第十二条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
【解读】房屋租赁合同中的扩建，一般是指在原有建筑物基础上加以扩充的建设项目，如加盖楼层、增加临时建筑等，常见于大型的房屋租赁以及带有空地、院落的房屋租赁合同中。对租赁房屋进行扩建，本质上是在进行房屋工程建设，应当按照《城乡规划法》的相关规定，办理建设工程规划许可证，否则即为违章建筑，也就是本条规定的办理合法建设手续和未办理合法建设手续的分类。
对于扩建费用的承担问题，本条虽然做了规定，但实践中情况复杂，应作区别对待。对于经出租人同意的办理合法建设手续的扩建，出租人在租赁合同终止后收回租赁房屋时，有权一并收回，出租人因承租人的扩建能够取得收益，但承租人也因扩建部分的使用收益取得了原租赁合同外额外的收益。如果约定承租人扩建免费使用，在租赁期满无偿交回出租人的，扩建费用应作为扩建部分的租金折抵，倒也公平；如约定承租人就扩建部分另行增加租金，则属于承租人为出租人利益实施的添附行为，相关建设费用在租赁合同终止后返还承租人也比较合理。
单纯的规定办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担，而不考虑合同的履行情况，笔者认为不甚妥当。对于未办理合法建设手续的情况，情况更为复杂。一方面未办理合法建设手续的扩建随时有被拆除的风险，处于权利不稳定的状态；另一方面租赁合同终止后，出租人即使收回扩建的房屋，取得的也是非保障性权利。因此本条规定的“未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”，应限制在对未办理合法建设手续的过错分配上，结合承租人使用的情况，和未办理合法手续的过错上，酌情确定各自应承担的扩建费用。
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
【解读】房屋转租，是指房屋租赁合同的承租人不退出原租赁关系，将承租的房屋再次出租给次承租人收益、使用的行为。对于承租人无权转租、超期转租的合同效力问题一直都存在争议，无非三种观点：一是无效，一是效力待定，一是有效。原司法解释采纳的是无效论的观点。即认定在出租人未追认情况下，无权转租合同无效，超期转租合同部分无效。
对此司法实践一直有争议，《民法典》中对此作了修正性规定，本条规定也就被删除了。
我们看一下民法典的规定。第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。也就是说，承租人经出租人同意转租的，两个合同都是有效的，合同具有相对性，各自的合同对各自的合同主体产生约束力。
第七百一十七条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。也就是说，承租人经出租人同意超期转租的，否定了原司法解释无效的观点，超出部分对于承租人与次承租人是有效的，但是对出租人没有约束力。
承租人通过租赁合同取得的对租赁房屋的一定期限内的占有、使用和收益权，在自己合法享有的权限内，经出租人同意，将自己的权益让渡与次承租人，应属于有权处分。承租人的转租行为系在租赁房屋上与次承租人签订房屋租赁协议，在房屋上设立新的债权债务，如承租人无转租权，可能因出租人租赁合同届满收回租赁房屋而导致转租合同履行不能，但是不影响其转租合同的效力，次承租人可主张解除合同并要求转租人承担违约责任。认定合同无效的观点无论从理论还是社会实际上，都有其不合理之处，修正是合理的。
对于承租人经出租人“同意”的认定问题，一是合同中有明确约定的；二是根据房屋的性质或用途能够推定的；三是当事人事后认可的等。其他情况下，一般不应认定出租人同意承租人转租。未经出租人同意擅自转租的，影响了出租人对房屋的控制，可能导致违约致使合同解除，同时也影响优先购买权的行使，应当慎重。
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
【解读】该条解释当年在司法实践中也是造成了不少的争议
出租人与承租人签订租赁合同，未经出租人同意，承租人擅自对租赁房屋进行转租的，影响了出租人租赁房屋的控制能力，增加了出租人对租赁房屋的安全控制成本和收回房屋的不确定性。出租人在承租人将房屋转租次承租人时，有权解除其与承租人之间的租赁合同，进而收回租赁房屋。
对于承租人未经出租人同意将房屋擅自转租的合同效力，有不少观点认为本解释并未确定承租人擅自转租的合同无效。对于该条规定，可以得出出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院应予支持。这种观点出现了无效合同出租人六个月内未行使权利转为有效的思路，实践中争议颇大。
承租人未经出租人同意转租，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。无论原租赁合同解除还是确认转租合同无效，其最终结果都会影响到承租人、次承租人与租赁物的关系。出租人的解除权和确认无效权，有利于维护出租人对房屋的控制能力，但出租人的这种权利也导致承租人擅自转租后，整个事件所处于一种不确定的危险状态，出租人可能会随时利用这种权利来终止合同，整个事件所处于一种不确定的危险状态。因此，如果出租人认为承租人的转租行为侵害自己的合法权益，就应当及时行使解除权，超过六个月不能再以此为由解除其与承租人的合同。
