时值国内第一份明确针对M0的市级管理政策——《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》（下称《暂行办法》）呱呱坠地2周年之际，蜜月结束，没有庆祝，没有纪念，迎面而来的只有一记记凶猛凌厉、精准制导的组合拳，将妄图从政策罅隙中逐利的投机者打得皮开肉绽。
2020年9月5日，经过艰难的起草、博弈、修改，最终由东莞市政府常务会议审议通过，《关于完善东莞市新型产业用地M0项目管理的补充规定》（下称《补充规定》）正式印发。
至此，东莞M0政策体系在2年的不断打补丁后暂时成型，除了直接关联的5个文件之外，还包括市政府另外两个涉及城市更新、村级工业园改造的文件。显然，东莞也由此成为国内M0政策体系最完整、最系统也最为实操落地的城市。
此番《补充规定》的几个重大变化，包括严控可分割M0供地规模（每年不超过500亩），保证工业厂房占比最多达到30%，直接由市政府把控租售行为，分割销售严格与财政贡献绩效挂钩，提升入驻企业规模与科技含金量，加强全周期流程监管与限制回购等，都振聋发聩般的告诉我们一个信号：
你印象中的珠三角“小政府、大市场”已经不再适用，至少，在产业地产这个领域不再适用，东莞和深圳政府都意图以最高压的行政化力量强势干预产业园区的每一个角落，这个市场（如果还能被称之为“市场”的话）正式进入了最令市场力量窒息的“强政策市”，对社会资本的不信任感跃然纸上，所谓的“资本无罪”彻底被抛入垃圾桶。
如果说2年前的《暂行办法》是和风细雨，在你耳边叮咛“要好好珍惜机会，不要让我失望哦”，如今的《补充规定》则是雷霆闪电，拎着你的耳朵怒吼“既然敬酒不吃，就让你这厮尝尝爷爷的板斧！”
2年之中，东莞M0市场究竟发生了什么，从《补充规定》中不难体察，东莞政府态度的转变与趋严，从全国来看也绝不是孤例，相反，乃是大势所趋。
正如火花S-Park执行董事宋振庆在刚刚结束的2020中国产业地产行业培训（厦门站）中所言：“行业现在的主要矛盾，就是政府日益增长的发展需求和我们开发主体有限的产业导入能力之间的矛盾，如果我们不能持续满足它不断升级的诉求，它就有100种办法让我们出局，或者把之前赚到的利润都吐出来。”
“以产业运营为核心，严禁房地产化”，对某些企业来说，这是最坏的时代，但对内忧外患的中国产业来说，又何尝不会是最好的时代呢？
下面火花S-Park就对比《暂行办法》，看看东莞政府的《补充规定》到底给M0打了那些令人咋舌的补丁：
严控可分割M0供应规模：每年≤500亩
《暂行办法》中，规定“各园区、镇街工业保护线内M0总量不超过辖区工业保护线总规模的10%，工业保护线外不限比例。市区四个街道、松山湖高新区、滨海湾新区作为新型产业重点发展区域，可适当提高工业保护线内的M0比例。”
到了《补充规定》中，开始控制每年的可分割M0供应量：“除经市政府或市招商引资创新工作领导小组认定的招商引资重大项目主导的M0项目外，每年可分割的‘新增用地 M0’项目和可分割的‘已出让土地转M0’项目供地总规模不超过500亩。”
这是什么概念呢？
根据火花S-Park统计，从2019年深投控在清溪镇拿下《暂行办法》发布后的第一块M0用地至今，东莞一共通过招拍挂出让了11宗M0用地，总规模达到2209亩，总地价为33.5亿元（均价为152万元/亩，相当于M1价格的3倍）。
粗略推导，每年的新增M0规模是远远超过1000亩，按照《补充规定》要求的话，每年新增M0供应规模将缩水超过50%。
