深圳市城市更新创新型产业用房配建新规出台

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编者按

2016年8月31日深圳市规划国土委员会正式出台《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》，对城市更新项目配建新型产业用房配建作出细化规定。该规定共八条，条文不多，但对“工改M0”项目的成本有较大的影响，笔者对其中的核心条款和内容进行解读。

1、新型产业功能的城市更新项目需配建创新型产业用房

《新规》第二条规定，拆除重建类城市更新项目升级改造为新型产业功能的创新型产业用房配建适用该规定。

核心解读

创新型产业用房是指根据创新型企业的发展需求，建设或配建、筹集（含租购）并按政策出租或出售的生产、研发、运营及其他配套设施的政策性产业用房。推动产业升级和保障民生，是深圳市城市更新的主要目标之一。深圳市更新方向为居住用途的项目需配建一定比例的保障性住房，是落实保障民生的措施之一。对应地，在更新方向为新型产业功能的城市更新项目中强制要求配置一定比例的创新型产业用房，是推动产业升级的措施之一。

2015年至2016年公布的城市更新单元计划项目中涉及新型产业功能的更新项目平均占到50%以上。随着新建研发楼宇逐渐入市，未来研发物业供大于求，租售价格可能停滞或下降。住宅物业价格高启，研发型办公物业价格相对便宜，利用新型产业用地的配套用房指标打造可居住型公寓，是开发主体的主要利润诉求之一。虽然创新型产业用房的配建并不影响配套用房的面积比例，但配建比例的提高将会直接影响开发主体利润率，开发主体需调整经济测算指标。

2、创新型产业用房的配建比例为项目研发用房总建筑面积的12%

核心解读

2015年《征求意见稿》思路和原则是分区配建，即将全市分为三类地区，各类地区的配建比例要求区别对待，从12%到5%不等。从最近几年创新型产业用房实际批复比例的案例来看，大多批复的配建比例为5%。

本次《新规》最引人关注的是统一划定了新型产业用地应配建的创新型产业用房比例，并明显加大配建比例要求，根据《新规》第三条，创新型产业用房的配建比例统一为12%。虽然地价部分有所减免，但毫无疑问，城市更新主体的利润进一步被压缩。

此外，高新技术产业园的创新型产业用房配建比例将可能更高，根据开发模式不同而有差异。高新技术企业自行开发的项目配建比例为10%，与高新技术企业合作开发项目的配建比例为12%，非高新技术企业开发的项目配建比例高达25%。

3、配建的创新型产业用房由政府回购或者统一租售

核心解读

根据《新规》第五条，配建的创新产业用房有两种处理方式：

一是政府回购，产权归政府，免交地价。

《新规》中规定回购主体、价格等按照《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》(以下简称《管理办法》)执行，根据《管理办法》，配建的创新型产业用房回购价格为建造成本加合理利润回购，由审计机构审计后确定。相关政府部门和市投融资平台可以成为产权回购主体，政府产业部门为管理主体，可以自行或委托事业组织或管理机构负责分配和后续管理。目前，龙岗首个创新型产业用房回购项目——龙岗伟安家具厂更新单元回购价格是建造成本+3%的利润，并由龙岗区产服集团代表龙岗区政府与实施主体签署《回购协议书》。

二是产权归实施主体，地价按照研发用地基准地价的50%计算。

按照《管理办法》第十四条，创新型产业用房租售实行政府基准价，销售基准价格可综合考虑开发成本、税金、合理利润和该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价以及深圳市产业政策导向等因素确定，原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%—70%，租赁基准价格的调整周期为3年。

4、需签署创新型产业用房监管协议，纳入统一平台进行租售

核心解读

《新规》第六条规定项目实施主体应当与创新型产业用房管理主体签订创新型产业用房监管协议。根据《管理办法》，开发主体应与市产业主管部门签订《创新型产业用房监管协议书》，监管协议内容写入土地出让合同。龙岗伟安家具厂更新单元是由龙岗区经促局、区产服集团与实施主体共同签署《深圳市龙岗区产业用地监管协议书(工改工城市更新类)》。

阅读链接--政策演变

●  2008年，深圳市被批准为全国第一个国家创新型城市建设试点城市。

●  2009年底，深圳市出台的《深圳市城市更新办法》第四十五条规定根据产业用房建设的有关要求，可以在拆除重建类项目中配建一定比例的政策性用房，但未规定具体配建比例。

●  2013年1月7日，市政府印发的《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》第九条仍未明确创新型产业用房在城市更新项目中的配建比例。

●   2015年6月30日，深圳市规划和国土资源委员会公布《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建比例暂行规定》（征求意见稿），采取分区配建原则。

●   2016年8月31日，深圳市规划和国土资源委员会正式出台《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》。