顺位效力、破产保护效力、限制处分效力及对抗强制执行之效力。足见其虽为名义上的债权，而通过预告登记这一外在展示便具备了类似物权甚至与物权无异的效力。此种保护力度可谓是空前强大的，而碍于登记机构预告登记之开展的局限，现实中事关预告登记之开展，仅就预售商品房预告登记及其抵押预告登记业务较为广泛，针对其他不动产物权协议进而约定进行预告登记的情形极少。
有些登记机构甚至狭隘的认为预告登记仅在预售商品房业务中开展，因其他业务而申请办理预告登记的，一律不予受理，比如甲与乙签订借款协议，甲借给乙四十万现金用于资金周转，而乙将自己名下一套商铺抵押给甲用以担保。而鉴于此套商铺名下尚有某银行之抵押权限制，乙需将其中十万归还银行解除抵押后方能与甲办理抵押登记，而该银行审批还款之流程少则月余，乙遂与甲约定待一个月后，商铺之上所涉某银行之抵押权一经解除便与甲办理抵押登记，这之前先申请办理此抵押权之预告登记。而当双方至登记机构申请之时，却被告知此种预告登记业务不予受理。
此时甲之风险便无形中增大了数倍。实务中倘若有意以预告登记作为限制当事人处分物权之方法，势必先咨询当地登记机构其所签订债权协议及关于预告之约定是否属于受理之范畴。固然部分登记机构此种错误观念有违《物权法》之规定，为了体现交易之快捷和顺畅性，宜采最为便捷和可行的途径保护自己利益。上例中甲与乙约定以借款合同和抵押合同及抵押预告之约定办理预告登记，倘若登记机构予以受理，一则限制了乙之物权处分，二则保障了其抵押顺位，对甲之利益无疑是全方位保护的。然而一旦登记机构囿于错误观念不予受理，则应立即寻求其他途径，最大效度保护自己利益。
增强交易之公示力度
如前文所述，预告登记作为一种保护将来物权取得之制度，可谓《物权法》创设的针对“预约交易”量身定制的保护措施，其本质便在于自物权登记簿之公示公信力度上，通过法律创设的形式，记载债权请求权，以限制权利人之处分，强化债权的力度，使其具备类似物权的效果，其具备如此强大的效力根本便在于公示力度的强化。除此之外，尚具有一种类似公示的交易制度，其亦能够起到一定的保护预约交易相对方的效果，这便是合同备案制度。
前文提及预告登记在实务中其推行的局限性十分明显，其一定程度上的原因便在于预售商品房合同备案制度的存在。在我国预售商品合同备案制度作为一种行政管理的手段，其已经较为完善和成熟，通过备案，使得其实则具备了一定程度的公示力度，作为销售方之开发商倘若想要再将已经预售的商品房转卖，首先需经合同变更，而此种合同已然经备案而予以公示。这便在一定程度上限制了开发商之“再处分”，其与预告登记便具备了类似之效果。
同时在全国多地，在二手房领域，其网签备案及资金监管制度亦得以推广，河北邢台更是针对抵押合同予以备案，这亦是从一定程度上针对当事人之交易行为进行公示，从而使得其他潜在“第三人”主体认识到所涉不动产之上存在的交易行为，从而谨慎与其为交易行为，这也进一步保护了交易主体之利益，限制了出卖方一房二卖及一房二抵。故而，预约交易之主体亦采用当地不动产交易监管部门的网签系统进行交易并签订相应合同，待具备登记条件之后再行持备案合同进行登记。
综上所述，针对“预约交易”之情形，想要规避风险，可自提高违约成本、限制权利人处分和增强其公示力度三个角度着手，切实保护交易相对人之利益。
编排/谢昊
责编/张洁 微信号：zhengbeiqing0726
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