在房地产项目投资并购类交易的前期交易环节，项目出让方通常会要求受让在交易前期先支付一笔前期资金以锁定交易。同时为了起到监管作用，双方一般会约定将前期资金支付至共管账户中，账户单位名称为项目出让方，但除了项目出让方的财务专用章外，还会采取预留项目受让方指定人员的印鉴、Ukey由项目受让方保管等共管措施。
但如果项目出让方的债权人，申请冻结项目出让方名下共管账户的资金，项目受让方对共管内存款，是否享有足以排除强制执行的权益呢？
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定可得出，如果共管账户登记在项目出让方名下，应无法认定项目受让方为权利人。
但司法实践中，却并非完全如此。
一、排除执行的条件
笔者结合近年来的司法判例，总结下来需同时符合如下条件的，方可能排除执行：
（一）项目受让方对账户内的资金享有控制、管理权
如前文所述，只有证明项目出让方对于共管账户不具有完全的控制权，项目受让方对于项目出让方名下账户享有控制、管理权的，才能真正视为真正意义上的共管账户。
以(2021)黔0281执异100号民事执行异议执行案为例，法院认为凭借六盘水市水城区宏盈开发投资有限公司作为案外人提交的中国农业银行客户专用回单不能证明其对该账户内的资金享有控制、管理权，且不能证明其权利能排除执行，故异议人的异议请求不能成立，驳回了其异议请求。
（二）账户内的款项应具有特定化的特征
货币属于种类物，具有所有权与占有权相一致的属性，因此项目受让方还需要证明共管账户及资金系为特定目的发生，已具有特定化的特征。
以(2021)鲁1522执异17号执行异议案件为例，法院认为结合该账户的开立时间、账户内款项汇入汇出情况、案外人作为共管主体的身份、款项来源时间、交易数额巨大、除结算员转入转出资金外并无其他资金流转等事实，证明该账户内的资金已具有特定化的特征，被执行人张海英对该账户内的资金不享有实体民事权利。
（三）账户内的款项权属未转移至项目出让方
在房地产项目投资并购类交易中，既然将前期资金支付至共管账户只是前期交易的一种监管模式，故共管账户中资金的权属应当根据双方合同约定以及并购交易的履行情况，来认定账户内的款项权属是否转移，只有尚未达到支付转移条件的才能视为款项权属未转移至项目出让方。
以(2021)粤0118执异37号执行异议执行案件为例，法院认为因《股权转让协议》尚未签订、案外人达晖公司拟购买的股权亦未过户，故该共管账户的解付条件尚未成就。在解付条件未成就的情况下，兆恒公司作为股权被收购方对该共管账户资金的权利，是股权转让形成的债权权利，其对涉案账户资金尚不具所有权。目前涉案账户内资金所有权仍归属案外人达晖公司所有。故达晖公司对涉案账户内存款享有足以排除强制执行的权益。
▋ 基于上述分析，如果项目受让方对共管账户内的资金享有控制权，账户内的款项应具有特定化的特征，且账户内的款项权属未转移至项目出让方的，法院可能会认定可排除执行。
但司法实践中仍然有大量相反判例仍然以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第三款作为判决依据，即使共管账户符合前文所述条件仍然认为不能排除执行。
如在(2021)沪0115执异1660号案件中，法院认为即使依据当事人的相关协议，系争账户为专用账户，案外人对系争账户享有相应监管权利，但该权利也不足以排除执行。
二、如何提高资金安全性
综上，笔者建议，对于项目受让方而言，可采取以下措施提升房地产项目并购前期交易资金的安全性：
（一） 如要设立前期监管账户：
建议：设立在项目受让方名下，以避免第三方执行风险。
（二） 如只能设立在项目转让方名下的：
建议：
① 在共管账户设立时通过预留项目受让方指定人员的印鉴、与银行签订三方协议的形式明确项目受让方的控制权、管理权。
② 共管账户专户专用，不与其他业务资金混同，以符合特定化的特征。
③ 在合同中约定共管账户中的款项的退还时限，并在合同执行中作动态跟进，一旦交易不成，及时将共管资金转回。
④ 同步要求项目转让方提供项目受让方认可的有效担保。
结合上述分析，虽然支付至对方名下共管账户的资金在被冻结后仍有可能可以排除执行，但正所谓防祸于先而不致于后伤情。
作为房地产企业的法务或顾问律师，仍然要在项目并购交易前期沟通阶段给予房地产企业相应的风控措施建议，以预防共管账户资金被第三方冻结的风险。
作者简介
周旭辰：毕业于上海政法学院，先后任职于多家品牌开发商，十余年房地产法务经验，在房地产投资并购、开发运营、销售、交付等环节具有丰富的经验。
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