中心变迁的基本逻辑
是我这10多年的经验总结，归纳了各个城市的发展特色，所总结出的城市发展逻辑
以前，我很随意的写过一些文章
今天针对于城市和楼市发展逻辑，和现在的最新情况，重新归纳整理一篇
这一篇是我一切观点的逻辑基础，适用于任何中心性大城市
城市是人类现代化的产物，越发达的国家，大部分呈现出越中心化的趋势。
比如巴黎，东京，首尔区域等等，几乎可以说一城等于一国的精华
至于面积人口更大的美国，中国，也是逐渐中心化，美国的纽约，洛杉矶两大中心，再加上湾区等新晋科技中心，占据了美国经济最核心和最有价值的部分。
中国城市化了这么多年，产生了北上广深四大一线城市。如果中国只有2-4亿人，那么这个进程可能会放缓。
但是中国有14亿人，也就是说参照美国的城市发展模式，中国需要20-30座以上的大城市。
然而从零开始造一座中心城的代价非常巨大，所以中国采取了折中的方式，未来中国会出现10-15座超级中心城市，但是每一座城市的人口规模和建筑面积，绝对会超过美国，法国等中心城市。
为什么要城市化？
现代社会是高度协作性社会，协作性而导致了必然需要聚集，聚集才能产生更高的生产效率，更大的经济价值。
除非人类社会能够找到一条去城市中心化的道路，那么中心城市的各种问题才会得到根本解决，比如最严重的问题高房价。
中心城市高房价，不过是人类社会用自己的方式决定稀缺资源的归属的方式，当去城市中心化后，资源不再聚集，自然也就不需要争夺。
所以中心城市化，是国家地域发展的不均衡的表现。但是这又是在人类社会大背景需求下的无可奈何的事。
单从一个城市来说，也不会有均衡发展，包括北京这种典型环线发展城市，以天安门为绝对中心，也呈现出北强南弱的局面。
成都进入2-3环时代以后，普遍就是南门，西门先发展，然后才轮到东门，北门。
但是成都进入4-5环时代后，却只能优先发展南门，连西门也无法跟上南门的发展步伐，更不用说东四环和北四环了。
那么为什么会这样呢？
一环扣一环的问题在哪儿?
为什么东二环经过时间可以和西二环可以做到发展程度一致，到了四环时代就不行了
环形内的圆面积=πR^2.
随着环形扩大，一环，二环，三环............
随着R增大，实质的城区面积会呈现幂增长。
是的，半径扩大一倍，面积则是原来的4倍。
成都从二环半径4公里，扩大到了四环时代半径10公里，五环时代半径20公里
四环，半径扩大了2.5倍，面积就会扩大6.25倍！
五环，半径扩大了5倍，面积就会扩大25倍！！
在城市规模还小的时候，外来人口持续流入的时候，可以由一环-二环这样发展，同一环线的发展先后顺序时间间隔相对较短。
但是当R达到一定的阙值后
（这个阙值和城市自身实力相关，主要来自于人口流入和地方财政实力，产业引入等影响）
城市就已经无法按照环线发展了，因为人口流入速度，和城市基建需求的资金投入，无法匹配环线发展面积的指数型增长。
所以强如北京，在扩展到一定程度后，也是优先发展一个方向，比如北京优先发展北五环，南五环发展相对滞后。
所以北京出现了北强南弱的局面。
成都这一点恰恰相反，南强北弱。
按照经验，传统环线发展的城市，根据城市强弱不同，当半径到达5-10公里左右时候，就不得不优先选择一个最具备优势的方向进行发展。
当环线发展到一定的程度时，这就需要考验城市决策者了。
到底是继续按照环线发展，还是转变发展模式。
注意，这里说的环线发展，并不代表一定要有环线公路
而是以一个绝对中心，不停的外溢发展，就是所谓的摊大饼
继续按照环线发展，就必须要先抉择出优先发展的方向，然后一个方向一个方向的发展填起来。
如果不按照环线发展，那就必须改变城市的结构。
