深圳，一直是城市更新的主战场，无论是模式还是政策上的特色，都是走在全国的前列。因此，在许多城市开展城市更新之前，都会参照深圳模式，结合自身情况，因地制宜的制定符合当地的模式。
早在2017年的时候，深圳市列入城市更新单元计划的项目690个，涉及到拆除用地面积5000公顷。再加上《深圳市城市更新“十三五“规划》的预估，在今年的深圳计划立项的项目将超过1000个。
尽管深圳的旧改项目非常具有潜力，但也因为政策限制以及各种原因，使得一大批房企在深圳的旧改项目中吃了亏。市场模式主导下的深圳旧改，使得深圳的项目更具有“传奇色彩”。但寸金寸土的深圳土地，依然吸引了许多房企纷纷入局，尤其是今年深圳楼市暴涨的情况下。
据统计，深圳一共出台了超过200份关于城市更新政策文件，从市级一直到区级。在数量上远超广州市，在改革上也超过了广州。
因此，为了让大家了解深圳城市更新政策体系，特地花了几天时间，为大家奉上独家的深圳城市更新政策汇总。
深圳市级文件一共超过了70份，时间跨度也非常大。从2001年出台的《深圳市城市规划条例》，到最近出台的《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》，时间跨越了将近20年。
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1. 《深圳市城市更新办法实施细则 深府〔2012〕1号》出台于2012年2月17日
本文件规定了许多至今沿用的重要条例，例如城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地的，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米的部分，可以作为零星用地一并出让给项目实施主体。
2. 《深圳市城市更新办法 市政府令第290号》 出台于2016年3月16日
本文件最初出台于2009年，在2016年进行了再次修改。最新的更新办法，有几个点是需要注意的：
（1）城市更新单元范围内的边角地、夹心地、插花地等零星未出让国有土地应当优先用于基础设施和公共服务设施的建设。未被规划用于基础设施和公共服务设施建设的，可以根据城市更新单元规划一并纳入更新改造，由市规划国土主管部门办理相关手续，出让给其相邻地块的城市更新实施主体。出让的零星土地总面积不超过该项目总用地面积的10%且不得超过3000平方米。
（2）规模较大的城市更新项目可以分期实施。
（3）同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。
3. 印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知 深府办〔2014〕8号 出台于2014年6月11日
（1）申请通过综合整治进行升级改造的旧工业区，权属清晰的合法土地面积占申报范围用地面积的比例应当不低于50%。申请通过综合整治进行升级改造的旧工业区，权属清晰的合法土地面积占申报范围用地面积的比例应当不低于50%。
（2）旧住宅区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于20年；旧工业区、旧商业区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于15年。
（3）对于拆除重建类项目，处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体进行开发建设，其分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价（其中的10%为对历史用地行为的处理）。
（4）小地块城市更新单元内可供无偿移交给政府的独立用地应当不小于拆除范围用地面积的30%。移交的土地除用于落实规划确定的城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等以外，其余部分可协议出让给项目实施主体按照规划进行建设，其对应的建筑面积按照以下方式测算应缴纳地价：一种是涉及按照市场评估地价计收的，按1.2倍市场评估地价值进行测算。另外一种是涉及按照公告基准地价标准计收的，按2.5倍公告基准地价标准值进行测算。
4. 深圳宗地地价测算规则（试行）深规土【2013】12号发布于2013年1月8日
宝安区城市更新文件一共超过了30份，总文件数也是居于各个区之首，总体项目规划也是最多的。
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1. 《宝安区“工改工”类城市更新项目产业及创新型产业用房监管暂行办法》 深宝规〔2018〕22号
产业监管协议应当包括产业准入条件、投产时间、投资强度、产出效率、节能环保、股权变更约束及违约责任等相关条款。产业监管协议中涉及的相关监管内容，应在更新项目产业发展规划时予以研究明确，作为签订产业监管协议的参考依据。创新型产业用房监管协议应按市有关文件要求，包括建设标准、产权归属、产业准入、租售管理、回购主体、回购价格、交付方式、交付时间及违约责任等条款内容。如更新项目产业类型涉及其他产业主管部门的，由牵头部门征求该产业主管部门意见。工业用地管理线（一级线）范围内工业楼宇的分割转让，应按照《深圳市工业区块线管理办法》（深府规〔2018〕14号）相关规定执行。
2. 关于印发《深圳市宝安区工业区块线管理办法（修订）》的通知 深宝规〔2019〕13号
区块线分为两级进行划定：区块线一级线是为保障城市长远发展而确定的工业用地管理线；区块线二级线是为稳定城市一定时期工业用地总规模、未来逐步引导转型的工业用地过渡线。区块线一级线的调整，由市规划和自然资源局宝安管理局作为牵头单位，具体调整程序如下：
