李诚
萧山法院二级法官、硕士
一、法律渊源
房屋买卖合同纠纷作为合同纠纷案由项下的第三级案由，主要法律渊源如下：
（一）法律：《中华人民共和国民法典》合同编第一分编通则、第二分编典型合同中的买卖合同相关条款；
（二）司法解释：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）；
（三）行政法规及部门规章：《城市房地产开发经营管理条例》（2020年第二次修订）、《商品房销售管理办法》（建设部令[第88号]，建设部已撤销）；
特别提醒：《商品房销售管理办法》对于商品房的建设、销售、交付、质量问题处理以及违约责任处理均有详细规定，可作为解决疑难问题的参考。
（四）地方司法文件：《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》。
特别提醒：该意见中涉及的是受房地产市场调控政策影响下的房屋买卖合同的履行、解除、无效及赔偿事项。
二、审理思路
主讲人认为法官妥善处理房屋买卖合同纠纷案件的思路流程如下：
（一）立案阶段
1.管辖审查：一般情况下，房屋买卖合同适用地域管辖中的合同纠纷管辖，即被告住所地或合同履行地人民法院管辖；但政策类房屋买卖合同纠纷适用专属管辖，由不动产所在地人民法院管辖。
2.案由审查：不同案由将导致当事人请求权基础（物权或债权）不一致及管辖权的不一致。如果房屋买卖合同和不动产纠纷（例如所有权确认）发生混淆，就会导致管辖和适用法律错误。
（二）庭前送达及阅卷阶段
1.确认案涉房屋的产权现状：有无一房二卖、无权处分的情形，以便法院在当事人提出继续履行合同等诉讼请求时及时释明。如果不在庭前送达阶段对这两项事项进行提前释明，当事人就容易在庭审中变更、增加诉讼请求或追加当事人，导致二次开庭，浪费司法资源。
2.确认房屋性质及考察合同类型（扩题）：确认房屋性质为商品房（期房或者现房）、二手房还是农村房屋。不同类型的房屋买卖适用的法律法规以及审理思路均不同。
合同系本约还是预约。预约抑或本约，相应的履行、违约以及责任承担均不同。
3.考察追加第三人的必要性：房屋买卖合同当中，特别是二手房买卖合同，通常存在居间方。对于买卖双方之间关于履约情况的争议，往往需要追加居间方作为第三人以便查清相关事实。庭前时与双方进行沟通，明确是否存在第三人，考察追加其的必要性，避免后续审理拖沓。
（三）庭审阶段
1.合同的效力及可履行性：房屋买卖合同无效的情形一般出现在非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖当中。此类买卖由于违反法律强制性规定而无效。
而无权处分情形并不必然导致合同无效，但往往出现因为无权处分造成房屋无法交付、无法过户等根本性违约情形。此时，承办法官应及时行使释明权。
2.购房人的购房资格审查：如实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书，随后以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，法院不予支持；但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。
3.合同义务的履行情况：买方的合同义务通常有购房款的支付、购房资格的取得、是否及时收房等；
卖方的合同义务通常有按约交付房屋、按约办理过户手续、交付房屋是否存在质量瑕疵等。
4.固定违约事实和责任承担方式：根据查明的双方履约事实，确定是否存在一方原因导致的违约事实，向当事人释明并明确违约责任承担方式（继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等）。另外，基于合同是否有必要解除，向当事人进行释明；要求可能承担违约责任的当事人明确是否提出违约金过高的抗辩意见。
