旧村改造拆迁前期工作难题解析

拆迁实施总体流程大体可分为前期准备、拆迁谈判及补偿安置三大阶段，具体又细化为前期摸底调查、测绘确权、拆赔标准和协议制定、拆迁协商谈判、搬迁协议签订、搬迁补偿及回迁7个流程。

拆迁的前期工作流程：

1确定实施主体；

2业主调查；

3制定拆迁补偿方案；

4建筑物查丈；

5房屋产权确认；

6拆迁评估报告；

7拆迁谈判；

8签订拆迁补偿协议；

9申请相关许可。

一个旧改项目的成败关键，在于如何与村集体打交道解决拆迁难题。

首先，旧村项目的团队配置：

拓展期：一配 2~3人，最好配置好说话善于沟通，看起来很真诚的工作人员，可以配置一些美女的成员（你懂的，美女好说话），拓展期主要是陌生人变熟人的过程，让村民知道你有这个人，打过照面。

驻村初期：一配6.7，熟人变朋友的过程，能与村民像朋友般沟通那样。

驻村中后期：一配10~15（朋友变成好基友）

动迁期：二配 五十 （变肝胆相照）

在与村集体前期摸底调查期，可以初步略低的方案与村股份公司沟通；直接向业主收集各种资料、聊天、间接向二房东、租户、商户等；参考周边项目开发商标准，目的是为了确定项目的权属问题。为后期谈判签约做一个策略的依据。

在拆赔标准的制定，必须慎重又慎重！要不可动摇的刚性（有些标准坚决不变动），也要有一定有四两拨千斤的柔性（特殊标准适当调整）。

拆赔协议核心条款：拆赔比、货币补偿标准、面积差异化处理、增购条款、回迁房户型、回迁房位置（朝向、楼层）、装修标准、保证与担保、排他性条款、限制性条款、违约责任、权利人变更、支付节点、房屋移交节点、回迁房登记价、奖励金、过渡费期限计算方式、协议生效、框架协议期限届如何处理满条款、确认实施主体失败如何处理条款。

最为忌讳的是拆赔标准匆匆制定而又匆匆修改，所以说，拆赔标准的制定 每一步，都得谨慎而严肃，因为牵一发而动全身，每改一次，都会影响着村民的心理变化。

拆迁补偿安置是旧改项目实施过程中的重要环节，主要指项目意向实施主体即“拆迁人”，按照统一的拆迁补偿安标准、流程与拆除范围内建筑物及其附属物即“被拆迁物业”的权利主体即“被拆迁对象”协商谈判签订拆迁补偿安置协议，并依据协议约定拆除被拆迁物业，注销其产权证，以货币或回迁物业方式向被拆迁对象进行补偿的过程。

总而言之，每个项目不同情况不同分析，切合实际，因地制宜，切勿照抄；与村民沟通要真诚，接地气，了解村民的真正需求；该坚持就坚持，坚持底线，该柔性就柔性，特殊对待。