（1） 受理调整申请，会同调整范围所在街道办编制局部调整方案（涉及占补平衡的，由所在街道办提出占补平衡方案）；
（2）征求区产业、城市更新和土地整备等部门意见；
（3）汇总各部门意见形成成熟方案；
（4）提请区政府常务会议审议；
（5）报市规划和自然资源局审查；
（6）审查后通过新闻媒体向社会公示，公示期不少于7个自然日；
（7）提请以区政府名义报市政府批准；
（8）经市政府批准之日起30个自然日内，由市规划和自然资源部门在门户网站上公布。
3. 《深圳市宝安区处理历史遗留产业类和公共配套类违法建筑实施细则(试行)》 深宝规〔2019〕7号
申报时尚未竣工的历史违建,按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》)施行时的状态封顶后依照本细则处理。存在下列情形的,不纳入本细则处理范围:
(1)2009年6月2日以后新建、加建、改建、扩建的;
(2)住宅类等农村城市化历史遗留违法建筑;
(3)属于房地产登记历史遗留问题;
(4)涉及军队房产的;
(5)已出让国有土地的权属人违反城乡规划法律法规建设的;
(6)涉嫌违法的临时建筑。
龙岗区一共超过了20份文件，整体上较为完善，包含了工作指引，审批流程，十三五规划，监督管理办法等。
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1. 深圳市龙岗区城市更新实施办法
意向实施主体应编制房屋搬迁补偿安置方案，与项目拆除范围内所有权利主体签订搬迁补偿安置协议一并报辖区街道办事处备案。有产权登记的，以证载人为权利主体；无产权登记的，由房屋所在辖区街道办事处进行确权后确定权利主体。按照批准的城市更新单元规划，项目拆除范围内的所有权利主体将房地产的相关权益转移到同一主体形成单一主体后，单一主体可作为申请人向主管部门申请实施主体资格确认。
2. 龙岗区城市更新工作指引
城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。拆除范围内包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80％。
3. 龙岗区城市更新单元规划审批操作规则
分项建筑功能和经营性总建筑面积不变，且捆绑拆除责任与公共服务设施用地不减少的前提下，优化拆除范围、地块划分、次干道及支路[批注2] 线位，增加配套设施内容和规模，增加创新型产业用房和保障性住房（除安居型商品房）面积；非公共利益、非技术误差[1]等原因造成的开发建设用地减少，相应建筑面积应从总建筑面积中扣除；
福田区政策文件一共超过了13，涉及实施办法，股份公司管理事项，实施管理规定等。
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1. 2019年09月10日 深圳市福田区旧工业区拆除重建类城市更新实施管理规定流程图
2. 深圳市福田区城市更新局关于进一步推动福田区城市更新工作的若干意见
除相关法律、法规及政策另有规定外，在纳入更新计划前启动并完成项目拆除范围内建筑面积占总建筑面积2/3以上且权利主体数量占总数量2/3以上的房屋收购及搬迁补偿工作的非单一权利主体项目或完成全部房屋收购及搬迁补偿工作的单一权利主体项目，但旧住宅区改造项目除外。
大鹏新区一共涉及到9个政策文件，试行文件较多，重点关注《大鹏新区城市更新工作操作指引（试行）》
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1. 2018年03月20日 大鹏新区城市更新工作操作指引（试行）
城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。拆除范围内包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%；
城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决权同意进行城市更新；或者符合上述第1条规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意；
2. 大鹏新区集体资产参与拆除重建类城市更新项目计划申报前工作规程（试行）
特定建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）进行拆除重建类城市更新，应具有以下情形之一：
(1)城市建成区的基础设施，公共服务设施亟需完善；
(2)环境恶劣或者存在重大安全隐患；
(3)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；
(4)依法或者经市政府批准，应当进行城市更新的其他情形。
罗湖一共有9份文件，主要偏重于村改方向。最早的文件是2011年的《关于进一步规范股份合作公司重大事项决策的意见》，最新的文件是《关于印发深圳市罗湖区城市更新项目人才住房和保障性住房管理办法（试行）的通知》罗府办规〔2019〕5号。
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1. 深圳市罗湖区旧住宅区改造实施办法（试行）（征求意见稿）
罗湖区按照积极、谨慎的原则，推进旧住宅区改造工作。办法中设置了“ 3个100％'：一是权利人同意实施改造比例100％，二是街道办事处组织开展的征集意愿比例 100％，三是民事协商补偿签约比例100％。其中后面两个环节在规定的时间内没有达到100％的，项目终止，且5年内不再受理该项目申请。设置严格条件的目的，是为扭转个别业主“要我改，漫天要价'的局面，形成“我要改，积极争取'的氛围，使补偿诉求回归到合理水平，实现“政府主导，国企实施，业主参占，多方共赢'。据了解，在深圳市其他行政区内，已经有旧住宅小区的意愿征集比例达到100％，很多接近100％，因此本办法将金体权利人同意实施改造的书面证明材料作为申报改造必要条件之一是可行的。