对于出租人是否知道或者应当知道承租人擅自转租超过六个月时间的认定，一般认为该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。但是如何确定知道或应当知道，应当结合案件当事人的情况、房屋的类型、租金的交纳、房屋的管理等事实，确定起算点，但应当严格限制。能够推定出租人已经知晓转租事实且超过六个月内为提出异议的，应视为出租人默认同意，不得在作为解除原租赁合同与确认次租赁合同无效的事由。
民法典在第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。该条规定对原司法解释第十六条作出了修改，出租人只有异议权，删除了“在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的内容，笔者认为从法条修正的逻辑上来看，很难再推导出六个月内转租合同无效的意思，应当适用民法典第七百一十六条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但是承租人无权转租、超期转租的合同应为有效合同。
第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
【解读】承租人不按照合同约定履行租金交纳义务，出租人以承租人欠付租金为由主张解除房屋租赁合同的，次承租人可以作为无独立请求权第三人参加诉讼，代承租人向出租人履行租赁合同债务，以避免合同解除的后果发生。司法实践中，法院一般会根据案件具体情况要求次承租人在合理期限内，比如15日或30日内，按照出租人与承租人之间约定的租金和违约金数额向法院提供等额现金担保，以保证出租人的权利。在此种情况下，一、次承租人代为履行的合同债务，不仅包括租金，也包括违约金等；二、对于拖欠的租金和违约金的数额有争议的，应当由法院依法确定；三、次承租人代为履行并提供担保的，不得仅以拖欠租金为由解除租赁合同；四、次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿；五、承租人有其他违约情形的，出租人仍可以解除租赁合同。
民法典第七百一十九条规定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
民法典的规定虽然吸收了原解释的规定，但是在操作上确实不太清晰。司法实践中，出租人为了解除合同，仅起诉了承租人，未起诉次承租人而法院也未追加次承租人进入诉讼，直接以承租人拖欠租金为由解除合同，导致次承租人丧失这种代偿请求权的，目前并没有明确的救济途径。如果次承租人不希望合同解除的影响对房屋的占有使用的，应积极的自行维护权利。另，本条规定次承租人主张代偿请求权的例外是转租合同无效，依据本解释的规定，除了转租合同因为自身违法法律强制性规定的以外，转租合同无效限制在出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内主张承租人未经同意为由，转租合同应为无效的范围内。承租人与次承租人的转租合同即使未经出租人同意，如果出租人知道或者应当知道承租人转租，六个月内未行使权利的，不再认定为无效合同。因此即使承租人未经出租人同意转租，在未被确认无效的情况下，次承租人应当可以行使代偿请求权。
第十三条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
【解读】该条规定未做变更，但是有值得商榷之处。
如果出租人与承租人之间的房屋租赁合同无效、履行期限届满或者被依法解除，承租人应将房屋返还出租人。存在转租的情况下，实际占有房屋的是次承租人，次承租人在房屋租赁关系终止时，不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，对出租人所有的租赁房屋的无权占有，出租人有权向次承租人主张返还房屋。如果出租人在解除租赁合同、租赁合同无效、租赁期届满后的诉讼中，诉请承租人、次承租人一并腾退房屋的，应当予以支持。
但是对于租赁合同解除、租赁合同无效、租赁期届满后的房屋使用费问题，应当区分对待。如出租人主张解除合同、租赁期届满或合同无效，承租人腾退房屋、支付合同解除后的占用费，其依据的是出租人与承租人之间的房屋租赁合同关系，次承租人只是因为占用房屋的事实参与到诉讼中，与出租人并无合同关系，如果解除合同、租赁期届满或合同无效的主张得以支持的，腾房和支付使用费的义务应当由合同相对方承租人负担，而不应当由次承租人承担，如果次承租人拒不履行腾退义务，占用房屋，应当依据《民事诉讼法》第二百二十九条规定:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。参照租金标准由不履行腾退义务的次承租人支付迟延履行金。
如果租赁合同已被确认解除、无效、租赁期届满后，出租人依据返还原物或占有物返还等起诉的，其主张的依据是租赁房屋的物权或占有使用权，支付占用费的义务应当由实际占用人承担，如果租赁房屋由次承租人实际占有使用的，应当由次承租人承担责任，出租人不再承担支付使用费的责任。
在司法实践中，当事人可根据承租人、次承租人的偿还能力、房屋使用情况和合同状态等选择对自己有利的方案。笔者认为，如果次承租人无过错的情况下，正常使用转租的房屋，并不必然要承担房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除后的占有使用费。
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
