不知道大家有没有发现这样一个现象，链家app上通常低楼层或者顶楼房子，或者户型差的房子挂牌时间会比较长，数量占比也最多；而小区中好位置，好楼层，好户型的房子不仅数量不多，而且出售时间也会比较短。
买房是为了自住或投资，而即使是自住，在几年后一般也会置换改善性住房。可以说位置，楼层，户型好坏对今后的居住适宜度，实用性以及房产出售交易等都有着重大影响！
户型图是对楼盘情况的一个直观参考，需要通过户型图来，对房屋的空间和舒适程度有一个直观的了解：大到这套房子在整个小区中所处的楼栋，小到这套房子隔壁左右的户型格局，后期交付装修规划。
所以，本期介绍下户型知识。
初看户型图
1.基本符号
这是比较常见的三室两厅两卫的户型。客厅和两个卧室朝南，一个卧朝北，主卧带衣帽间和主卫。南北双阳台，两个朝南卧室带飘窗。
为了理解这个户型图，有必要扫盲下各种符号代表的含义，这些符号是工程设计通用的。
户型图包含以下信息：楼栋方位，楼间距，各栋楼分布及小区周边建筑，每个楼层的户型分布，朝向，几梯几户等等。好的房子要遵循：
位于小区中央位置，不能靠马路，楼层好，朝南最佳，南北通透，户型方正，开间和进深比例合理，空间紧凑，实用性强等。
2.尽量选小区中央位置楼栋
上图所示的楼盘鸟瞰图，同样的户型会分布在很多不同的楼栋里。
这个小区南边是一条主干道，东西两侧则是小马路，北边是已交付入住的一期。
显然9号楼和17号楼处于小区中央位置，尤其是17号楼朝南的客厅可以直接看小区中庭，属于楼王位置。而其他楼层就要不太好，特别是南面紧挨城市主干道的1，2，3 号楼，噪声大，灰尘多，居住舒适性肯定要比其他的楼栋要差，售价也会便宜些。
在看沙盘和户型图时，容积率和楼间距要看清楚，特别是西部很多城市喜欢建超高层且容积率过高，容易造成因为楼间距不足，低楼层会被南边的楼栋遮挡，严重影响采光。
3.朝南或朝东南户型最佳
中国处于北半球，而太阳的运行轨迹是：
· 春分－太阳直射点在赤道，此后北移。
· 夏至－太阳直射点在北回归线上，此后南移。
· 秋分－太阳直射点在赤道，此后继续南移。
· 冬至－太阳直射点在南回归线上，此后北移
所以，中国大部分城市位于太阳的北边，阳光以偏南角度照射。
上图就是太阳在各个季节所处的运行轨迹。
到了夏天，太阳东北升，西北落，夏天日照时间比其他时间长。
到了冬天，太阳东南升，西南落，冬天日照时间比其他时间短。
越靠近北回归线的南边，照到阳光的时间越多。
另外，大部分城市东南向比西南向的房子好，因为西向的房子会有太阳西晒问题，而东向的房子则迎接清晨最早一缕阳光，下午避免西晒问题。特别是有火炉之称的重庆，南京，武汉等城市，西晒会更严重，如果不是为了看江看河看湖看山等稀缺资源，不建议选择西边套或者朝西户型。
在朝向选择上，选择的优先顺序基本上遵循：东南≈南＞西南＞东＞西＞东北＞西北＞北。
举个例子，A户型位于5号楼和6号楼，其中5号楼为西南朝向，6号楼为东南朝向。B户型分布在7号楼，为东南朝向。在朝向上，东南朝向的6号楼和7号楼要优于5号楼。
4.顶楼和高层的低区尽量避开
水库一直有个流派大面积低单价，博取高评高贷和暴击机会。一复地，顶楼，顶楼复式，鬼牌等也一度成为一些粉丝热衷的户型。但买这类房子是有前提条件的，即放弃流动性来博利润。
学我者生,似我者死。如果不分青红皂白，不加辨别直接照搬套用，则会发现买入的这些底楼或者顶楼，实际上卖出周期会明显长于好楼层，顶楼和底楼难卖则是市场的真实写照。
顶楼难出售源自于大家对顶楼夏天更热和更容易漏水的担忧。很多城市的一手楼盘尾盘往往都是顶楼和底楼，在北方城市如沈阳，即使顶楼是普通楼层的8折左右，也不容易销售。虽然现在建筑材料和施工水平已于当年不可同日而语，但顶楼潜在风险仍不容忽视。
高楼的低楼层也是不受市场欢迎的，这主要因为低楼采光差。
一般来说，如果是多层楼梯房，楼层好坏排序为3>4>5≈2>1≈6。
而高层电梯房，则优选中间楼层到次顶为最佳。比如24楼层，大致排序为12~19最优，其次20~23，8~11，最后7，6，5，4，3，2，1。
5.看楼层户型平面图
这一点容易被忽视了。其实楼层中各户型如何布局直接关系到居家舒适、隐私和安全。
楼层平面图直观体现了几梯几户，同等层数下，同一楼层户数越少，居住越舒适，当然一般价格也越贵。
新版《住宅设计规范》要求总层数在12层及以上的住宅，每栋楼设置的电梯不应少于两台。当然，12层高层两梯四户和31层高层两梯四户的电梯压力是明显不同的。
图中红框部分，02户型与03户型厨房的窗户离得很近，那02/03户型任何一家做饭，油烟味都有可能影响两家；卫生间窗户相对，透过窗户能看到对方家里的情况，隐私没法保证。
