【中 法 码】合同法学·合同法总论·缔约过失责任·适用范围·一方过错致合同无效 (t01060104)
【关 键 词】民事 农村房屋买卖合同 城镇居民 合同成立 农民集体所有 土地使用权 集体经济组织成员 集体成员资格 宅基地 翻建 拆迁安置 过错程度 损失数额 土地升值
【学科课程】合同法学
【知 识 点】缔约过失责任 合同效力 赔偿范围
【教学目标】掌握缔约过失责任的含义，明确缔约过失责任的构成要件。
【裁判机关】浙江省宁波市中级人民法院
【程序类型】民事二审
【案例效力】被中国法制出版社《中国法院2013年度案例：买卖合同纠纷》收录
【案例信息】
【案 由】农村房屋买卖合同纠纷
【案 号】(2010)浙甬民二终字第796号
【判决日期】2011年01月05日
【审理法官】朱亚君 李夫民 莫爱萍
【上 诉 人】沈X建 孙X兰（均为原审被告）
【被上诉人】张X忠 赵X英（均为原审原告）
【上诉人代理人】杨杰（浙江万豪律师事务所）
【争议焦点】
城镇居民与村民签订的买卖宅基地及地上房屋的合同因违反法律强制性规定而无效。城镇居民购买房屋后对房屋进行翻建和装潢，此后房屋被拆迁，村民应否承担缔约过失责任，赔偿城镇居民因拆迁而遭受的损失。
【裁判结果】
一审法院判决：沈X建、孙X兰应返还张X忠、赵X英购房款410 000元、建房配套费5 022元；沈X建、孙X兰应折价补偿张X忠、赵X英房屋装潢费203 030元；沈X建、孙X兰应赔偿张X忠、赵X英损失3 202 363.80元；沈X建、孙X兰支付张X忠、赵X英财产保全费5 000元；驳回张X忠、赵X英的其余诉讼请求。
沈X建、孙X兰不服一审判决，提出上诉称：孙X兰未在《房地产买卖契约》上签名或盖章，故该契约未成立；张X忠、赵X英借用本方名义申请平房升三层楼，违反了土地管理法的规定，应认定无效，其相应损失应按买卖标的五间平屋确定；合同无效的过错应由双方各自承担50%的责任，张X忠、赵X英的实际损失为平房翻建费用377 820元、装潢费203 030元和以返还款41万元计算按银行同期贷款月利息的一半利息损失。张X忠、赵X英非拆迁户，不能享受“拆一还一”安置补偿政策。故请求撤销一审判决第三项，改判为本方应赔偿张X忠、赵X英翻建费用377 820元。
张X忠、赵X英辩称：一审判决认定合同成立但无效是正确的。沈X建办好平房翻建审批手续后，移交了相关手续，并协助本方将平房翻建为三层楼房。本方在翻建时为解决孙X兰的居住问题，将五间楼房中的中间一层三楼让孙X兰居住，故一审法院判决认定房地产买卖契约无效的损失按四间三层楼房确定，并无不当。按慈溪市农村房屋拆迁安置补偿政策，农村房屋的买受人为城镇居民的，可根据被拆迁房屋的实际面积按“拆一还一”方式确定拆迁安置补偿价值。故以本方翻建楼房的面积按“拆一还一”方式确定该房屋的拆迁安置补偿价值，并以此作为房地产买卖契约无效损失的计算依据，合理合法。综上，请求维持一审判决。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【裁判要旨】
1.城镇居民与村民签订宅基地及地上房屋的买卖合同虽系双方真实意思表示，合同已成立，但因我国土地管理法明确规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，非集体经济组织成员无权取得或变相取得。城镇居民因不具有集体成员资格，其与村民签订的上述合同因违反法律禁止性规定而归于无效。
2.城镇居民与村民签订的宅基地及地上房屋的买卖合同虽违反法律强制性规定而无效，但因城镇居民购买后已对房屋进行了翻建和装潢，故在房屋以城镇居民名义进行拆迁安置后，应根据双方的过错程度确定双方应承担的相应责任。城镇居民因拆迁而遭受经济损失的，村民应承担缔约过失责任，具体损失数额应综合考虑村民因土地升值或拆迁、补偿所获利益等进行计算。
【法理评析】
1.农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。因宅基地使用权的主体仅限于农民，故而不得向城镇居民转让，且转让时需要符合以下条件：首先，转让人拥有包括该宅基地使用权在内的两套及以上农村住房。其次，受让人没有农村住房，但是符合受让转让人拥有宅基地使用权的资格。再次，上述转让行为经过转让人所在的农村集体经济组织同意。最后，宅基地使用权必须与地上住房一并转让，不可单独进行转让。符合上述条件的农村宅基地所有权的转让行为有效。综上所述，农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员依特定身份享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。在不符合上述条件的情况下签订的转让农村宅基地使用权合同，违反了法律、法规的禁止性规定，应为无效。本案中，张X忠、赵X英与沈X山、沈X建父子签订《房地产买卖契约》，约定沈X山、沈X建以50万元的价格将其所有的宅基地和地上五间平房出售给张X忠、赵X英。该契约系双方真实意思表示，且对标的物房屋、价款并无争议，故双方签订的房屋买卖契约已成立。虽然孙X兰未在该契约上签字，但其对房屋买卖行为、张X忠、赵X英支付部分购房款、翻建房屋系明知，且未明确表示反对或阻止，故应当推定孙X兰对沈X山、沈X建处分房屋行为已默示认可。张X忠、赵X英亦有理由相信沈X山有权代表其妻子孙X兰处分房地产，且该处分行为经当地村民确认。但张X忠、赵X英系城镇户口，并非农村集体经济组织成员，故根据上述规定，张X忠、赵X英与沈X山、沈X建之间签订的买卖宅基地使用权的契约违反了法律、法规的禁止性规定，应为无效。综上，张X忠、赵X英与沈X山、沈X建签订的《房地产买卖契约》属成立但无效的合同。
