我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：新人首问：睿智的房姐，有几个问题希望能指点：1、本人户口在河北香河县，工作在新疆，本人手中目前子弹20，名下无任何房产，工资到手4500，有五险一金，香河县不接受外地公积金。父母希望我能够在香河购房，但我想投资，所以拿不定主意，不知道香河县是否有投资价值的楼盘?或者北京周边是否有具有投资价值的房产?再或者新疆乌鲁木齐或喀什是否有值得投资的地方，可以利用公积金，放着觉得浪费?2、母亲名下有一套房产，香河县香城壹号（地理位置可以，但物业及楼的质量不敢恭维）77m平方，目前出租中，贷款已还清2年，但至今还没拿到房本，有人说花一万块钱能帮忙办下来，不然就等着吧，没敢相信，所以希望万能的房姐支支招，怎么才能拿到房本?3、房子是2013年买的期房，2015年签订买卖合同，买的时候5000/m²，现在至少10000/m²是否还有升值空间?房姐建议如何处置这套房产?回答：你好，环京几个热门城市：大厂，香河和燕郊一样，都是睡城模式。香河房价能否暴击，尤其要看通州运河商务区的产业导入是否成功。整个环京，除了燕郊主干道，其他地区有人口的很少。没有人口聚集，就没有价值。香河现在的价格一不值，二有赌博风险。香城壹号办不了房产证是因为开发企业资金链断裂，无力缴纳相关税费，且项目实际负责人失联，导致办理停滞。为了加快问题解决，香河县已协调城镇房地产公司接盘，筹措资金为业主登记办证。目前全部商业和1#、4#住宅已办理分户产权登记568本，剩余部分正在分批次办理当中。继续等待吧，别轻信特殊渠道。子弹20建议买沈阳，投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。提问：大神房姐，都说房子会涨，坐标武汉，因为在卖二手房所以加了好多中介，最近看到他们发的房源二手房价格变化并不算大，二套一套汉阳国信新城三期三房，一套汉阳江汉宛二房，房姐给点建议，出手时机怎么把握，谢谢！回答：今年武汉二手挺难的，但是ZF已经开始救市了。新盘价格拉高，洼地填平后二手房才好出货。2020年买入的2个重要参考点：1、未来2-3年最佳的购房时机：2020年6-12月份2、未来买房要注意的：区域分化、小区分化、产品分化1、是流通性，你买的房子必须保证有一定的流通性，流通性是以正常市场下可以出货为标准，老房子交易周期会拉长2、你买的小区，一定要在城市未来发展的主方向上，这是你跑赢大盘的最稳妥几乎是唯一的选择3、是你买的房源所在的区域，在未来可见的3-6年内，周边的增量（地铁、商业配套、接盘侠等）可期且稳定的能够兑现 最近二手房确实有一些淘笋捡漏的机会，但是笋盘被消化的时间越来越快，我们星球内推荐的板块和产品价格依然坚挺。你持有的这2个盘都属于老房子，未来涨幅跑不赢次新盘，可以考虑出手换筹，把卖房科技树用上。提问：房姐你好！子弹300，我想在广州定居买房，自住和小孩读书，我工作的地方在海珠区，距中大、鹭江、客村、大塘比较近，不知道这附近有没有好的楼盘推荐，如果附近没有，稍微远一点的好楼盘也可以。另外投资买房的话，广州有哪些楼盘值得推荐？谢谢！回答：你好，海珠区的投资要往东走，广州大道以东的：客村板块、琶洲板块、万盛围板块。自住+投资可以重点关注琶洲板块。琶洲的住宅到底怎么选？按照住宅的分布，琶洲可以分为：琶洲西区域(磨碟沙)、琶洲中区域、琶洲东区域（万盛围）三个区域，三个区域被华南快速、科韵路依次隔开，电商总部、会展两个区域板块分布其间上述区域东西向距离6公里，南北差不多1公里，对于这样一个狭长的区域，而且中间还被“会展区域”拦腰斩断住宅西区——住宅中区的直线距离3公里，住宅中区——住宅东区直线距离1.5公里。琶洲在售的货量太少了、太少了、太少了，有几个原因造成这样的局面一方面整体来看，琶洲东板块的高总价属性决定了产品的流动性不好，动不动600万以上起，所以在售的货量少和出货速度就很慢另一方面，海珠东，从江海大道以东一直到万盛围、新港东路这一带，也只是近1-2年的人流量才上来，2-3年前这里还是人烟稀少，毕竟不能跟天河的员村、东圃、车陂、棠下比人流，跟本不是一个级别的，人流量少就决定需求小啊，所以就造成了房源的出货速度慢，流通性差说到住宅，无论是投资，还是自住，价格price都是一个无论如何绕过不的问题，一分钱一分货琶洲起来之后，客户流量层面，琶洲是接不住的，因为住宅的体量和产品的分级程度不够，造成琶洲是起来了，但旺了天河和番禺琶洲区域来讲，如果偏投资多一些，回报率最大的楼盘，详见知识星球颞部分享。