显然，东莞政府的潜台词，首先是鼓励更多的自持——这种不算商品化分割账的主体一般只有两种，一种是真正拿地生产办公的实体企业，另一种就是本地的政府平台公司，纯市场化开发主体基本可以全部排除在外，因为很少有哪家外来企业会无缘无故跑到东莞来搞全自持——不过本地做孵化器的企业还是有的，7月份在拿下麻涌镇第一块M0用地的广东汇智科创产业投资有限公司，其打造的占地272亩、总建面54万平的汇智高新技术中心就是全自持园区项目，相应的其地价就只有44万元/亩，比M1还要便宜。
每年500亩的新增可分割M0供地，将成为一场彻头彻尾的“饥饿营销”，狼多肉少，比拼的将是手头真实可落地的产业资源，操盘难，难于上青天。
其次是把主要火力集中在难度更高的存量盘活、三旧改造上，2020年东莞新供应的大多数M0用地也以这一领域为主。这次《补充协议》也是放宽了“工改M0”的限制，给参与城市更新与镇级工业园改造的社会资本一些甜头，激发它们的积极性：
1）“工改M0”项目地块容积率上限可提高至6.0。
2）“工改M0”项目可配置一定比例的R0用地，但其计容建筑面积不得高于项目总计容建筑面积的20%。M0项目投资强度达标后，方可申请办理R0用房销售，且R0用房销售比例不得高于M0项目产业用房竣工比例。
3）“工改M0”项目土地出让最高年限为50年。
保证工业厂房占比
《暂行办法》中并未强制规定工业厂房的比例，其产业用房包括生产制造和研发设计用房，后者可以参照办公建筑设计规范，这往往导致拿地开发主体从售价和货值方面考虑追求“性价比”，把整个M0项目搞成看起来高大上的商办综合体擦边球——比如总建面180万方的东莞京东智谷和总建面30万方的紫光芯云产业城一期，就基本都是研发中心、类写字楼和独栋办公，与本就供应过剩的写字楼形成直接竞争。
必须承认，M0的这种高容积率好的一面是将立体空间利用做到了极致，政府多卖钱，企业多赚钱，皆大欢喜；但不好的一面意味着前期沉重的资金沉淀，如果供应量过大、产业迭代需求变化、去化不理想，就很可能拖死开发主体，对政府也有烂尾的压力（香港遍地空置的工业大厦就是一个触目惊心的前车之鉴，而新加坡在这方面则相当务实慎重）——目前面临很大载体空置压力的东莞在M0的供应上已经非常谨慎和保守了，明确表示暂不新批增量的M0，避免重蹈邻家大哥“产业空心化”的覆辙。
因此，《补充规定》也不用遮遮掩掩了，干脆打开天窗说亮话——不要忘了，不管怎么兼容、怎么多元，M0始终是姓“M”的，实体经济的这个本绝不能忘，否则，就是破坏和背叛。
因此，必须保证工业厂房的强制供应，最多达到30%，尤其是针对可以分割类：“可分割的‘新增用地M0’项目和可分割的‘已出让土地转M0’项目，工业厂房的计容建筑面积不能少于总计容建筑面积的30%；可分割的‘工改M0’项目，工业厂房的计容建筑面积不能少于总计容建筑面积的20%。‘不可分割M0’项目，按照上述标准折半执行。”
东莞9个M0项目规划图
严格规范工业厂房建筑设计要求
《暂行办法》中仅仅对产业用房设计规范进行了轻描淡写的指引，“用于生产制造的用房，应符合工业建筑设计规范；用于研发设计的用房，可参照办公建筑设计规范进行设计；符合分割转让条件的产业用房单栋建筑的套内建筑面积不得少于2000平方米；产业用房可按基本单元分割，每个基本单元的套内建筑面积不得少于300平方米。”
而《补充规定》却变成了“手把手教你做厂房”，对工业厂房建筑设计标准进行了七点极为“细节控”的规定，尤其是将基本单元的套内建面由300平大幅度提升至800平：