5.对司法鉴定申请的审查：房屋买卖合同纠纷中，常常会出现涉及对房屋价值、装修价值、房屋质量及修复方案等进行司法鉴定的情形。法院在确定启动鉴定的必要性后，需要固定鉴定事项、鉴定对象和鉴定方案。
关于在全装修商品房买卖合同纠纷、二手房买卖合同纠纷中是否启动装修价值鉴定、房屋质量鉴定，下文另述。
三、典型问题探讨
（一）全装修商品房买卖
1.定义：全装修住宅是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的新建城镇商品住宅中的集合式住宅。
2.买受人可否以装修标准缩水为由主张差价损失。
全装修商品房预售合同纠纷中最为常见的争议就是装修标准是否缩水争议。一般表现为开发商与买受人签订商品房买卖合同，约定每平方米单价及总价款，且明确包含全装修总价，并在合同附件中对商品房的装饰、设备标准进行补充约定。合同签订后，开发商如期交付房屋。买受人验房后认为该房屋的装修标准与约定不符，起诉要求开发商赔偿其装修的差价。
面对此类诉讼请求，应当区分合同对装饰装修的约定方式，从而确定不同的判断标准。
（1）确定合同约定方式。全装修商品房预售合同纠纷中是否存在装修标准缩水问题，首先应确定合同对装饰装修的约定方式。根据买受人能否对装修价值进行预测、评估，可以区分为两种情形。
一是在商品房买卖合同对装修所用主要材料的品牌、型号、数量进行明确约定，或开发商提供了装修样板房的情形下，法院可以推定买受人实际掌握了装修所用材料的品牌、型号、数量，买受人可以据此判断装修的价值。
二是在商品房买卖合同仅约定装修标准，而未约定具体品牌、型号、数量，且开发商未提供样板房的情形下，法院推定买受人无法仅就合同判断装修的价值，其在作出签约的意思表示时无法预测装修的结果。
（2）合同价值判断标准。
一是主观价值论，认为价值只能通过人们在自由市场中的实际行为和选择得到体现，对价只要当事人主观上认为具有等值性即可，客观上价值是否相当在所不问。主观价值论强调对当事人意思自治的完全尊重
二是客观价值论，认为商品的价值是客观存在的，凝结着人类无差别劳动。客观价值论强调对价的客观等值。
目前，主流观点认为，采用客观价值论抑或主观价值论，应依据合同的签订以及履行是否符合程序正义和实质正义。
如果合同的缔结过程程序上是正义的，应采用主观价值论，尊重当事人谈判的结果；
如果合同的程序正义无法保障，则要进行实体性正义的审查，判断合同的内容是否平等、均衡。
（3）合同约定方式对应的价值判断标准。
一是在买受人可以判断装修价值的情况下应采主观价值论，即司法不干涉当事人的意思自治。除买受人能举证证明开发商所使用的材料的品牌、型号、数量与约定情形不符外，买受人主张装修标准缩水并且要求开发商承担差价损失的，应当驳回其诉讼请求；
二是在买受人无法预测装修结果的情况下应采取客观价值论。对于极少数合同中未列明具体品牌、型号、数量的情形，考虑到此类纠纷涉众的可能性，而开发商通常会在一个楼盘中提供有限的装修方案，故可采取类型化处理的方式，即对每种装修方案作出一个司法鉴定，其他同类型房屋参照上述鉴定结论来处理。
注意：采取客观价值论，以鉴定的方式来判断装修是否缩水应当慎之又慎。
3.买受人可否以待交付房屋装饰装修存在质量问题为由拒绝收房，并要求开发商维修、拆除、重做或承担违约责任？
全装修商品房预售合同纠纷中另一个常见的争议是买受人以装修存在质量问题为由拒绝收房，并要求开发商承担逾期交房责任。比如：开发商与买受人订立了全装修商品房预售合同。房屋交付时买受人以房屋存在飘窗漏水、地砖开裂、墙面裂缝等问题为由拒绝收房。后买受人诉至法院，法院能否支持？
全装修住宅实现了商品住宅一步装修到位，装饰装修与商品房本身共同构成了开发商应交付的标的物。如果装饰装修的质量缺陷致使房屋居住使用的功能受限、装修不符合约定的交付条件，买受人就有权拒收，具体情形如下：