2.根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因张X忠、赵X英与沈X山、沈X建签订的《房地产买卖契约》违反法律禁止性规定，房屋和土地不能办理转移登记，故沈X山、沈X建应将依约取得的部分购房款予以返还，并赔偿张X忠、赵X英因此所受到的损失。且考虑到双方均明知房屋所占土地为集体所有土地，仍签订《房地产买卖契约》进行买卖，对此双方均具有过错，故由张X忠、赵X英自行承担损失的10%较为适宜。就沈X山、沈X建应赔偿的依据和数额问题，因双方在签订契约后，张X忠、赵X英自行组织、出资将平方翻建成三层楼房并进行装潢，故根据公平及实信用原则应以翻建后楼房作为张X忠、赵X英损失的评估依据。现房屋已以张X忠、赵X英名义拆迁安置，并以“拆一还一”补偿安置方案对翻建的楼房、装潢进行评估，故应以此作为确定张X忠、赵X英损失的依据，同时还应综合考虑土地升值或拆迁、补偿所获利益等因素。
【适用法律】
《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项 有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国继承法》第三十三条第二款 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
国务院2006年《中华人民共和国诉讼费用交纳办法》第十条第（二）项 当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：
（二）申请保全措施。
第三十八条第三款 本办法第十条第（二）项规定的申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求。
慈溪市人民政府2008年《慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁若干规定》第二十九条第一款第二项 被拆迁人选择迁建安置的，按下列规定办理：
（二）被拆迁房屋安置建筑占地面积标准：
被拆迁房屋原则上按照“拆一还一”方式进行安置，1人户不超过50平方米，2—4人户不超过95平方米，5人（含5人）以上户使用耕地的不超过125平方米，使用其他土地的不超过140平方米。安置建筑占地面积标准随我市农民建房用地管理办法的修改进行相应的调整。根据安置区规划和自然间划分，对不到安置建筑占地面积半间部分不予安置，半间以上的安置一间。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百五十八条 第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百二十九条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
【释评汇注】
法律规定，在农村房屋买卖合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还的，折价补偿。但当农村房屋涉及征地拆迁问题时，由于相关部门只认可农村房屋出卖人为征地拆迁补偿对象，将引发出卖人与购买人利益分配争议，故在农村房屋买卖合同纠纷的审判实践中，对于无效农村房屋买卖合同所涉及的房屋征拆争议的处理，需注意以下两个方面：（一）农村房屋买卖合同被确认为无效的，买受人依据无效合同形成的债权债务关系，主张获得安置利益的，应予支持；（二）区分安置的类型。安置补偿金钱的，出卖人获得补偿款后，买受人主张获得部分补偿款的，应予支持；安置补偿优惠购买安置房，买受人主张分得安置房市场价格与优惠购买价格之间的差价的，应予支持；安置补偿房屋，买受人主张出卖人补偿其居住利益损失的，应予支持。
【法律文书】
民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书
【思考题和试题】
1.简述缔约过失责任的行为类型及性质。
2.试述缔约过失责任的赔偿范围。
3.试分析缔约过失责任与违约责任的区别。
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事判决书》
上诉人（原审被告）：沈X建。
上诉人（原审被告）：孙X兰。
上述两上诉人的委托代理人：杨杰，浙江万豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张X忠。
被上诉人（原审原告）：赵X英。
委托代理人：潘华山（系赵X英丈夫）。
原审被告：沈X美。
原审被告：沈X珍。
原审被告：沈X娣。