1）工业厂房平面应规整方正，满足工业生产需要，应留出完整的可供使用的生产空间，主要进深一般不应小于15米。建筑平面一般为大开间设计，如需分隔，各分隔单元面积不宜过小，除配电房、工具间等辅助房间外，每个基本单元的套内建筑面积不得小于800平方米。
2）工业厂房一般不得采用内天井式平面布局。因特殊工艺需要而采用时，内天井的最小短边尺寸应大于24米。
3）工业厂房建筑高度一般不超过100米。层高一般按首层不高于8米、二层以上不高于6米控制，因工艺、流程的需求提供相关论证说明，可适当放宽层高要求。
4）项目设计须做好货物流线、装卸、垂直运输组织，保证货运简单便捷。非单层工业厂房原则上应配备不少于2台载重3吨以上货梯，当建筑面积超过30000平方米时，超过部分需按每15000平方米设置至少1台载重2吨以上的货梯（超出部分不足15000平方米时按15000平方米计算）。工业厂房应邻近货梯设置卸货场地，卸货场地面积按照每台货梯至少配备两台货车位计算。
5）首层地面荷载不低于1000公斤/平方米，二、三层楼层荷载不低于600公斤/平方米，四层以上楼层荷载不低于500公斤/平方米。
6）工业厂房内严禁设置员工宿舍。
7）工业厂房建筑立面应具备工业建筑或公共建筑的外立面形式和建筑特点，不得设置类似住宅的小凸（飘）窗，如需设置阳台、空中花园的，应结合公共走廊、电梯厅等一并设置，形成连续的公共共享空间。
分割类开发主体准入须市政府审批
《暂行办法》中对准入的规定是，“意向用地单位向属地园区管委会、镇人民政府（街道办事处）提出申请，属地园区管委会、镇人民政府（街道办事处）初审后报市招商创新办，市招商创新办对符合准入条件的开发主体出具审查意见，并明确使用类型、分割转让前提条件、分割转让比例、贡献比例等内容”，即最高准入审核也只到招商创新办这个层面。
但《补充规定》中，“对可分割的‘新增用地M0’项目和可分割的‘已出让土地转M0’项目，项目须以取得开发主体准入资格和通过项目效益审查作为规划调整和选址准入的前置条件，由市投资促进局受理镇街（园区）M0开发主体和项目效益审查的申请资料并审查后，报市政府审批。其他M0项目继续实行选址准入和开发主体准入分别受理制度。”
这已经有点像北京在2010年出台的《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》，将产业地产分割销售的审批权直接收到了市长办公桌上，只有经市长批准的园区项目才可以分割销售——按照这个轨迹，不知道未来会不会也走上北京完全不允许分割销售的终极道路上。
同时，相比《暂行办法》中“少于50亩的，优先规划为不可分割M0，仅限企业自用”的模棱两可，《补充规定》则彻底敲钉转脚，“宗地面积少于50亩（不含）的，应规划为不可分割M0，仅限企业自用。”
如果我们按照前面每年不超过500亩的供地限制来计算，也就是说，东莞每年最多最多只能新供应10宗M0用地了——其实这个数量也就是理论上的，目前东莞一手招拍挂供应的最小一宗M0用地也达到67亩，最大一宗M0用地则直接达到564亩，拍给了京东。
目前东莞已出让的M0用地状况
租售须经市政府严格把关
《暂行办法》中，“产业用房买受方必须是在中国境内合法注册的法人单位”，这种说辞等同于“只要不是个人买家就都可以买”，显然不符合M0这种稀缺资源的属性。
因此，《补充规定》提出“M0项目达产验收期内，所有意向通过租赁或购买产业用房入驻的企业均须经由市、属地共同把关，意向入驻企业经市、属地审核同意后，M0项目开发主体可与其进行产业用房租售活动。”
也就是说，无论租售，都要上升到市级层面把关，两级政府都审核同意后才能放行，至此，M0已经不再是一种纯市场化行为，而彻底成为政府强力把控的产业基础设施供给。