【解读】该条规定已经删除。《合同法》第二百三十四条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。民法典在第七百三十二条规定，承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。“共同居住”扩大为“共同经营”，包括个体工商户和个人合伙。这样一来，司法解释的规定，就被取代，该司法解释价值还在，不过是适用民法典而已。
对于个人承租，实际上是代公司签订合同或者未设立公司签订租赁合同的情形，是否可以扩大适用本条的规定。如公司委派员工以员工名义签订租赁合同，用于公司的生产经营需要，或者在公司成立之初，发起人之一以自己的名义签订租赁合同，用于设立公司生产经营的，如果名义承租人死亡，公司能否突破合同相对性以公司名义主张按照原合同继续履行？《北京高院房屋租赁合同解答》中规定：承租人订立租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立企业（或个体工商户）实际使用房屋，因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。出租人以承租人和实际使用房屋的企业为共同被告提起诉讼，要求两者就租赁合同产生的债务承担连带责任的，一般不予支持，但有证据证明该企业对承租人所欠合同债务构成债务加入的除外。实际使用房屋的企业同意承担承租人欠付租金等合同债务，或者其存在以自己名义交纳租金、与出租人进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务行为的，可以认定为前述的债务加入。
笔者认为，如果承租人签订合同后，虽然未明确合同的实际履行主体，但是通过实际使用房屋、履行缴纳租金、管理等合同义务的方式向出租人明确自己为实际承租人，出租人并未提出反对的，在要求其承担义务的同时，应当赋予其主张继续履行合同的权利。
第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【解读】买卖不破租赁。为有效发挥租赁物的效用，维护财产流转秩序，保障承租人的合法权益，买卖不破租赁原则采取了扩张成立在先的承租人合同权利而限制之后设立的物权，但是即使优先保护承租权，也要遵循基本的先设物权优先于后设债权的基本原则。该条规定也未作出修订。
房屋租赁关系存续期间，出租人将租赁房屋转让他人或者因其他原因导致租赁房屋产权变化的，房屋新的产权人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。租赁合同履行过程中租赁房屋发生所有权变动的，如果适用买卖不破租赁原则，房屋所有权变动的时间为新的租赁关系成立的时间，由承租人和新的产权人建立房屋租赁合同关系。当然，转让房屋双方另有约定的，应当按照约定处理。如果房屋转让双方未将租赁房屋让与的事实通知承租人，而承租人已经依合同约定向原出租人支付或者提前预付租金的，可以对抗房屋买受人，买受人再向承租人主张该部分租金的，买受人可以向出租人主张权利；如果房屋转让双方已经通知承租人向买受人支付租金后，承租人仍向出租人支付租金的，不得对抗买受人，买受人要求承租人支付租金的，应予支持。
民法典第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
对于先抵押后出租的情况，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。抵押期间，抵押人将抵押房屋出租，租赁房屋同时也是抵押房屋，该房屋上抵押权与租赁权并存，由于抵押权设定在先，因而具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。
人民法院的查封登记是不动产登记的一种，自登记于不动产登记簿之日起产生公示公信力，限制已查封物权的变动，具有物权对抗效力。虽然不是法定的物权设立，但在效果上具备物权的对抗性。人民法院的查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封，查封的目的是为了保证债权人债权的实现，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权，债务人或其他人擅自处分的，处分行为无效。租赁房屋如果被人民法院依法查封，若查封在先，租赁在后，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险自担，法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”；若租赁在先，查封在后，可以使用原则，人民法院在进行变卖、拍卖时，应当“带租赁”进行，保护承租人的合法承租权。
另外，在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般也限制适用“买卖不破租赁”原则。因为因房屋租赁合同所产生的权利也是一种债权，若适用该原则，房屋租赁合同继续有效，承租人的租赁债权可以得到完全实现或全额清偿，但却可能损害其他债权，甚至于损害第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用，有悖于破产法的基本制度和分配原则。而且在许多破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。适用该原则，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于整体开发利用，从而影响破产的整体推进，利大于弊。
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