提问：新人首问，你好房姐，请问一下子弹170左右，北京房票，看到十里堡，和石佛营的小区，京棉新城，石佛营东里，康家园，请问单价控制在多少合适上车，还有一个问题满二和满五唯一，选择那个，中介说差不了多少钱，可以做到贷款里面去，首付还是这些，其余可以多贷款，我感觉有点不对，再一个中介如何找链家还是我爱我家，和业主压价也是一个问题，有什么注意事项吗，请房姐帮帮忙，给我们一些指点，购房小白，十分感谢帮助回答：你好，感谢付费！满二唯一满五唯一的区别在于：满二唯一有增值税优惠或减免，满五唯一不但有增值税优惠或减免，还可以免征个人所得税。满五唯一的房子会相对贵一点，要计算综合成本。如果单价相同，优先满五唯一。1.提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力。2.找中介了解房主卖房的原因。通常卖房无非是置换、移民、套现、遗产分配等。如果碰到后面3种情况，基本可以判断房主财大气粗，不会在乎这些蝇头小利。但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，分文必争，能谈价的空间非常有限。3.拿家人说事。“本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风，非要买这里，不买就不结婚。如果您能便宜点就直接定了...”4.哭穷卖惨。刚成家立业，全村人都借遍了，才凑了这么点钱。最好能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心。5.现金摆在桌面上，软磨硬泡。只要再降X万，这些钱你就拿去了。现金永远比银行卡转账更刺激。6.车轮战。如果有时间和精力。可以找几个群演轮番上阵和房主砍价，大谈房子缺点，态度敷衍，影响房东心理。最后你出价高2万，说出一两点房子的优点，眼神和话语流露出真诚最后成功拿下。
提问：您说从投资角度，买房要先保地段，其次面积，最后是品质。您说的先保地段，是不是指优先买市中心的好地段？但是市中心的房子一般都涨不过郊区，尤其涨不过潜力郊区的低价次新。您为什么说要先保地段呢？回答：不是，是在所有因素中，优先考虑地段因素。地段，当然包括市中心好地段，也包括优质郊区潜力地段。 城市不一样，阶段不一样，选择也不一样。在一线城市越来越改善主导的市场，未来十年二十年的确是要变天了。 任何时候，都不能刻舟求剑，照搬过去的经验，否则结果很可能并不理想。提问：房姐，请问怎么看这样的说法：北京的房价收入比远高于纽约，从而证明北京房价有泡沫。总觉的有不对的地方回答：房价由买得起的那个阶层中收入最低的那群人决定。用社会平均收入来计算房价收入比是没有意义的。何况，这篇文章对纽约并不了解。纽约房价今时今日还是显著高于京沪的，大约是2倍的关系。京沪很多买不起房的人群收入在迅速增加，正在把“买得起房”的门槛不断拔高，这就是房价上涨的根源。长远看，京沪同样会吸引全世界的富人前来置业。目前办公楼市场这个趋势已经非常明显，住宅未来某一天也一定会。那时候，中国的GDP总量、京沪的GDP总量也会追上和超越纽约、伦敦、巴黎、东京、香港那些老牌顶级城市，人口数量还高于他们，持有和交易税费、容积率都低于他们，房价很显然会远高于他们。提问：请问作为一名房产小白，我应该怎么做才能最快学会房产投资呢？回答：大道至简，房地产的逻辑，本质并不难，关键是找到本质。选择什么样的投资赛道，一取决于你的能力，二取决于什么赛道更赚钱？更赚钱的赛道，一个是行业老大，一个是终点行业，例如母婴，丧葬，养老保健，教育，房地产。做到行业老大，需要很深的专业知识，雷厉风行的执行力，以及各种专业的商业经营能力。母婴，丧葬，教育等行业，又属于「专科行业」，必须要有相关专业和从业经验，以及大量前期资本的投入能力。而我们的目的是，找到一条即使是普罗大众也可以获得稳定可观收益的投资道路。因为房地产的底层逻辑是经济学，是中国的货币环境和城市进程。大量的行业发展，早期都依靠海外企业和行业的经验，但不适合套用在中国的房地产上。基础国民科学素养的缺乏，以及体制教育的驯化，以至于很少有人懂得逻辑和基础的经济学原理。