即中心转移或者中心分散。
这个世界上大多数的城市是选择第二种模式，无论国内外
改变城市结构，进行中心变迁
其实大家不要觉得只有中国的城市才这么热衷于新区。
国外的城市之所以在现在没有这么热衷于新区，那是因为城市发展到了相对固定的地步，而中国的很多城市才开始扩张期。
举个例子，巴黎的拉德芳斯新区
拉德芳斯新区的大概地理方位
从巴黎老城区眺望拉德芳斯新区
拉德芳斯（法语：La Défense）是巴黎都会区首要的中心商务区，位于巴黎城西的上塞纳省，邻近塞纳河畔纳伊。
其涵盖的市镇包括库尔贝瓦以及皮托和南泰尔的一部分。作为欧洲最完善的商务区，拉德芳斯是法国经济繁荣的象征。
从图中感觉到什么。
是不是和成都的高新区，天府新区感觉一样。
与老城区相比画风突变，成为成都现代化的象征。
这就是中心转移。
当中心转移后，一个城市的发展模式和城市骨架就变了。
中心转移，中心分散
这将会是大多数中国城市面临的问题。
纵观全国，目前城市绝对中心未发生大的变迁的只有北京和上海。
北京和上海在中国城市等级上超然一等，拥有最强大的财政和政策优势。
在上篇提到的外扩半径R值，北京和上海就是全中国最大的。
北京因为帝都的特殊地位，中南海，天安门等绝对中心地位不可动摇。
但是根据最新的规划，通州和雄安将会逐步分担北京五环内的绝对中心功能，这就代表北京也要脱离摊大饼的发展模式，疏解中心功能
这已经充分说明了摊大饼模式的弊端已深
而上海规划的浦东新区的中心，距离传统上海老城不过一江之隔，因为上海没有传统的老城绝对中心，以上海市政府为例，距离陆家嘴直线距离不过2公里。
也就是说，上海的老的中心，和新的中心距离极近，根本不构成中心变迁的必要地理距离条件
中心变迁的必要条件是，新老中心至少距离要达到一定距离以上，不然新老中心太近，就会最终融合成一个巨无霸的中心，虹吸效应更重，城市外扩更无力
另外要再说一个城市，深圳
深圳虽然只有计划单列市之名，但是其实深圳才是中国城市的第三大特权城市，真正的影子直辖市。
所得到的政策等好处，经济地位，远超其他2个二流直辖市。
看深圳的发展，中心变迁的历史。
从80年代的罗湖，到90年代的华强北，2000年之后的福田，以及现在南山。
看到这里，可能有人肯定会跳出来反驳。
深圳的中心怎么可能是南山，应该是福田。
这里就引入开篇的2个概念。
中心转移和中心分散
福田是深圳的中心，南山也是深圳的中心。
中心不一定是转移，也可以是创造的。
2000年的互联网，IT行业是什么？
那个年代不值一提，哪怕到了2010年都不算什么。
而这个行业的崛起，带来了南山的崛起。
就如阿里巴巴的崛起带动了杭州的崛起一样。
而最新的深圳规划，明确了前海将会作为深圳最新的中心打造
深圳新一轮城市总体规划提出，深圳将建立三级城市中心体系，包括2个城市中心、5个城市副中心，8个组团中心。2个城市中心即福田中心和前海中心。福田中心包括福田中心区、罗湖中心区，主要发展市级行政、文化、商业、商务等职能。前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。
而福田和前海，中间的直线距离，相距15公里左右。
中心分散
一个城市的中心可以不只一个，他可以分门别类，按功能分散
但是所谓中心都有一个共性，越靠近中心的宜居的房子，越值钱。
这里说的靠近，不是指绝对精确的距离，比如：更近的1公里比4公里的值钱
而是指相对的一种概念，因为往往这些中心区域反而不宜居，反而是这些中心区域周边2-7公里最佳。
比如2公里和4公里的距离而言，并没有优势。
而4公里和20公里，就是绝对的优势.
