以及拥有多年品牌房企工作经验的凌云老师给学加中房产城研习社的同学们授课《广州市旧村更新改造项目拆补方案》。
丨肖凯老师
所有的用地都能享受拆迁红利？
标图建库的标准
标图建库的一般政策标准：
1、2009年12月31日前已建设
2、符合土地利用规划
3、二调和最新土地利用现状认定为建设用地
4、上盖物基底面积占入库单元地块面积30%以上
单纯空地和农地林地，一般无法标图建库！
图斑与村改范围的关系
一般来说，片区策划范围=村域面积＞改造范围≥补录“三地”后的图斑面积≥现状图斑面积，右图就很好地体现了这个关系。
其中，片区策划范围指的就是编制旧村改造方案的范围；“三地”指的是边角地、夹心地、插花地等零碎地块。
旧村改造的一般步骤和周期
是否所有的旧村都能改造
能不能改？先看土地规划
土规即土地利用总体规划，主要将土地划分为建设用地和不能直接用于建设的农地林地，其中建设用地一般为红色地块，土规在实操中调规难度普遍较大。
实操研判原则可概括为：改造范围内红色的建设用地比例越高越好，集中度越高越好。
能不能改？再看控规
控规即控制性详细规划，主要是按照用地性质将土地划分为住宅（黄色）、商业（红色）、工业（棕色）、绿地林地（绿色）和紫色（教育用地）等，一般还会包括容积率等信息。
实操研判原则可概括为：改造范围内的黄色和红色用地（商住用地）越多越好，棕色用地（工业用地）越少越好，绿色用地（林地农地）比例最好适中。
限制性条件？看三区四线
旧村改造的可行性总结
作为村民或市民：可关注旧改区位和进度
石头村村民的喜与忧
故事二：庆叔的疑惑
村民庆叔家有一栋住宅房屋，现状6层。在他看完石头村住宅拆补方案后，发现了一个问题：邻居老张家有栋房屋只有1层，可以通过购买虚方（权益面积）补至3层半；而他们家房子6层只能补4层，另外2层只补每方1500元的成本补偿。他觉得这样不公平，为什么他们家的房子只能补4层，而不是按1:1补6层？
针对庆叔的上述疑惑，该如何解答呢？
故事三：老曾的男女平等
村民老曾一家四口，大女儿已外嫁东莞，小儿子现今在城区工作，并已在城区买房，老吴对女儿和儿子向来一视同仁。现在手上有2栋房屋，这次改造想把其中1栋房屋让女儿签约，不知道行不行。
答：可以。根据《石头村个人住宅房屋拆迁补偿安置方案》，老曾家女儿属于“本村村民”中第三类，“在石头村改造范围内建有或继承合法房屋的原本土村民（本土村民是指出生时户籍为本村农业户口的村民，下同）及其合法继承人”，与其他村民同样享受本村村民的补偿标准。
如老曾给她女儿签约的房屋为有证房屋，则签约前应办理好继承公证，完善相关手续后方可签约。
故事五：小李心中的大石头
答：根据《石头村个人住宅房屋拆迁补偿安置方案》，小李的房屋可参照非村村民补偿标准予以补偿，并由小李签约。但需要注意以下两点：
一是小李在签订《石头村个人住宅房屋拆迁补偿安置协议》前，需签订《具结书》，确认并承诺该房屋权属归小李所有，如发生任何产权纠纷，均由小李全权负责；
二是该房屋宅基地证证载权属人仍为老吴，小李需在签约后与原权属人进行协商，说服证载权属人老吴配合办理宅基地等相关证件的注销工作，否则无法予以补偿
故事六：吴伯家的“鸡圈”风波
吴伯先前有个堂爷爷，膝下无子女，一直由吴伯照料。堂爷爷去世时，将村里原先居住的1栋10来个方的房子，口头赠与给了吴伯。吴婶觉得空置太浪费了，于是用来养鸡了。全村进入签约阶段，前几日工作人员带人复测，因为现状用途，现场认定该房屋为附属房。
吴伯一家人对此十分不满，他们要求重新认定，否则不予签约。这可把工作人员给急坏了，他们寻找相关政策和规范，并将实际情况反馈给测量单位，看能否重新对该房屋予以认定。
答：根据《石头村个人住宅房屋拆迁补偿安置方案》，附属建筑物，用途包括但不限于厨房、厕所、杂物房、鸡舍、猪圈、牛栏等禽畜房不作回迁安置，仅给予建筑成本补偿。复测初始依据现场情况，将该房屋认定为附属用房无误。
鉴于该房屋情况较为特殊，建议由吴伯个人提出申请，按住宅房屋予以认定和补偿。村两委和村民代表会议讨论通过后公示，公示期无异议即可按住宅房屋相关标准予以补偿
1、摸查基础数据，分析整村人均回迁安置面积分布的区间段（重点按＜30㎡、30-35㎡、35-40㎡、超过40㎡进行统计）；
2、分别按30㎡、35㎡、40㎡这三个数值作为人均回迁安置面积最低保障值，统计人多屋少部分补足至回迁安置面积最低保障值，需要多增加多少回迁安置面积；
3、尽可能选择复建量余量超过因人多屋少补足至回迁安置面积最低保障值额外增加的补偿量；
4、确定好回迁安置面积最低保障值后，由石头村联社对不足人均回迁安置面积最低保障值的家庭进行核实并公示无异议后，允许其购买权益面积补至人均回迁安置面积最低保障值。
故事八：村书记的困扰
自从石头村启动签约以来，村书记就一直忙个不停：组织召开补偿方案宣讲会、安排村社干部入户宣传旧改政策、组织村社进行集体物业清租、协调各方关系……
经过1年多的努力，石头村个人住宅房屋签约率接近100%， 集体物业也完成100%清租工作。近期村民非常关注回迁房的事宜，尤其针对如下两点提出疑问，村支书目前也无法一一准确作答：
一是选中的房源和回迁安置面积不一致如何处理？
二是复建安置房是保留集体土地性质，还是投票变更为国有土地好？
经验小结2：充分准备
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