一旦你掌握了基础的经济学原理，你就进入到蓝海领域，拥有绝对的认知优势，这是选择房产投资的第三个重要原因。随着中国经济的发展，居民从单位分房进入商品房时代，产生了新的购房需求；从8亿人口到14亿人口，产生了更多的购买需求和购买力层次；城市化从20%发展到60%，购房需求长期井喷式上涨；凯恩斯的经济政策流行，政府以增发钞票作为核心财务手段，房地产的黄金10年，即是通胀迅猛的10年。当90%的中国人，都把买房作为「成家立业」的基础和传统时，房产成为了终极商品。在种种条件下，一二线城市的房产，成为了货币，与这座城市，这个国家的利益挂钩。理解这一点，才能打好房产投资的基础；绝大多数的投资者，看的是「个股涨跌」，而房产投资，看的是「国运」。行兵打仗讲究不动如山，投资忌讳左右摇摆，墙头草一定会追涨杀跌，短期频繁操作，绝对不会是高体量的收益领域。只要通胀存在，人口存在，货币将持续贬值，对标的商品持续上涨，年均12%。12%并不足以作为理想收益，（12%+20%选筹操作）/（30%-40%首付），才是我们的理想收益，也远远超过市场上99%的投资产品，品类本身处于极低风险率。需要理解城市的运转逻辑，分析地段的关系，判断整个楼市的价值分布，做到迅速评估每套房产的合理价值，征信，流水，每一项贷款的操作，都是其中不可缺少的技术。如果我选筹没有问题，贷款没有问题，我怎么多买几套呢？——融资是一门庞大的手艺。贷了这么多的款，怎么还上月供，如何形成稳定循环的现金流，让这个项目自行运转产生资金，而不是依靠出卖体力劳动来填补月供？一旦理解投资的逻辑，所谓的入门，原本就只在一瞬间。追问：请帮忙解惑。子弹400。另外武汉值得投资房的星球资料，哪里可以看？回答：子弹400，首付7成买武汉 太浪费了。建议优先考虑一线城市。选择一线城市目前看起来可能会吃力一些，但是你的情况是可以hold住的。而且一线城市破限购很简单，比如深圳可以大专落户。后撤是一件很简单的事情，前进是难的。所以大部分人会想直接在自己生活的二线城市建仓，但是一线城市有更好的平台资源，更大体量的财富积累机会，这是它独特的魅力。在二线，假设让普通人挣1000万他可能没有底气，因为例子在身边出现太少，可参照物不够。但是在一线城市，财富的流通，层级的跨越，参照物出现的数量更多频次更高，你对待金钱的态度和格局也会不一样。你会更容易的相信自己也可以。建议去一线城市入手1-2套优质资产作为底仓长持，不仅是为了资产升值，也为了下一代。一线城市的好房子，注定是用来收藏和传承的。一线城市买完再考虑武汉。提问：北京人，手里100个现金流，北京房票都用光，四套房。想天津投资买房，找中介买社保2年换房票值吗靠谱吗。如果可行，可否推荐天津性价比较高的有投资价值的区域或楼盘，不住，纯租➕等升值。谢谢房姐。回答：你好，感谢付费！这两年天津跌得比较厉害，跟全国环境有关，跟天津这几年经济也有很大关系，根本上跟天津经济结构有关房价不一定到了谷底，但在这样的市场环境下，如果能淘到笋盘，还是可以出手的天津暂时没有上涨动力，天津启动周期看北京，北京上涨后挤压出来的购买力，连同天津本土的上涨预期才会形成合力。北方城市投资排序：北京>沈阳=天津>石家庄天津快速破限购和投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。提问：房姐好，希望给2个孩子素质教育，入读重庆龙兴哈罗公学，但学费20多万一年，将来有条件就考国外高考，急需在4年后年收入至少达到60万。我是渝北区高中英语老师，年收入14万，老公湖南三一工程师，今年才去，年薪30万，但不稳定，已在裁员。我在渝北农业园区有一套套内60的两室跃层，1800月租，现住父母家方便带娃，有保税港区普泰广场3楼30建面的商铺，非独立，不好转，目前浙江佳源在打造租给京东做体验店，签了12年合同，租金1500多一月，房贷1200每月，门面贷款还有4年还完，3200每月。目前10万现金，想通过资产投资达成收入目标，哪些楼盘有长短期升值空间？先买哪个楼盘？投资水土、龙兴还是谢家湾小学本部学区房？现在哈罗国际正在引进一所名小学，中介说是公立分校，不是挂牌的，据说在和巴蜀人和街西附谈，下个月敲定，不知是否值得购买？