简单一点说，就是当距离尚在接受范围内，基本不受距离影响，主要受到居住环境和学区等资源的影响。
距离越大，则影响越大。
如上图可以看出，处于福田区西边的香蜜湖区域-----南山区东边的深圳湾，这个片区之间房子则是深圳整体最贵的。
这就像成都能够兼顾老城区和高新区2个中心的金融城附近区域
当然这和房子自身新旧程度和品质也息息相关，但是可以看个大概。
相同品质的房子，一定是随着中心的半径R递增，外溢价格递减。
切记是相同品质，不要拿市中心的老破小和郊区次新房比。
深圳在过去的几十年，走过了中心转移的路，也走了中心分散的路。
而中国最近20年崛起的城市中，也有完全走中心转移的路的城市。
比如：郑州
郑州已经把绝大部分资源投入了郑东新区，导致现在郑东新区的房价已经完全超越了老城区同品质的楼盘。
这里就不细说了。有兴趣的朋友，可以自行查证我所说的郑州的房价情况。
说回成都。
有想象力的读者是否已经联想到了成都。
经过了这么多年的倾力打造，高新南区已经成为成都的金融-IT科技中心
每天早上拥挤的火车南站，省体育馆等换乘站
充斥着从西和东，往南上班的人群，而往北的相对少很多。
有一句笑话，所有地铁都是为了转一号线，充分说明了这种情况的根结
为什么南四环的房价比好多二环，三环的房子还高？？
很多人无法理解
因为这里已经是成都的创造出来的新中心！
而老城区，以天府广场为代表老城区中心的职能被转移和分散了。
比如骡马市的金融中心地位，被金融城取代。
大源-软件园成为成都的IT科技中心，IT和互联网企业聚集，提供了大量中高薪的工作机会。
天府广场--春熙路这一片为代表，在90年代集政治，经济，文化，会展等为一身的绝对中心职能已经被一一瓦解。
现在剩下的是文化中心，商业中心等职能。
这就是成都的中心分散
未来多中心是成都的趋势，通过多中心脱离环线发展。
通过多中心，疏散人群，缓解高峰期通勤压力。
比如高新区的会展中心职能，已经逐步移交给天府新区。
而新兴科研项目，总部经济等职能，未来也将由天府新区承担。
这就是我前面写天府新区的文章所提的一区双核概念
未来的成都各个中心
将会是由老城区为代表的商业，文化，旅游等
高新区为代表的 金融，IT科技，生物医药等
天府新区为代表的 科研，总部，会展等
这3大中心未来通过天府大道南北相连，彼此之间保持10-15公里的距离，形成成都最重要的中轴线
一条天府大道，串联成都多个中心，将会是未来10年-20年，成都的发展态势。
这在成都最新的一版总体规划，以及国家中心城市五中心一枢纽的责任中也展现出来了
和前几年不同的是，最新一版大大提高了空港新城的地位---就是东进
这里容我吐槽一句，很多人连东进范围都没搞清楚，觉得东进是龙泉？
东进核心是空港新城，其他一切都是为空港新城服务的，龙泉会因为东进得利，就如同当初的高新区和天府新区让临近的双流受益一回事。
重点总结
一个城市中心不是一成不变的，他是会移动的，或转移，或分散
中心还可以创造，一个新兴的大行业，能够创造出一个具有影响力的新中心
比如2010年之后的互联网，未来的半导体，人工智能等等
相同品质的房子，离城市中心越远则价值越低
为什么靠近中心的房子贵？
这要回到上文阐述的城市化的意义
现代社会是高度协作性社会，协作性而导致了必然需要聚集，聚集才能产生更高的生产效率，更大的经济价值。
而城市中心则是这一切的龙头
中心必然伴随极大的经济价值
在前面所提到的成都当前的中心。
老城区天府广场-春熙路圈子代表的商业中心，文化中心
如上图所示，IFS+太古里为代表的大春熙路商圈销售额远超其他片区。
大春熙路商圈，不仅包括上图的IFS，太古里，还包括王府井，群光，仁和春天等等一大片实力不俗的商业体，只不过是上图未整体理出