（1）装修不符合约定的交付条件，买受人有权拒收。商品房买卖合同一般会对交付条件进行约定，全装修商品房预售合同还会约定装修的交付条件。如《浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本》规定厨房和卫生间于交付时以可正常使用作为交付条件。如果合同中明确装饰装修相关交付条件，但交付时约定的交付条件未能达到，买受人就有权拒收，并要求出卖人承担逾期交房的违约责任。
（2）合同中无明确约定，但装修质量问题足以影响房屋居住使用功能的实现，买受人有权拒收。全装修商品房预售合同中，开发商交付给买受人的房屋是经过装修的成品房。买受人购买商品房的目的系居住使用。倘若因装修质量问题导致房屋居住、使用的重要功能不能实现，即使合同中未明确约定交付的条件，买受人也可以拒绝受领房屋。
下列情形均属于因装修质量问题导致房屋居住、使用的重要功能不能实现的情形：卧室墙面、天花板严重漏水，导致修复前无法正常居住使用房屋；合同约定铺设地暖或安装中央空调，但地暖不能制热或者中央空调不能制冷。买受人在上述情形中有权拒绝收房，并要求出卖人承担逾期交房的违约责任。
（3）整体装修风格与约定不符。实践中，有些开发商为买受人提供若干装修样板以供选择。倘若买受人选择了欧式风格的装修，实际交付时因开发商过错导致装修成其他风格，则买受人有权选择拒收。原因是房屋价值巨大，装修也通常耗资不菲，家装风格通常影响买受人的居住体验，以至影响合同目的的实现。
但因装修已经完成，并不存在质量问题，拆除后重新装修损耗过大，应认定为经济上履行不能。买受人可拒收房屋并解除合同，但不得再要求出卖人承担逾期交房责任；也可以受领房屋，同时要求出卖人承担不完全履行的违约责任。
除上述情形外，对于一般的质量瑕疵，买受人无权拒收房屋。但因出卖人未完全履行合同义务，买受人可要求出卖人承担维修责任，对于维修期间所产生的房屋无法使用的损失，可要求出卖人赔偿。
（二）预约合同的认定及违约责任
1.相关依据：
《中华人民共和国民法典》第四百九十五条：【预约合同】当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
2.预约合同、本约合同及意向书的区分
（1）预约不同于本约，一般不具有强制缔结本约或强制履行之效力，损害赔偿也不能等同于本约之履行利益。无论追究违约责任的损害赔偿，或者解除预约合同后的损害赔偿，均仅限于赔偿机会损失（信赖利益损失），而不包括可得利益损失（履行利益损失）。
（2）意向书与预约合同同属于本约之前的缔约磋商阶段，都表明了当事人订立本约之意愿，因此，二者很容易混淆。但预约合同不是意向书，不限于协议磋商之义务，预约合同的违约责任不能等同于意向书的缔约过失责任。
实质上意向书与预约的性质不同。一是约束力不同，预约合同已形成对当事人具有一定约束力的合同，而意向书并非形成具有约束力的合同，仅表明当事人有订立本约的意愿；二是责任承担不同，意向书仅产生继续磋商的义务，违反意向书的情形下，仅在构成缔约过失时一方才有可能承担责任。而违反预约合同则直接产生违约责任。
3.房屋买卖预约合同违约责任的赔偿范围
预约合同是独立于本约的合同，可适用民法典合同编违约责任的一般规定，不限于合同约定责任，预约合同违约责任的赔偿范围包括合同约定的责任（定金、违约金）、直接损失的赔偿（已付款及其利息）以及综合考虑影响因素之后的部分机会损失赔偿。
（1）约定责任承担：选择定金或违约金并根据实际损失作出相应调整。由于房屋买卖预约合同独立于本约合同，可以适用合同违约责任的一般规定，也可以适用《中华人民共和国民法典》中关于定金与违约金的一般规定，例如《中华人民共和国民法典》第585条、第586条、第587条、第588条。根据《中华人民共和国民法典》的上述规定，商品房买卖预约合同的守约方可依据预约合同的条款约定，主张违约方承担违约金或适用定金罚则。如守约方选择主张违约金而违约金低于造成的损失的，法院可以根据当事人请求予以增加；如守约方选择主张定金而定金不足以弥补预约违约之损失的，其可以请求违约方赔偿超过定金数额的损失。