2. 目前深圳市棚户区改造政策体系尚未成熟，在区级层面构建全新的棚户区改造政策体系面临诸多障碍，本办法在深圳市现行城市更新政策框架下制定，可视作为“政府主导的城市更新'，不涉及政策创新和流程再造，结合旧住宅区实际特点，重点对意愿征集、项目实施主体选择、收尾保障等环节进行了明确。
坪山区一共涉及到8个文件，大多都是试行文件。坪山区的政策亮点就是增加了城市更新负面清单，值得注意。
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1. 深圳市坪山区城市更新实施办法
一是搭建了系统的城市更新工作组织架构。城市更新工作涉及面广，对城市建设影响深远，因此《实施办法》建立坪山区城市更新工作委员会“1 1 6 1”组织体系，即“委员会 委员会办公室 6个专业委员会 廉政监督组”。坪山区城市更新工作委员会是区城市更新工作的领导决策机构，各专业委员会根据坪山区政府部门的实际情况进行组建，廉政监督组独立于专业委员会之外，从而更加有效发挥监督功能。
二是突出了规划引领作用。城市更新自下而上的一种开发模式，由于缺少整体统筹，不利于城市功能、城市环境、城市品质的提升。因此《实施办法》第三章明确要求由区城市更新局和市规划国土委坪山管理局负责编制片区统筹规划，并明确片区统筹规划经委员会审定后，用于指导城市更新单元计划管理和规划审批工作。
三是提高审查效率，加快项目推进。《实施办法》立足坪山区实际，对城市更新项目各阶段环节的审批程序进行了系统性梳理和全面性优化，进一步压缩计划、规划、实施主体确认、建设用地规划许可等的审批时间，更好的实现了上级规范文件关于城市更新审批工作提效提速的指导要求。例如计划审查、规划审批、建设用地审批、建设用地规划许可等事项法定时限为20个工作日，我们的承诺办理时限压缩为10个工作日，实现提速50%。
龙华区一共有8份文件，涉及实施办法，产业一件，交易规范等。
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1. 深圳市龙华区城市更新实施办法
文件明确了城市更新单元计划申报及清理、土地、建设物信息核查、实施主体确定与建设用地审批、建设工程规划许可与施工许可、规划验收与竣工验收、项目监管的实施细则。
2. 龙华区工改工城市更新项目产业意见指引
在城市更新进程中，龙华城市更新部门严控“工改商”“工改居”“工改M0(新型产业用地)”，鼓励“工改工”，推广“工业上楼”模式，同时，注重与经济促进部门的有效衔接，严格按照产业部门要求“工改工”项目与重大产业项目对接机制，充分凸显城市更新的产业导向。
盐田区的政策文件较少，只有三份，重点关注实施办法即可。
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1. 深圳市盐田区城市更新实施办法（试行）
文件明确了城市更新单元计划申报及清理、土地、建设物信息核查、实施主体确定与建设用地审批、建设工程规划许可与施工许可、规划验收与竣工验收、项目监管的实施细则。跟龙华区相似。
十．光明新区
光明新区一共发布了9个相关政策文件，涉及实施办法，工作指引，历史遗留建筑，违法建筑等。
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1. 深圳市光明区城市更新实施办法
为落实《深圳市工程建设项目审批制度改革试点工作实施方案》（深府办函〔2018〕261号）中 “转变以批代管的审批管理观念和模式，增强职能履行和职责意识，建立健全与审批制度改革相适应的监管体系”的要求。本实施办法强化了项目监管，落实项目全过程监管，明确城市更新主管部门及各职能部门项目监管内容和要求，明确了城市更新中涉及的土地监管、建筑物的拆除、违建查处、信访维稳等相关事项的处理原则。
南山区现行的旧改文件只有两份，分别是《深圳市南山区城市更新暂行办法》，以及《深圳市南山区棚户区改造实施细则（试行）》。
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1. 深圳市南山区城市更新暂行办法
《暂行办法》较《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》等城市更新相关政策而言，在现行规定、政策的基础上，完善了多个方面内容，加强对城市更新行为的规范管理，具体包括：明确了区领导小组成员的城市更新管理职责。加强对城市更新意愿证明材料真实性的核查，《暂行办法》提出对城市更新意愿证明材料真实性的核查办法：
建筑物未办理不动产权登记的，更新意愿需在辖区街道办事处的监督下完成公示。明确土地信息核查认定依据，《暂行办法》提出核查时应结合档案管理系统、深圳市不动产登记中心产权登记系统等记载的基础资料以及辖区街道办事处对土地权属情况的核查意见进行判断。
在实施主体确认后增加产业发展监管和政策性住房、创新型产业用房配建监管的要求，更新项目涉及产业发展的，实施主体应当在签订土地使用权出让合同前与区产业监管部门签订项目产业监管协议；涉及配建政策性住房、产业园配套住房、移交政府作为人才公寓的商务公寓的，应在签订土地使用权出让合同前与区住房和建设局签订政策性住房监管协议书；涉及配建创新型产业用房的，应在签订土地使用权出让合同前与区政府公共物业管理中心签订创新型产业用房监管协议书等。
在加强对建筑物拆除行为的监督方面，《暂行办法》明确实施主体在签订项目实施监管协议后方可对建筑物进行拆除，拆除前应当制定拆除工作方案、建筑废弃物减排及处理方案并向区住房和建设局及辖区街道办事处报备。
最后一句：
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