黄框部分，03户型的客厅与04户型的卧室挨着，客厅为动区，卧室为静区，如果隔音一般，03户型家庭看电视都会影响到04户型的卧室。
绿色及蓝色部分，四户的阳台与飘窗间隔较小，如果隔离处理不好，容易互相干扰。
我们再看一个楼层平面图。
上图1号户型和4号户型为边套，南北通透，但由于2号和3号户型朝南外凸，所以东边套的4号户型到了下午，阳光就会被遮挡；同样道理，位于西边套的1号户型早上太阳无法照射到。
相比下，这个户型中，2号和3号阳光照射时长最长，不过其缺点也显而易见，非南北通透，通风效果会比较差。
总体上，分布在中间套2、3号房，稍微要比1、4号房。
同一栋楼里，不同楼层的户型大部分情况是一样的，但也见过有些有些小区奇数和偶数的户型略有差别。比方说下面这个户型，户型差异在于阳台的位置：奇数层的客厅包括了阳台，偶数层的客厅只有飘窗，阳台则放置在次卧。这两种户型孰优孰略，完全看个人喜好。
什么是好户型
挑选户型要考虑的基本元素包括：采光、热、隔音、降噪和通风。
热、隔音、降噪这些主要与上述的房屋朝向，楼层分布及房屋建筑质量有关，而采光和通风则更主要取决于房屋内各功能区的比例布局。
通俗的说，好户型应该遵循如下原则：朝南最佳，南北通透，户型方正，开间和进深比例合理，空间紧凑，实用性强等。
1.户型方正
方正的户型整体利用率最高，如果户型不规则，容易造成家具无法贴墙摆放，浪费宝贵空间，而且不规则的户型在装修的时候往往需要花费更大精力去处理。
什么样的户型算方正呢？
这就要了解什么是开间和进深。
习惯上，我们把房间的主采光面称为开间（面宽），与其垂直的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开间和进深，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。
一般意义上的户型方正是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。
进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；
而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。
比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。
2.空间通透
贯穿南北或东西有窗户，能够保证空气对流，通风好。影响通风因素有户型的朝向，开间与进深比，窗户的数量和大小，以及屋外是否有遮挡，包括前后楼间距及隔壁的遮挡等。
空间通透的户型中，以南北通透为最佳。这种户型住起来比较亮堂，夏天南北通风，空气流动也比较好，不易滋生细菌。
根据经验，一般认为符合“南面客厅和卧室的风能笔直穿堂而过，达到北面窗户”要求的算严格意义上的南北通透：
下图就是典型的南北通透户型，客厅在南，餐厅在北，南北通风极佳。
需要注意的是：并不是所有的南北有窗户的户型都是严格意义上南北通透的房子。
比如下面两个南北卧室看似都有窗，其实由于两个卧室不对门，风需要绕行穿过，空气流通效果会有所折扣，当然这种户型通风效果也不错。
还有，南北窗户分别开在卧室的两侧或是厨房窗户为东西方向，这样的户型乍一看是通透户型，实际上厨房的窗户朝西，风在屋内都是环绕穿行，不能算南北通透。
通风效果最差的应该是只有单面采光的户型，这种户型在中间套或者老公房经常出现。比如下面这种户型，北面仅有的两个窗户针对公共走廊，而且餐厅是暗厅。
3.动静分区要合理
住宅应具备六大功能：起居、饮食、洗浴、就寝、储物、工作学习，这些功能根据其活动特点可以分为动、静两区。
动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房，卫生间等。
静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。
动区是人们活动较为频繁的区域，最好能靠近入户门设置，尤其是厨房；而静区主要供居住者休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧。两者分离，一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，减少相互之间的干扰。
下图的动静区分布就很合理，动静分离，避免相互干扰。
4.各功能区尺寸合理