尤其是，购买东莞M0的产业用房，还必须在项目地成立独立法人，否则不予办理买卖合同备案——这也杜绝了那些打着“高科技产业”幌子四处套利的投机行为。
产权分割进入“夜长梦多”模式
《暂行办法》中，“M0用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的49%”，一半可卖，而且把关不严，让M0成为一笔绝对有利可图的生意，也让很多从深圳M0市场上铩羽而归的开发商们看到了绝好的黄金机会。
但《补充规定》告诉它们，短短2年的窗口期已经结束了，红利远去，机会不再，尤其是可分割M0项目：
“可分割M0项目原则上最多实施三期产权分割。每期用地允许不超过该当期用地总计容面积49%的产业用房进行预售或现售。其中，当期用地投资强度或年产出比达到效益审查关于每亩用地投资强度或年产出比要求的，准予当期分割销售面积不超过三分之二的产业用房申请不动产转移登记；余下分割销售面积的产业用房，须在当期用地财政贡献强度达到效益审查关于每亩财政贡献强度要求时再准予申请不动产转移登记。
“可分割M0项目可依照不动产抵押登记有关规定办理在建工程抵押。当期取得工程竣工验收备案证书的，允许开发主体当期自持部分进行自用和出租。项目达产整体运营期满3年以上、全部效益指标通过达产验收的，允许开发主体自持部分办理不动产权证及抵押权首次登记。如在建工程抵押到期后，自持部分尚未办理不动产权证，未能转为抵押权首次登记，则不再允许办理在建工程抵押。”
简单来说，就是销售比例与销售可能性，与投资强度、年产出比、财政贡献强度等产业绩效严格挂钩，而且只有三次机会。可以先预售一部分，但卖出去之后要考核绩效，否则过不了户，办不了证，相当于没卖，白忙活。这一来，东莞M0项目彻底进入“夜长梦多”模式，一场极为艰苦的拉锯战就此启幕，开发主体的苦日子来了。
不过，如果开发主体没有完成相关的财政贡献考核验收的话，是否可以像《暂行办法》规定的那样自掏腰包补足差额，以便进行后续的分割销售和过户办证，《补充规定》尚未提及，还有待更多的细则予以确定。
其他全方位升级“枷锁”
上面的枷锁还不是全部，相比于《暂行办法》，《补充规定》在入驻企业科技含金量、规模要求、流程监管和项目闲置回购方面都做了全方面的升级：
1）提高科技含金量：M0项目达产验收期内，在项目地入驻并注册的企业中，高新技术企业、拥有Ⅰ类知识产权企业、通过“双软评估”的软件及信息技术服务业企业的合计总数量不能低于总数量的30%，或合计实际使用面积不低于产业用房总面积的30%。
2）提高规模要求：M0项目达产验收期内，项目地入驻并已注册的规上工业企业总数不低于项目入驻企业总数量的20%，或合计实际使用面积不低于工业厂房总面积的30%。
3）强化流程监管：自开工之日起，项目单位须主动向统计机构提供项目备案或批复文件、施工合同等资料，每季度报送一次项目进驻情况，及时督促入驻企业按规定报送统计资料和履行统计责任。
4）加强闲置回购：M0项目在项目取得工程竣工验收备案证书满5年、经现场查核仍未按实际用途使用的连片集中可分割产业用房，可由市政府或镇街人民政府（园区管委会）或指定第三方与开发主体协商，按约定的成本价格回购。回购时点、约定价格、回购产业用房类型须事先列入项目履约监管协议。
所以，如果你是纯市场化开发主体或者想指着M0项目赚钱的套利者，在这个政策之后还敢在东莞拿M0用地的话，那么我真正打心底里佩服你！
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