春熙路商圈的整体销售额位列全国四大top商圈之一，十足的全国性商业中心，这里shopping的不只是成都人，而是包括了整个西部的人和旅行的人
这带来的经济价值，就是中心的意义。
从表里也可以看出，除了春熙路，环球中心，万象城等的体量不过是一个区域性商业中心，和春熙路商圈的影响力，完全无法比
再看成都新崛起的金融-IT-会展中心，金融城-大源片区
这里的经济价值也极大，但他表现不在商业销售上
金融城-大源片区拥有成都最多的中产阶级，随着这些年新经济的发展，为成都提供大量的中高收入人群
这些将成都的声音带到全国，甚至带到全世界。
比如王者荣耀，咕咚等等
同时这里也成为了资本的热土，全国的VC机构来成都大半都是来这里
再比如会展
长期出差的人应该知道，成都的酒店价格之贵，冠绝西部。
比如糖酒会期间，整个南延线下到便捷酒店，上到奢华级的费尔蒙酒店，全是爆满，而且不打折。
这些就会实实在在的经济利益。
所谓中心，就是伴随极大的经济价值。
而在中心工作的人，必然会选择舒适的居住距离，不能太远。
这就是为什么离中心越远的地方，房价一定越便宜，因为他远离了价值中枢
所以我们可以得出结论，在高峰期，到中心区域，半小时以内通勤圈的房子是最具备价值的。
大家会用自己手中的钱来决定居住归属，钱不够的人就只能去半小时以上的区域。
比如买不起大源的人，只能去双流，只能去大面。
中心=极大的经济价值
极大的经济价值带来大量中高收入人群
中高收入人群通过钱的方式，来决定附近有限的高品质住宅归属，价高者得，出不起价的人只能选择距离更远的片区
这就是城市的根本区域价值逻辑。
新中心的得与失
在中国各大城市发展史上，新区新城失败的不在少数
失败的新中心会远远比不上真正的中心的价值
这就会让失败的中心周边的楼市价格大大受损
如何去判定一个新中心是否能够崛起是一个长期的过程
这需要耗费大量的精力去追踪，踩地，甚至查阅地铁客流，观察车流，写字楼停车场是否拥挤等等
绝对不是很多人所说的，距离天府广场多远这种粗暴的概念来判定
这种人前些年已经吃过亏了，我不希望我的读者还要吃第二次
当很多人吐槽兴隆湖离天府广场30公里的时候，50多公里外的空港已经热火朝天的大干快上，但是这又和三环内的人有什么关系呢
无论是兴隆湖，还是空港，都是为了以后在那里工作的人提供的，而不是为了很多人的个人喜好提供的
如果一个人在兴隆湖工作，给他住攀成钢，那才是折磨
一个新中心能不能成长起来，最终决定的是他的就业数量和质量
外地人来成都，或者说来到大城市，随便什么大城市都行
不是为了天天吃苍蝇馆子，不是为了天天逛街遛狗
这些在老家也可以做，吃的更合口味，活得更轻松，人际圈子更熟悉，来成都干嘛？
外地人都是为了钱途和前途，哪里能够给外地人带来价值，哪里就是新中心
正如现在大源，华阳等地的居民，一年不进三环就是常事，到天府广场的距离对于他们来说，有何作用？
哪怕是距离天府广场50多公里外的空港，如果他能够提供几十万上百个万中高收入的就业，那么空港未来的房价完全可以比肩二环
多关注产业布局和落地，多关注招聘需求的变化，多关注通勤客流的变化等等，其实楼市很多东西自然融会贯通
在这个基础上去把握一个新中心是否值得投入，多少钱投入合适，什么时间节点投入，最终你会获得超额回报
楼市只是城市的一小部分，当你热爱城市，规划，产业等，有兴趣去随时了解一个城市的发展进度，很多东西就是水到渠成的事
而很多公众号，无脑看空新区新城，其实在我看来非是看空，只是力所不能
跟踪一个新区新城板块，所耗费的精力，太多，不划算。
对于很多公众号，需要关注全国所有大中城市，随时去追踪所有新区新城，完全是不可能完成的事