面积分布不合理的户型，会降低居住者的舒适度。什么样的尺寸才能被称为合理尺寸呢？举几个例子：
客厅开间不宜小于3.6米。
主卧一般采用3.3×3.6、3.6×3.9、3.9×4.2或4.5等几个尺寸，不得小于3.0×3.3。
次卧一般采用3.0×3.3、3.3×3.6。
厨房净长不宜小于2.1米，净宽不宜小于1.5米。
当然，以上尺寸要求是基于房子建筑面积足够为前提，否则无从谈起。
像下面户型有个缺点就在于走道太窄，像这种又窄又长的过道，就需要通过花费精力，奇思妙想来改造，弥补缺陷。
5.私密性
进门玄关或入户花园可以增加私密性，避免站在门口对屋内一览无余。另外户型内部客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等较为私密的空间应该有视觉上的遮挡，比如下面这个户型，需要经过一个阳台才能进入屋内，私密性很好。
下面这个大门正对餐厅和客厅，私密性就不好，最好能通过增加玄关处理改善。
户型实例解析
好户型的特点是有规律可循的，如果满足上述的原则中的一点，那这个户型就肯定不会差。如果全部满足，那就是极好户型。
市面上的户型五花八门，仅仅靠一篇文章就想覆盖所有户型的解读是不可能的。
授人以鱼不如授人以渔，通过对几个典型户型来做介绍和点评，让大家加深和学会自己去鉴别好坏户型的能力。
这是上海古美街道某一小区的户型，2000年后的高层板式房，一梯三户，三室两厅两卫，110平。
这个户型在同年代的的电梯房设计中，还是有不少有点值得褒扬的，110平做到3个房间和两个卫生间，使用空间也不觉得局促，属于改善性紧凑型3/2/2户型。
动静分区设计合理，南北双阳台，使用方便。通透性上虽然算不上最佳，但南北开窗数量足够，通风效果也不错。
但这个户型最大的缺点就是朝南的只有一个主卧和客厅主卧朝南，客厅朝南，两个次卧朝北。另外这个户型存在一条又长又窄过道，不太好改造。
再看看这个2015年后的次新小区，价格定位是板块内的CEO楼盘，165平方的三室两厅两卫，一梯一户，客厅和两房都朝南。但这个户型缺点还是不少，比如户型不够方正，进户无玄关，客厅沙发位置的南北通透不足。CEO楼盘业主对住家保姆需求会比较多，因此如果能增设一个功能间，按照实际需求改造成保姆房或者储藏室会更加使用。
我们看一个设计优秀的户型，这是一个125㎡的户型，实用性和可拓展性很强，属于紧凑型4/2/2户型。
这个户型为四房两厅两卫，其中客厅和三个房间都朝南，开间够宽，南北通透。另外仔细看这个户型，里面许多墙体为非承重墙，这也为后期装修改造户型留有设计余地。比如，圈红处的那面隔墙，可以根据需求保留分割出一个书房，或者拆除把客厅做成一个大横厅。
下面这个户型也不错，户型很方正，南北通透，风可无遮挡穿堂而过，开间和进深比例合理，南面采光面充足，两房 阳台朝南，而且动静分区非常明确，入户餐厅厨房，买菜回家直接放进厨房，厨房垃圾也不会太多干扰卧室空间，双阳面卧室 阳面客厅。美中不足的是只有一个卫生间，一般三房户型，2个卫生间已经成为标配。像这种只有一个卫生间设计，即使通过厕所干湿分离，能部分弥补了早上上厕所要排队的不足，但市场上实际情况是仍会遭到不少客户的嫌弃。
下面这个140平方四房两厅两卫设计堪称完美，优点和上面户型差不多，也弥补了只有一个卫生间的不足。更赞的是融入室花园的设计，空间也足够大，特别适合喜欢花鸟鱼虫的业主，忙碌之余在家养花种草，增添生活乐趣。
下面是仁恒在上海某小区135平方的紧凑型4/2/2户型，这个户型有诸多不足。首先户型南北不通透，客厅与北面厨房难以形成有效的空气对流，走廊呈蛇形弯曲，造成空间的不必要浪费。由于是紧凑型户型和空间分配不太合理，最小的房间为6.8㎡，拿来做书房会更实用。
相比之下，万科这个150平米做的3/2/3户型设计。由于空间足够大，所以设计余地会更多，这个户型很好的做到了南北通透，而且阳面开间很宽，朝南的都带有飘窗，这个户型还有一个优点就是可改动余地也比较大，比如如果觉得三个卫生间没必要，可以考虑把主卧的卫生间改造成一个书房，做成4/2/2户型。
希望通过这篇文章，能让大家对户型更加了解。
最后记住：
依据市场实际反应来看，房价越高的城市，紧凑型户型比大户型要受欢迎多，原因很简单，刚需毕竟占主要人群数量。
小区中心位置 中高层 好户型的房子也远比其他有瑕疵的房子要卖得快，卖出更好价钱。试想下：如果连你自己都觉得的这个房子瑕疵明显，凭什么接你盘的买家会喜欢？
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