多数情况下，酌情调整违约金数额时可以参照同类房屋差价损失，并考虑已付款金额在房屋总价款中的占比。
定金不能作为预约合同损失确定的依据。因为预约合同的定金性质上属于履约定金，其目的是敦促当事人履行预约合同签订本约合同，所以其制度目的不是对损失的约定，而是对违约行为的惩罚。
（2）直接损失赔偿：房屋买卖预约合同签订后，买受人往往会支付定金或部分购房款。在解除预约合同时，出卖人应返还已付款及利息。当一方违反商品房买卖预约合同导致预约合同之订立本约的目的不能实现时，相对方可根据《中华人民共和国民法典》第563条的相关规定行使法定解除权，并根据《中华人民共和国民法典》第566条的相关规定，主张直接损失的赔偿。
（3）信赖利益损失：综合考虑机会损失的影响因素酌情判断。违反预约直接损害的是当事人对订立本约的信赖，客观上导致守约人因信赖而丧失了购买同类商品房的机会。因此，预约违约损失限于信赖利益损失。房屋差价不能作为预约合同损失确定的依据。房屋差价损失是本约合同的损失，而非预约合同的损失。
但实践中存在履行利益与信赖利益界限不明、信赖利益计算结果可能高于履行利益损失等实务问题。主讲人将针对相关的热点难点来分享一下观点：
一是认定是否存在信赖利益损失的前提是预约是否高度接近本约。
预约是否高度接近本约的判断标准为：预约合同对房屋买卖合同主要内容约定越详实，说明双方当事人对订立本约的信赖程度越高，违约产生的信赖利益损失程度越高。
二是确定信赖利益的数额应基于损失影响因素，酌情调整幅度、比例，但应低于履行利益之损失；
三是信赖利益损失的影响因素一般包括守约方的履约情况、违约方的过错程度及合理的成本支出等。
预约合同履行的程度：双方按照预约合同履行的情况越深入，双方对预约合同的信赖程度越高，违约产生的信赖利益损失越大。举例：买方预付购房款越多，对合同产生订约期望值越高，另行购房的能力与机会越小，卖方违约产生的信赖利益损失越大。
当事人的主观过错：第一，不可归责于双方的原因导致预约合同无法履行，不用赔偿机会损失。例如政策调控或者房屋灭失，预约合同无法继续履行、无法签订本约并非任何一方导致，出卖方只需返还已收受的定金或购房款，不用承担机会损失的赔偿责任。第二，双方均有违约或过错，应根据各自过错程度认定相应责任。根据《中华人民共和国民法典》第592条规定，预约合同因本约不能实现而解除时，如果双方都存在违约导致本约未能订立，应当各自承担相应的责任，如果是一方违约，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿。因此，对双方过错责任的认定将影响损失赔偿的承担比例。第三，守约方如果对损失扩大有相应过错将会影响机会损失的承担。因房屋买卖预约合同不具有强制缔约效力，在一方明确表达不订立本约后，信赖利益损失产生，继续信赖的基础已不存在。此时，守约方的主要权利为解除合同、赔偿损失、避免机会损失的扩大并可以就已经产生的机会损失主张赔偿。但是，守约方在合理期限内不及时行使自己的解除权，在已经丧失预约合同信赖基础之后仍不积极减损自己的机会损失，应认定对机会损失的扩大亦存在一定过错。根据《中华人民共和国民法典》第591条的规定，没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
（三）逾期交房的认定及法律后果
结合商品房买卖示范合同及法律规定，商品房买卖合同中交付条件必须同时具备：（1）交付的房屋符合对交付条件和标的物本身的具体约定；（2）交付的房屋不存在主体结构质量问题和影响合同目的实现的瑕疵。
1.如果开发商交付的房屋符合交付条件（上文已详述），则买受人不能拒收。拒绝受领则认定为已经交付，标的物毁损灭失的风险自此时起由买受人承担。在此情况下，倘若开发商房屋交付系在双方约定的交付时间提出，则无需承担逾期交房违约金。当然，对于房屋存在的质量瑕疵，买受人可请求开发商承担瑕疵担保责任，买受人的权利仍能得到保护。