能买中央公园悦来就不买蔡家 能买汽博就不买回兴 能买照母山就不买礼嘉 能买观音桥冉家坝就不买大石坝 能买江北嘴就不买弹子石 能买融乔半岛就不买茶园 能买二郎就不买龙洲湾 能买江北不买南岸 能买渝中渝北不买沙区九龙和坡区 至于水土，大学城，鱼洞，北碚，就算了吧龙兴板块现在嵌入了很多汽车制造商。龙兴板块未来会有发展，但是问题在于和主城区的房价差距并不大，对比起来不便宜。现在暂不考虑投资。我们一直不提倡投资学区房，虽然学区房有暴击的可能性，但是风险也是极大的，主要是在政策方面，比如渝北巴蜀小学（公立）之前一些楼盘是划为学区房，后期政策变动，二手房业主需要满五年才可以入读，二手学票价值瞬间打骨折；目前在重庆学区房分为三种：2.公立重点小学学区房，6年一个指标，除了十大名校以外，类似区重点也是一样：马家堡小学，星光小学等；3.私立性质学位房，一套房子一个指标，部分有中学配套的额外多一个中学指标，硬件条件一般不错，重庆鲁能巴蜀小学和中学（市值28w左右）是这类学校的标杆，教学质量和升学率等都是有目共睹的； 重庆公立的十大名校都是在老城区里面，房子的品相基本都很差，甚至大部分都是步梯房，价格也已经是比较高的，相邻楼栋有无学票价格相差30w甚至更多，金融属性就别提了； 私立学位房，近年来重庆开发商做得类似楼盘很多，各种XX巴蜀小学，XX树人小学等,打造各种名校噱头营销，其实连分校都不算，市场鱼龙混杂，需要擦亮慧眼； 最终还是要看你买房的目的是什么，为了教育可以考虑；投资的话，并不是很好的选择，另外注意一点：学区房要买小。提问：房姐你好！我现有子弹70个，月收入8000，温州农村人，现在想投资温州洞头区瓯江口1.25万，瓯海区南湖片区和梧田片区和牛山片区2.3万，我应该怎么选择，杭州房子哪里可以投资的价格挺高的还有伸直空间吗，推荐一下温州和杭州价格洼地未来有天花板高的！回答：你好，温州有可能是永久性的衰落，自制造业空心化了以后。市区破败不堪，新区建设也严重滞后。温州民营经济很活跃，但是产业主要是劳动密集型制造业，外来人口多为即使有购房实力也不具有购房思维的流水线员工，居住需求不足。没有鲜明的城市IP，向上的迁徙力不够，一个城市的房价和它的首位度，人口聚集度是密切相关的。所以温州这样的城市，在经历全国这一轮大涨以后，楼市的繁荣注定只能是昙花一现，接下来继续不温不火。提问：房姐你好！感觉汉口金银湖地段非常适合居住，环境特别好！但好像涨幅跟不上其它区域。请问就这个区域而言，有哪些楼盘比较适合居住且以后涨幅更好一些？另外卧龙东方郡怎么样？感谢！回答：你好，武汉有很多地方，风景优美，非常适合自住，但是房价就是不怎么涨。金银湖，藏龙岛，后官湖都是如此。因为从ZF规划的宏观层面，这些板块就是居住区，是睡城，与产业区割裂。这些远城区的土地并不稀缺，新盘和二手盘的天量供应，所以价格抬升非常慢，美景收割了一批又一批的土豪和韭菜。卧龙东方郡：一句话，太贵了。没有豪宅命，却要豪宅价。还临马路，又没小区环境，就是以后升值最差的那种。如果生活半径在附近，自住可以考虑，投资还是多关注三环内主城区。提问：房姐，社会资源总是会向富人聚集，难道真的没有社会公平吗？回答：公平一直存在，你非要投身老富人精耕细作几十年的领域，马拉松开赛40公里后你才跑进来，你的不成功，你的贫穷，本身就是公平的体现。年轻人的归宿，从来都是是广阔的新世界。否则，一群聪明年轻人在野蛮生长的新疆域里，遵守法律的发令枪，延迟消费，呕心沥血，提供价值，服务社会，苦行僧般努力几十年还有什么意义。知道与知识没有力量，冒险与实践才有力量；躬身入局提供价值，才会获得财富与荣耀。不是社会资源向富人聚集，是富人提供了价值才有了资源回报。很多穷人提出一些世界观，不是为了改变世界，是为了不改变自己，妄想世界为自己改变。 寒窗十年不过是花钱消费教育资源，高考第一与斗地主大赛第一没本质区别，甚至斗地主玩的溜还能直播赚钱。寒窗十年付费3万就幻想荣华富贵，和100万以内的刚需屌丝总是维权一样，越是刁民越闹事。教育、地产、互联网以及其他所有行业，都是给下一代造梦的行业，消费后的现实很残酷，幻想破灭后恼羞成怒是常态。大学毕业的普通人，能进优秀企业996是福报，是在享受优秀创业者的行业红利。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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