多年来的从业经历里发现，其实商业物业的开发并不是想象之中那么难，但是为什么还是成功的少，失败的多呢？也许它的复杂性与系统性要求比住宅物业更高的原因吧，又或者是国内开发商开发思路是错误的原因吧，大多数国内开发商的开发模式都是先拿了地再想着要搞什么商业项目。而大部分的开发商考虑是如何最大化加上回收最快化，在这种利益的驱使下就来个霸王硬上的行为。也许商人会说：土地永远升值，好地段买少见少，先占着一块地再说，但这决非最佳投资方法。
难道真的如李嘉诚所说：房地产就是地段、地段、还是地段吗？众所周知，就算是黄金地段死掉的商业物业还少吗？任何的事情都是人做出来，对于商业物业，有好的地段固然重要，但那只是前提，仅仅是代表成功了一半而不代表你一劳永逸。经营定位，永远将消费者需求放在第一位，否则就算是成功了也是运气使然，人不能永远依靠运气进行经济活动，如有可能则最好在拿地前应该问自己以下几个问题：
一：应该定位什么类型的mall？是否符合公司的发展战略吗？是否符合市场的发展需求？
定位就好象是在找你的核心竞争力一样，只要找到你的排它性因子，那么就有效的阻击了竞争者进入的门槛，提高竞争难度。还有这个定位一定是符合公司发展战略的，符合市场发展需求的，只有这样才会基业长青。
二：适当的项目规模是什么？各业态的体量组合？
规模体量的大小犹如人穿鞋子一样，合适是最为重要的。
三：建多少层？是否考虑分期开发？
这主要是考虑用地条件与、资金措施及市场成熟把握。
四：竞争态势？能否超越竞争对手？能否做出差异化定位来持续维持自己的核心竞争力？
五：商家对该位置的观点？什么样的商家会到这里来经营？
这一点非常非常的关键，只有用家才最知道自己需要什么样的经营场所，而且这可能关系到你的项目能否开业及持续经营下去。
六：消费者希望在新的mall 里看到什么、买到什么、体验到什么？
这也是创造一个消费平台的核心关键所在，找到消费者并做到第一时间想到你。这才是经营者不断思考的问题。
七：在扣除经营成本后，mall的租金及收入能够支撑所要求的投资回报？
这关系到你的财务计划能否健康的运行下去，也是旺场前的必要条件支持。
八：应配置什么设施以确保mall营运便利以及租户合适？如何平衡投入设施既不大超前，但是也不会落后。
九：有没有成功操作过同类项目的团队？
商业物业，依靠的是长久的物业运营，悉心的管理，最终达到旺场。有此经验及系统管理就占非常重要的作用。
十：有没有足够的资金？是否要建立一个几年的财务计划？是否做好了足够的风险与回报的平衡考虑？
这个开发是长期性，资金的调度应该不单单建设及内部装修的成本，还要考虑开业费用及前三年的运营成本。
商场如战场，在战场里知彼知已是最为重要的，只要将上述问题思考成熟了，那么开发就一切尽在掌握中,成功也会伴随而来。