2.如果房屋不符合交付条件时（上文已详述），买受人有权拒绝受领。无需买受人有明确的拒绝受领的意思表示，开发商自约定交付之日起构成逾期交房。
此种情况下，对瑕疵是否可修复存在争议且难以判断时，应由开发商承担举证责任。因为负有交付房屋义务的开发商既是房屋的建设方，又具备相应专业知识，推定其应当掌握瑕疵可否修复的证据。瑕疵不可修复时，应适用履行不能的规则处理。
（四）二手房买卖质量纠纷
1.法条依据：
《中华人民共和国民法典》第六百一十条【出卖人根本违约的风险负担】（对应《中华人民共和国合同法》第一百四十八条）
《中华人民共和国民法典》第六百二十条【买受人的检验义务】（对应《中华人民共和国合同法》第一百五十七条）
《中华人民共和国民法典》第六百二十一条【买受人的通知义务】（对应《中华人民共和国合同法》第一百五十八条）
2.二手房买卖合同中，买受人主张因房屋质量瑕疵而要求减少价款或承担修复义务的，原则上不应支持：
二手房买卖为现房买卖，房屋价格巨大。作为一般理性的买受人，其购买之前进行实地勘察，对于房屋的坐落、朝向、楼层以及房屋是否存在质量瑕疵等均应认真查验。因此，如买受人查验后与出卖人签订房屋买卖合同，应视为对房屋现状的认可和接受，买受人于房屋交付后再提出房屋质量瑕疵，并要求减少价款或承担修复义务的，原则上不应予以支持。
3.相关原因剖析：
从二手房交易的惯例来说，二手房已经经过实际使用，使用年限可能较长，存在质量问题在所难免。（1）双方往往基于房屋现状协定价格，甚至房屋的缺陷往往是买受人与出卖人讨价还价的条件。（2）同时，出卖人一般并非开发商，其在订立合同之际，无法对房屋质量作出承诺的意思表示。如果买受人在房屋交付后仍可以就房屋质量问题提出减少价款、修复及主张违约责任，将使出卖人陷于不可预知的交易风险，会对二手房交易市场产生较大的冲击。
基于上述两点理由，原则上不应支持买受人要求减少价款或承担修复责任的请求。
4.例外的情形：
（1）房屋存在主体质量问题，买受人可以要求解除合同。房屋存在主体质量问题，不能推定买受人在验房或者现场勘查时能够预知或者作为接受房屋对价的条件。但是房屋主体质量问题一般应经专业机构进行修复甚至重建，故买受人要求出卖人修复房屋的，不应支持；法院可向买受人释明其有权要求解除合同并要求出卖人承担相应违约责任。
（2）因出卖人原因无法查验房屋或出卖人对房屋质量作出承诺。
出卖人因急需用钱周转，双方约定先签订合同并过户，后交付房屋。该情况下，应认定买受人因出卖人的原因未查验房屋，出卖人应承担质量瑕疵担保责任。
如果出卖人对房屋质量作出承诺的，应承担其承诺的后果。若房屋存在质量问题，出卖人应按照其承诺履行合同义务。
（3）出卖人故意隐藏质量瑕疵。一般而言，二手房以现状作为交易的基础。实践中，存在部分出卖人明知其房屋存在某些质量问题，但为了房屋顺利出售或为了增加出售价格，会通过一些手段对房屋质量问题进行遮掩或隐藏。比如，房屋存在渗漏情形，但出卖人通过补漆等手段将渗漏的痕迹隐藏，使买受人现场勘查时无法查验瑕疵。此时，因房屋质量瑕疵问题导致双方争议，不能视为双方签订合同协商的基础，出卖人应承担瑕疵担保责任。
四、法条汇编
（一）法律
中华人民共和国民法典
中华人民共和国合同法
中华人民共和国城市房地产管理法（2019年修正）
（二）司法解释
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释[2003]7号）
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）
（三）行政法规及部门规章
城市房地产开发经营管理条例（2020年第二次修订）
商品房销售管理办法
（四）地方司法文件
浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)
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