案情简介
争议焦点
裁判要旨
律师解读
律师介绍
深圳市某区人民法院审理的“深圳市A公司诉宋某物业服务合同纠纷案”中,原告深圳市A公司为某小区第二届业主委员会选聘的物业服务企业,被告宋某是该小区的业主｡涉案小区第二届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》,期限为2013年1月1日至2017年12月30日止｡原告向深圳市某区人民法院起诉要求被告支付2014年11月至2016年9月欠缴的管理费和专项维修资金,合计9万余元｡
被告辩称,双方并未订立物业服务合同,被告作为涉案物业业主并未与原告签订物业服务合同,双方并不存在物业服务关系｡其次,原告未向被告提供物业服务,被告也并未享受过原告提供的物业服务,原告的诉请没有事实依据｡第三,由于双方并未订立物业服务合同,原告主张的各项费用没有计算依据｡据此请求驳回原告的诉讼请求｡
一审庭审中,原告承认在2014年11月至2016年9月期间未对涉案物业提供物业服务｡一审法院据此驳回了原告的诉讼请求｡原告对一审判决不服向深圳市中级人民法院提起上诉｡二审法院经审理查明后认为,原告在没有合同义务和法律规定的情况下,又没有充分举证证明已向被告提供了相应的物业服务,因此判决驳回原告的上诉请求,维持原审判决,现该判决已生效｡
1.双方之间的物业管理服务合同是否有效?
2.原告是否提供了物业管理服务?
虽然涉案小区第二届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》期限为2013年1月1日至2017年12月30日｡但由于第二届业主委员会任期至2014年10月23日届满,并发表了《声明》,因此,该合同超过2014年10月23日自动失效,由此认定双方并不存在物业管理服务合同｡
原告在没有合同义务和法律规定的情况下提供相应的服务,应当构成无因管理｡且一般情况而言,物业公司提供的管理服务并非针对某一特定业主,而是提供给整个小区,一般会包括建筑主体维修管理､建筑本体公用设备的维修和养护､环境卫生的管理､相应安保工作､交通秩序和车辆停放管理等基本义务｡以上相关服务并非某一特定业主不予支持就无法提供的项目｡原告主张提供了物业服务却并未提交相应的证据予以证明,原告主张被告拒绝其提供服务才未提供服务的理由不成立｡
根据《物业管理条例》第二条的规定,“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修､养护､管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”｡这说明业主与物业服务企业订立合同是双方开展物业管理的基础｡具体分析如下:
一､业主和物业服务企业订立的物业服务合同是物业服务纠纷处理的重要依据
除上述条文规定之外,该条例第三十五条还规定:“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”｡“物业服务合同应当对物业管理事项､服务质量､服务费用､双方的权利义务､专项维修资金的管理与使用､物业管理用房､合同期限､违约责任等内容进行约定”｡第三十六条规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务”｡
由此可知,物业服务合同是要式合同,应当通过书面方式订立,并且还应对物业管理事项､服务质量､服务费用､双方的权利义务､专项维修资金的管理与使用､物业管理用房､合同期限､违约责任等具体内容进行约定｡
实践中,大部分小区的业主都会通过业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同,明确业主与物业服务企业双方开展物业管理活动的权利义务,这也是处理将来可能发生的物业服务纠纷的重要依据｡
本案中,原告诉请要求被告支付物业管理费,因此法院首先需要查明涉案双方是否订立了书面的物业服务合同,这也是原告要求被告支付物业管理费的合同依据｡但是,实务中也会出现业主与物业服务企业没有订立物业服务合同,或者物业服务合同因故已经失效的情形,那是否双方没有订立物业服务合同,物业服务企业就丧失了向业主主张物业管理费的权利?答案是否定的｡
二､物业服务企业是否提供物业服务是请求业主支付相应物业费的关键
根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第七条的规定:“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同,但业主事实上已接受了物业服务,物业服务企业请求业主支付相应的物业费的,可予支持”｡
由此可知,广东法院在审理物业服务企业诉请业主支付相关物业费时,在双方没有签订书面物业服务合同的情况下,若业主在事实上已经接受了物业服务企业提供的物业服务,此时即使没有书面的合同依据,也可以支持物业服务企业的有关诉讼请求｡
一般情况下,物业服务企业基于合同约定向业主提供物业服务,业主依据合同约定向物业服务企业支付相应的物业费用｡但在没有订立物业服务合同的情况下,若物业服务企业已经向业主提供了物业服务,且业主在事实上已经接受,此时双方就已形成了事实上的服务合同关系,因此,物业服务企业请求业主支付物业费用也可以获得支持｡该规定旨在处理形成事实上物业服务关系的物业费用纠纷,弥补了相应的法律空缺｡
三､物业服务企业对其已提供物业服务的事实具有完全的举证责任
那是否在没有签订书面物业服务合同的情况下,物业服务企业要求业主支付物业费的诉讼请求都能获得支持呢?答案也是否定的｡虽然该条规定即使业主与物业服务企业没有签订书面的物业服务合同法院也可支持其主张有关物业费的诉讼请求,但前提是“业主事实上已接受了物业服务”｡
在诉讼中,根据“谁主张谁举证”的民事举证规则,物业服务企业诉请业主支付物业费,就应当充分举证证明其已提供了相应的物业服务,且业主在事实上已经接受｡否则,在双方既没有订立物业服务合同､物业服务企业也没有提供或者没有相应证据充分证明其已经提供了有关物业服务的情况下,要求业主支付物业费的诉讼请求没有任何法律依据,将不会得到法院的支持｡
需要特别说明的是,并非物业服务企业在已举证证明业主事实上接受了物业服务的情况下,物业服务企业请求业主支付物业费的都可以得到支持｡根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定,“物业服务合同的权利义务终止后……物业服务企业拒绝退出､移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持”｡
在物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会作出了请求物业服务企业退出物业服务区域等行为,应当认为是其代表业主作出拒绝物业服务企业继续提供物业服务的意思表示,此时,若物业服务企业拒绝退出,甚至又以存在事实上的物业服务关系为由要求业主支付物业费的,不再适用《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第七条的规定,其主张物业费的请求将不能获得支持｡
《匠心卓建》是卓建律师的第一本经典案例集，收录了自2007年卓建律师事务所创所以来，卓建律师亲自办理和总结的部分经典案例。全书分八大篇章，分别为公司法案例篇、房地产与建设工程案例篇、知识产权案例篇、金融保险案例篇、劳动人事案例篇、刑事案例篇、行政诉讼案例以及其他争议案例篇。
《匠心卓建》编委会
主 编 张斌
副 主 编 金振朝00杨林00王志强
编委会成员 朱凯旋00罗梨花00吴疆00钟燕军
王茜00毛晶晶00徐凯00王岭00
唐本全00陈意佳00沈冬璇00段璟逸
萧明皓00谢柳思00李国民00贾春平 刘 伟
编 辑： 汪思明
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