中国证监会和国家发改委最近联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，根据这个指引可知，未来发行上市的基础设施REITs是公募属性，参与门槛低，可以在二级市场流通交易，T 1，每日涨跌幅10%限制。听上去确实还不错，那么普通投资者如何参与公募REITs的投资呢？本部分主要为您介绍投资路径和策略，对话嘉宾为泰达宏利基金公司REITs业务负责人宋鑫。REITs本质上是一种信托产品，按照我国的规定，信托是私募性质的，它的投资门槛比较高，如果把它变成了公募REITs，是不是就改变了私募的性质？和信托相比，公募REITs的投资门槛和风险会有什么样的变化呢？宋鑫：这次试点推出的公募REITs，最大的一个特点就是实现了对普通老百姓和个人投资者的公开募集。可能花1块钱或者10块钱，就能享受到不动产日常现金流带来的稳定收益。从目前国内现状来讲，其实市场上也有一些以不动产为底层资产的证券化产品，就是我们说的ABS。但是ABS首先要求认购对象是合格投资者，而且是200人以内的，所以普通老百姓很难参与其中。如果跟信托相比，它的投资门槛或风险有什么变化？首先投资门槛肯定降低了，对100万的信托产品来讲，我现在可能1块钱、10块钱、100块钱就可以参与。从风险、安全性来讲，我觉得也是两个维度。第一个维度，从这次试点的交易结构来看，除了公募基金管理人、专项计划管理人，还创造性地设了财务顾问，财务顾问的资格是具有保荐资格的券商。要求这三个管理人对底层资产进行尽调，包括对日常物业的运营管理要负一定的责任。第二个维度，本次试点的项目肯定是优中选优，资产的质量、安全性肯定也是监管比较关注问题，相对而言比较安全。另外还有一点，作为公募基金本身，公募基金的产品特性就是它的信息披露要比信托或其他私募基金更加透明。按照监管规定，可能我们每季度都要披露一次季报，一方面是公募基金产品本身的情况，另外一方面肯定也要涉及不动产日常的运营，包括第三方的运营管理，这些都是需要详细向持有人披露的。所以从这些方面来讲，我认为安全性是有保证的。普通投资者可以通过哪些渠道来购买公募REITs相关的投资理财产品？宋鑫：公募REITs也是公募基金的一种形式，跟现在我们买普通公募基金一样，一个就是公募基金的直销柜台，另外一个是代销渠道，比如银行或者券商。但是需要提醒广大投资者注意的是，这次从配售比例上来讲，可能卖给普通投资者的比例相对会比较低，大概是16%，如果是特别好的项目，可能面临按比例配售的情况。根据这次指引的要求，原始权益人也就是业主自持比例不能低于20%，也就是说，100份的公募基金份额至少有20份提前已经卖给了原始权益人。有64份是面对合格的机构投资者，也就是线下发行的方式，这些机构投资者主要是银行子公司、保险、政府产业基金、不动产基础设施基金等这类机构。还剩下16%的份额面向广大散户，也就是基金投资者去公开募集。我看到有一种观点说，由于REITs的估值比较复杂，一般人很难搞明白，建议普通投资者通过购买机构产品来间接参与REITs的投资，可能更安全一些，您是否认可这种说法？宋鑫：不动产本身的运营，包括估值相对可能比较复杂一些，但是公募REITs未来对这个产品的信息披露，包括上市的时候，上市说明书里对底层的信息披露，有助于广大投资者对底层资产的运营和基本情况有初步的了解判断。另一方面，公募REITs作为一种新的投资品种，就好比股票一样，因为股票也是对上市公司的研究。现在有很多所谓的“牛散”，他们对股票也有很深入的研究。所以我认为这次公募REITs的出台，包括未来公募REITs发展，也会有一个比较漫长的投资者教育的过程。我相信经过5年或者10年，散户投资者对不动产REITs、公募REITs也会有比较深刻的理解。现在是不是通过机构产品参与这次投资？我觉得这可能是一个投资价值个人判断的问题。