东莞新房限价突破 二手房不限购，一个完美的闭环，一二手房齐涨。
深圳涨后，大家都在猜测接力深圳上涨的城市是哪个？
现在，答案已经出来了，这个城市就是：东莞。
深圳上涨是因为：学区和概念，而东莞的上涨可能更值得我们深思，因为它代表了目前中国最广大城市的城市和楼市现状。
深圳在分化，西部在涨，东部却是横盘。
东莞也在分化，并不是普涨，主要是中心城区南城莞城和松山湖上涨，还是天时地利人和之下的供需紧张推就的结果。
今天我们就来系统分析：为什么东莞涨了？
原因一
新房限价突破，带动二手房上涨。
3月东莞开始突破限价，南城、松山湖新房去年限价28000元/㎡直接飚至38000元/㎡，也带动了二手房价格上涨至40000元/㎡。
紧挨CBD的热门二手楼盘万科金域华府一期、二期，突破40000元/㎡
松湖西区，代表楼盘是锦绣山河一到五期，均价40000元/㎡
（锦绣山河是松山湖体量最大、最具代表性的楼盘，品质高，区位优，大户型为主，成交活跃）
松湖北区 代表楼盘长城世家，和堂，3号别墅，丰华悦园，万科松湖中心，均价30000-40000元/㎡
莞城一个在售楼盘，最新备案价均价达到了38400元/㎡，相比2018年9月首次备案的25000元/㎡，涨幅超过了50%
万江一个在售新盘一栋楼备案，95-120平的三四房，最高价达到了38000元/㎡，均价达到35400元/㎡
东莞之前一二手房倒挂，二手房比新房贵，因为二手房不限购。
东莞还是新房为主的供给结构，而且不是天量供应，能不能涨上去，供应量很关键。盘子小玩得动，新房一涨，带动二手房往上涨。
新房限价突破 二手房不限购，一个完美的闭环，一二手房齐涨。
这一轮上涨，全国各城市都开始出现了分化，一方面是由于区域利好差异，另一方面是购买力疲软，并不像2016年一样天量的热钱一下子把整个城市的房价托举起来。
还有土拍，地价越来越贵，带动房价预期越来越高。
2019年9月11日，松山湖进行了万众瞩目的土拍，最终被深业鹏基拿下，成交价23.3亿元，楼面价28000，预计上市销售价不低于45000。
3月25日，东莞万江地块提前一天直接拍出封顶价！
这块地本来预计在3月25日拍卖，但3月24日晚上，却引来了58家开发商提前报价！
在经过59轮报价后，地块总价竟然直接被竞拍到达封顶价：16.25亿！
5月19日，世茂经过与6家房企、69分钟、26轮激烈争夺，最终以14.8亿元 配建11964平安居房面积竞得沙田地，折合楼面价13022元/㎡。
其中，911松山湖土拍结束后，松山湖旁保利红珊瑚、长城世家、万科虹溪诺雅、万科松山湖一号等二手房，业主的房价预期空前膨胀，涨幅超过10000元/㎡，部分达到40000元/㎡。
原因二
东莞城建乱，规划好的南城、松山湖强势出圈。
东莞是镇域经济，东莞政府完全控盘的只有市区四街道和松山湖。
东莞城建一团糟，没有什么规划好的地方，更别提什么教育、医疗、公共配套。莞城南城松山湖也就成了全东莞规划最好的地方，也成了东莞的房价高地。
南城主要用来建设CBD商务区，松山湖是高新区。
其他镇区土地开发利用强度大，城市界面混乱，无太多净地做产业规划。
南城是东莞的总部基地，吸纳东莞本市的企业来到南城设立总部，但是厂区可能还留在镇区，东莞政府对南城的期待也很高，但现在还需急需在产业教育医疗上发力，不能只停留在PPT上。
东莞做得最对的一件事就是：在长期发展中保有了松山湖这么一块净地，而且借这块地招来了华为金凤凰，带着东莞起飞。