与其费尽力气去跟踪，了解一个新区，新城，判定是否是买入时机，多少钱买入合适，不如买稳妥区域，楼市长远看总归是要涨，涨了就行，如果对新区判断失误，不就砸了招牌么
所以黑新区新城，无脑吹捧成熟区域及周边外溢，是对于他们立场来说最好的选择
但是这样永远也获取不到超高额的回报
什么是超额回报
比如大源，从2008-2018，增幅达到了6-7倍，而稳妥区域只有3-4倍
再比如华府，4年时间，增幅达到了3-4倍，而稳妥区域，只有2倍
风险和收益成正比，完全看自己的操控能力
所以，如果你是真的城市爱好者，本身就在追踪各种城市，区域发展情况，那么你会是很好的刀尖舞者
中心固化
中心会一直转移吗？
先提出一个概念，中心固化
所谓的中心固化，是指一个城市发展到了一个稳定阶段，中心相对固定，不再发生剧烈的变动
如何判断一个城市的中心是固化还是变迁阶段？
发展阶段
众所周知，我国还在城市化率较低的层次，未来城市化率是越来越高，各大中心城市的人口也会越来越多，一个城市越来越多，对城市的各方面压力就会增大，只依靠原有的规划，很明显是容纳不下的，所以需要更大的城市框架来进行容纳。
这是我国的特殊发展阶段的大背景，在这个背景下，注定了很多城市变迁的活跃。
2.城市上限
当前人类的科学发展水平，一个城市的人口常规容纳有一个软上限，目前公认为3000W人左右。
当然如果把很多人赶去住密集贫民窟，那自然可以容纳更多，可是这在我国社会是不可能出现的。毕竟我们是伟大的社会主义国家。
所以基本上一个城市的常住人口发展到2000W+，就会开始控制城市的人口总量，并且提高人口准入门槛。
比如北京和上海，已经开始赶人。
因为北京和上海常驻人口已经达到2000多万，再加上庞大的流动人口，实控人口肯定达到了3000W级。
但是就已经如此固化的北京，也在尝试疏解中心职能
回头看看成都，成都目前有1600W常驻人口，再加上流动人口，实控人口超过2000W。也就是说成都距离开始严格限制外来人口，还有一定的距离，但是也相差不远了。
再结合目前成都的规划，基本上天府新区+东进两个未来扩城主要方向，成都就会到达人口上限。
大天府新区和东进大概可以再容纳600W-700W以上的常住人口，那时候成都的常住人口将达到2000W+，再加上流动人口，体量已经能和目前的北京，上海相比，当然质量另说。
所以在科技发展到可以大大提升人类城市的容纳上限之前，成都的现在的东进南拓，恐怕是成都未来最后一次中心大变迁。
完成这一次造城计划，成都大概率也将像北京，上海一样，出现中心固化。
3.产业革命
当然即使中心相对固定了，也不是不可能出现一个新中心，比如出现大的产业革命。
上一篇文章强调过
中心=极大经济价值
新的产业革命，能带来新的高收入和大量的利润，影响力。
那么这时候拥有这个产业集群的地方，也可能成为新的中心
甚至不只是城市的中心，是全国性，乃至世界的中心
比如信息化产业革命的胜利者，硅谷所在的湾区和中国的深圳。
中心=具备极大的经济价值
极大的经济价值带来大量中高收入人群
中高收入人群通过钱的方式，来决定附近有限的高品质住宅归属，价高者得，出不起价的人只能选择距离更远的片区
一个城市的中心可以不只一个，他可以分门别类，按功能分散
中心可能固化，但是也可能变迁，或转移，或分散
中心还可以创造，一个新兴的大行业，能够创造出一个具有影响力的新中心
但是所有中心都有一个共性，越靠近中心的宜居的房子，越值钱
对于一个新中心，对他的进度，发展情况需要有足够了解，才去投入
否则不如买成熟区域随大势
以上是我一切观点的逻辑基础，适用于任何中心性大城市
在这个逻辑基础之下，去针对每一个城市细化研究，事半功倍
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