因为REITs本身的收益率介于股和债之间，而且相对比较安全，所以我个人建议，如果有机会，直接参与投资公募REITs更好一些。对于普通投资者来说，不管是直接购买公募REITs，还是购买机构的产品，您觉得什么时间点介入比较合适？是一上市就赶紧买，还是先等一等、看一看再说？宋鑫：公募REITs出台从大类资产配置角度是很有意义的，因为REITs产品是除了股票、债券和货币之外，第四大类独立的投资品种，这个是之前没有的。另外，公募基金门槛比较低，所以如果有条件，您花1块钱或10块钱完全可以去尝试一下这个新的投资品种。何况，这次对个人投资者的配售比例相对比较低，不排除有些特别好的项目因为配售比例低而导致超额认购，最后出现按比例配售的情况。如果出现这种情况，您不一定在二级市场上能买到自己心仪的公募REITs，所以我建议，如果有可能，还是第一时间去参加相关公募基金的认购。诺安基金宋青：公募REITS整体利好大市，投资者需要培育近日，中国证监会和国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着我国公募REITs试点正式破冰。就其对基金行业的影响，REITs发展空间，新浪财经采访了诺安基金国际业务部总监宋青。他表示，公募REITs的目的更多是盘活存量的基础设施资产，基础设施的REITs的发展也将是基础设施建设资金退出的有益尝试，有助于国内的基础设施建设健康有序发展。我们如果这块资产能做起来，通过金融创新工具，提高市场直接融资比例，有利于我们目前经济结构的调整，有助于经济从疫情中恢复，整体利好大市。
一些卖方数据研究显示，我国近30年积累了约148万亿基础设施资产，目前能产生稳定现金流的估算在28万亿，加上一些区域和其他具体的限制条件，可发行REITs的预计在2.8万亿。此次的公募REITs涵盖的内容比较多，架构也相对复杂，涉及各类的专业主体超过五方以上，特别是对基金管理人，托管人，项目管理机构，法律机构，财务审计机构，资产评估机构、财务顾问等专业机构都需要密切配合，缺一不可。从业务范围角度已经横跨了一级和二级资本市场，整个业务流程更像工程项目管理。比投资者传统预期的公募基金集中于标准化和流动性好的二级市场有所不同，内容更丰富。同时他指出，对于投资者投资于公募REITs是否有税收优惠没有提及。而国家相关的政策制度，税收优惠政策的引导等配套设施都是对于推出此类产品走向市场，获得成功的不可缺少的因素。而此类结构推出的金融产品的复杂性也可能会让投资者望而止步，需要一个逐步认识的过程以及投资者教育和市场培育的过程。《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）公开征求意见》，基于什么考虑？宋青：该指引的目的是为盘活基础设施存量资产，本质是通过公募基金份额的形式将存量基础设施资产“证券化”并上市交易，从而降低地方政府杠杆、盘活地方政府资金。基础设施的REITs的发展也将是基础设施建设资金退出的有益尝试，有助于国内的基础设施建设健康有序发展。在目前的全球疫情复苏及中美贸易摩擦再到考验阶段来看，如何运用创新金融工具来盘活存量的固定资产，达到既为零售投资者提供了新的相对稳定收益的资产类别，也为基础设施投资引入增量，争取达到双赢，更好推动国内经济的发展和进步，在严峻的国际竞争中立于不败之地。这对不动产相关行业的发展具有重大意义。《指引》共四十五条五方面内容，对此您怎么看？哪些需要补充？宋青：此次的公募REITS涵盖的内容比较多，架构也相对复杂，涉及各类的专业主体超过五方以上，特别是对基金管理人，托管人，项目管理机构，法律机构，财务审计机构，资产评估机构、财务顾问等专业机构都需要密切配合，缺一不可。从业务范围角度已经横跨了一级和二级资本市场，整个业务流程更像工程项目管理。比投资者传统预期的公募基金集中于标准化和流动性好的二级市场有所不同，内容更丰富。