华为给了东莞很强的信心，松山湖这个硅谷一下子拔高了东莞在大家心目中的位置。
这一点，让东莞得以在未来多年都享受到华为这个巨无霸企业对东莞的强大带动。
目前松山湖的供地是非常克制的，并没有大规模供应土地，所以松山湖的供需还是很紧张的。
对于东莞来说，不是缺房子，而且缺好片区的好房子。
当地民富程度高，华为高新人才多，有改善升级的需要，优质片区大开发商品质好的新房当然受欢迎。
原因三
富邻居深圳在涨，东莞也跟着涨，房价扁平化。
东莞位于珠江口东岸，与广深陆路相连，且取在中心位置，到广州中心区与深圳中心区均只要半小时，可见东莞的区位优势有多明显。
有个富邻居，自己本身又不差，交界无缝接壤，就有了房价对标的资本，久而久之就成了房价协同化，深圳涨得上去，东莞就有空间。
东莞本地购买力强，还有外围的购买力，尤其是来自深圳的购买力。
大水漫过，洼地难寻。
光明涨到60000元/㎡，松山湖跟着涨；沙井涨到55000元/㎡，长安虎门跟着涨；观澜涨到60000元/㎡，塘厦也跟着涨。
松山湖高新区管委会最新传来消息：
松山湖中子科学城正式更名为松山湖科学城，其面积也由原来的53.3平方公里优化调整为90.52平方公里，整体涵盖松山湖和大朗、大岭山、黄江一园三镇具有战略价值的相关区域，并由原规划的“两核一轴多区”升级为“一轴一区两心三组团”的宏观格局。
不少人都发出感叹：是光明科学城抢松山湖的购买力，还是松山湖抢光明的购买力?还是合伙抢深圳东部的购买力？
这两年，外地开发商加快了在大湾区布局的步伐。
而深圳市场不好进，所以就在临深东莞抢地，刺激了土拍溢价。
沿着深莞边界线，挖掘机和重卡日夜轰鸣。
万科、融创、时代、鲁能、中海、泰禾、星河、中海、华润、招商蛇口、中交、金茂、华侨城、远洋等，都进驻了东莞，不少都是背景深厚。
其中，万科迄今深耕这座城市16年，在东莞打造的社区超过50个，一脚油门又是一个万科项目，许多东莞人都以“一生总要住一次万科”作为购房信条。
很多大开发商看好东莞，在东莞布局大量项目，大幅提升了居住品质，也刺激了东莞本地改善和深圳投资客入场，为更好的区域规划和产品买单，巨量的热钱推就市场的火爆。
结
两年前，2018年，我和顾言开车走在虎门万达广场的那条路上，坑坑洼洼，下雨了，车陷在泥水里了。
时至今日，我还记得很清楚，那天他说：
东莞的城建真的是太乱了，你去看看二线城市郑州30000元/㎡的建业天筑周围是什么样儿，再来看看东莞30000元/㎡的房子旁边的破厂房、破村子。
郑州东区早在十几年前就由黑川纪章做了控规，保持了城市生长的弹性，科学合理地布局，减少重复建设的成本。
但是呢，时间就是这么打脸，就算东莞房子旁边是破厂房，破村子，可能连个控规都没有。
一样不影响东莞在短短2年内迅速涨到40000元/㎡，而且还是当地购买力可以接得住的40000元/㎡。
房产投资说到最后，真正影响房价的是什么呢？
是高大上的城市界面和产业？是强大的教育和人才吸引力？
还真不一定。
每个城市千变万化，每个城市都有运势的起落。
只是这一轮上涨，全国各城市都开始出现了分化，一方面是由于区域利好差异，另一方面是购买力疲软，并不像2016年一样天量的热钱一下子把整个城市的房价托举起来，所以深圳西部涨得多，东莞也是中心城区和松山湖涨得比较多。
越懂房地产就越敬畏。
只能说在这一阶段的东莞，刚好就这么天时地利人和地碰上了，房价也就涨上去了。
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