旧住宅区改造由政府主导
今年1月21日，《深圳市城市更新办法实施细则》正式公布实施，细则明确提出禁止开发商进旧住宅区收集改造意愿引起社会广泛关注。昨日，市规划国土委、市房地产业协会特别召开实施细则房地产企业专场解读会时，进一步向房地产开发企业传递两个明确信息:旧住宅区城市更新坚持政府主导，并坚持以综合整治为主。
旧区改造中，开发商提前介入是个新的问题。图为去年某开发商在罗湖一个老旧小区私设咨询处。资料照片
记者注意到，城市更新尤其是旧住宅区改造受到开发商的高度关注，参加昨天解读会的开发商达200多家，市规划国土委二楼的会议室座无虚席，甚至两边的走道上都坐着听众。
在近几年的城市更新实践中，一些开发商在老小区跑马圈地的各种乱象比比皆是，多个开发商争抢一个老小区的新闻不再稀罕。发展商一家一户地找业主征求意见，以谋求该小区和旧村的改造资格。这一现象不仅扰乱居民的正常生活，也极大地阻碍城市更新的进程。
城市更新办副主任谭权介绍，2010年以来，我市仅批准8个旧住宅区项目城市更新计划，但这些项目在实施过程中个别存在上访压力，总体推进也比较困难。
今年1月份公布的实施细则中，最受人关注的一点，即是对旧住宅区城市更新申报主体的规定。
城市更新办政策法规组组长肖纯在解读时表示，对于旧住宅区改造，按照市政府要求，2011年4月《深圳市城市更新提速专项行动计划》已经进行相关规范，“由各区政府组织开展旧住宅区城市更新的现状调研、意愿征集、可行性分析、计划申报等前期工作，不再由市场主体自发进行意愿征集和计划申报。积极探索在项目列入计划后，通过公开公平的方式选定项目实施主体。”目前基层反映规范效果明显，实施细则延续了这一规定。
对于那些环境非常恶劣、配套设施极其缺乏确需进行拆除重建的旧住宅区，应当由区政府及其相关部门组织开展前期工作。不再允许开发商私自进驻小区设立各类“改造办公室”、私自发布公告、进行意愿征集等，计划受理单位也不再受理市场主体上报的旧住宅区改造申请。
旧住宅区改造以综合整治为主
而在城市更新单元规划经批准后，将由区政府组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，方可形成单一主体，并申请确认成为项目实施主体。
加上我市已批8个项目改造进程中的困难情况，今后我市旧住宅区改造方向以综合整治为主。”
在禁止开发商在旧住宅区收集改造意愿之后，仍有不少开发企业在小区进驻，或者反复向区政府进行申请。对此，谭权表示，今后我市旧住宅区以综合整治为主，对确有必要拆除重建的旧住宅区，必须在政府主导的原则下进行，不过，企业可以向区政府提出建议，但是建议是否采纳，则由区政府根据相关政策决定。“经过区政府决定不需要改造的旧住宅区，批准进行拆除重建的可能性很小，建议已进驻小区的开发企业主动退出。”
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