其中的一些要求，比如《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第二和二十八条，对于分红的强制要求。但是对于投资者投资于公募REITS是否有税收优惠没有提及。当然，国家相关的政策制度，税收优惠政策的引导等配套设施都是对于推出此类产品走向市场，获得成功的不可缺少的因素。与外国REITs市场发展相比，我国REITs有多少差距？有哪些异同？宋青：国内自2014年起陆续在市场上推出过一些类REITs和准REITs产品作为有益的尝试。更多偏向于债权类的REITs。国际市场更多产品是股权类的，经过几年的尝试和发展，近期也慢慢出现细分的子行业业态；如公寓类REITs，工业厂房类REITs，新零售仓储基础设施REITs产品。从收益率来看，美国REITS平均收益率高于目前国内几个单类REITS的票面利率，也高于大部分国内基础设施投资收益率。另外国内的相关配套专业管理服务、税收、监管制度等方面还需进一步完善。目前公募REITs试点面临哪些挑战？需要解决的问题在哪？宋青：新的东西面世，总会有一些挑战。此次公募REITS按公募基金-ABS（资产证券化凭证）-保荐（券商）-第三方专业服务机构的机构，按多方专业机构串联在一起，目的是保证项目的可信度和专业性，但是也要看到此类结构推出的金融产品的复杂性也可能会让投资者望而止步。需要一个逐步认识的过程以及投资者教育和市场培育的过程。有机构预测中国公募RETIs市场规模可达6万亿人民币，市场空间有多大？宋青：这个数字来源是参照2019年末，美国公募REITs市场规模约占GDP的6.5%来按比例推算出我国的潜在市场规模。我们看到的一些卖方数据研究显示，我国近30年积累了约148万亿基础设施资产，目前能产生稳定现金流的估算在28万亿，加上一些区域和其他具体的限制条件，可发行REITS的预计在2.8万亿。如果后续发展顺利，配套政策和制度落实，这或是可以协助和推动我国经济高质量发展的一股新动力。宋青：公募REITS的目的更多是盘活存量的基础设施资产，我们如果这块资产能做起来，通过金融创新工具，提高市场直接融资比例，有利于我们目前经济结构的调整，有助于经济从疫情中恢复，整体利好大市。有利于相关的金融服务提供商和专业项目管理提供商。孟晓苏：REITs给投资人带来四点好处 中国REITs收益率要达到6%以上国务院发展研究中心REITs课题组组长、中国基金业协会资产证券化委员会顾问孟晓苏表示，REITs对于投资人来说，好处主要在四个方面。第一是收益的稳定性，REITs会每年按期分配，收益的稳定性与长期性会吸引稳健型投资人，所以REITs在国外与境外成为保险资金、养老资金首选的投资产品。第二是资产的安全性，它锚定不动产资产，本身没有金融泡沫，具有很大的安全性与增值性。第三是交易的便捷性，REITs可以上市流通，投资人可以入市购买，持有人可以随时到市场上转让兑现。第四是它能够丰富我国资本市场，因为REITs收益稳定且有增值潜力，使它不会暴涨或暴跌，当它发展到一定规模后，可以成为股市的稳定器。我国政府和企业基础设施资产规模巨大，商业地产规模也很大，权益型公募REITs在我国具有巨大的市场空间。孟晓苏指出，在发达国家和地区各项融资成本普遍比我国低的情况下，REITs的可分配收益率普遍达到6-7%，使它很受投资人欢迎。REITs的收益率标准与市场资金成本有关联。从近年数据看，新加坡REITs平均收益率是6.3%，香港地区REITs平均收益率是5.8%。日本是全世界第二大REITs市场，平均收益率才4%。这是因为日本银行存款已是负利息率，其它融资成本都很低。我国REITs的收益率也要随行就市，但总体上来看，达到6%或以上才能进入市场，才能让投资人愿意拿钱来购买。REITs监管机构与公募机构也会为投资人考虑，把好资产质量关口。REITs既然是让基础设施等资产走向市场化，就要按照市场化要求，达到市场购买主体能够接受的收益率标准。