上诉人沈X建、孙X兰因与被上诉人张X忠、赵X英等房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2010年11月2日作出的（2010）甬慈民初字第536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：原审被告孙X兰系原审被告沈X建、沈X美、沈X珍、沈X娣的母亲，沈X山（于2006年6月病故）系原审被告孙X兰丈夫。2002年11月17日，二原审原告与沈X山、原审被告沈X建签订《房地产买卖契约》1份，该契约约定沈X山、原审被告沈X建自愿将座落于慈溪市古塘街道（原浒山镇）界牌村东界牌周家路江河圈内的一宗房地产共五间（建筑面积185平方米、总土地使用面积1 000平方米）以52万元的价格出售给二原审原告，款项在2003年3月8日前付清，现付购房定金42万元，定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金；沈X山、原审被告沈X建同意于2003年3月8日前将上述房地产按签约时的原样交付给二原审原告，房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转让给二原审原告；沈X山、原审被告沈X建保证上述房地产权属清楚，若发生与其有关的产权纠纷或债权债务，概由沈X山、原审被告沈X建负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给二原审原告造成的经济损失，由沈X山、原审被告沈X建赔偿；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费及土地出让金、土地增值税费等由二原审原告承担；沈X山、原审被告沈X建保证上述房地产出卖所需的证件齐全，并对二原审原告办理过户提供协助；若沈X山、原审被告沈X建违约，应该支付定金数额的违约金，若二原审原告违约，定金抵作违约金；本契约一式二份，经双方签章后生效。该契约由沈X山盖章、原审被告沈X建及其前妻潘X娣签名、二原审原告盖章及慈溪市浒山街道界牌村民委员会盖章确认。上述房屋买卖行为于2002年12月8日得到了沈X山、原审被告沈X建所在的生产小队23名村民的签名或盖章确认。2002年10月20日，讼争房屋分别以沈X山、原审被告沈X建为户主的名义申请平房升三层楼，该申请得到了慈溪市浒山街道界牌村民委员会和慈溪市浒山街道城市建设办公室的确认，并取得了慈溪市私人建房建设工程规划许可。二原审原告于2002年11月19日交付原审被告沈X建前妻潘X娣房款41万元。讼争房屋由二原审原告让原审被告沈X美丈夫沈X旺翻建成三层楼房。本案审理过程中，原审法院依二原审原告申请委托余姚天X房地产估价有限公司对讼争房屋东、西各二间共四间三层楼房的翻建费用、装潢费用及市场价值进行评估，该公司经评估认为前述房屋的翻建费用为377 820元、装潢费用为203 030元，按原审被告沈X建、孙X兰家庭户口确定可安置面积的拆迁安置补偿政策评估的市场价格为3 234 537元，按二原审原告拆一还一方式进行补偿政策计算的市场价格为3 548 182元（已包含房屋的重置价格，但不包含讼争房屋的装修及附属物的补偿金额）。另查明，讼争房屋的土地性质为农村集体土地，原审被告沈X建、孙X兰系农村居民，二原审原告系城镇居民。本案审理过程中，原审被告沈X美、沈X珍、沈X娣均表示其作为沈X山的法定继承人，放弃对沈X山遗产的继承。
原审原告张X忠、赵X英于2010年8月16日诉至原审法院，请求判令：原审被告沈X建、孙X兰即时返还二原审原告购房款47.82万元；判令原审被告沈X建、孙X兰即时折价补偿二原审原告房屋翻建费377 820元、装潢费203 030元，并赔偿二原审原告损失3 548 182元；判令原审被告沈X建、孙X兰赔偿二原审原告评估费10 000元；本案案件受理费、诉讼保全费由原审被告沈X建、孙X兰承担；原审被告沈X美、沈X珍、沈X娣在其继承遗产范围内与原审被告沈X建、孙X兰互负连带责任。
原审法院审理认为：本案争议焦点为二原审原告与沈X山、原审被告沈X建之间的房屋买卖合同是否成立 二原审原告支付的购房款及二原审原告在本案中的损失如何认定
一、关于二原审原告与沈X山、原审被告沈X建签订的《房地产买卖契约》是否成立问题。原审法院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式，承诺生效时合同成立，即当事人就合同事项达成合意时合同成立。本案中，二原审原告与沈X山、原审被告沈X建签订《房地产买卖契约》，该契约对合同标的物、价款、支付方式、违约责任等事项进行了明确约定，该契约的基本条款已经具备，并由当事人签名盖章予以确认，说明当事人已就拟转让的房地产形成合意，故该契约已经成立。二原审被告主张其未收到二原审原告支付的购房款，双方之间的《房地产买卖契约》尚未成立。原审法院认为，二原审原告是否已经支付购房款系合同的履行问题，合同成立与否并非取决于合同是否履行，二原审被告以其未收到二原审原告的购房款为由主张双方之间的合同不成立，此系二原审被告对合同成立与合同履行问题的误解，故二原审被告的该项辩称于法无据，不予采纳。
二、关于二原审原告支付的购房款如何认定问题。原审法院认为，首先，二原审原告与沈X山、原审被告沈X建签订《房地产买卖契约》距今将近十年，且《房地产买卖契约》上有潘X娣的签名，该契约签订时原审被告沈X建又将拟转让房屋的建房审批表、建设工程规划许可证交给二原审原告，二原审原告在受让房屋后对房屋进行了翻建、装潢，原审被告沈X建对二原审原告翻建房屋亦为明知，按常理，若二原审原告支付给潘X娣的41万元不是有效付款，二原审被告应向二原审原告主张付款权利，但双方签订《房地产买卖契约》至今，二原审被告并未向二原审原告主张付款权利，故二原审被告关于二原审原告支付给潘X娣的41万元并非有效付款的主张与生活常理不合，原审法院难以采信。其次，潘X娣与二原审原告无其他经济关系，如果沈X山与原审被告沈X建未对二原审原告作出付款指示，按常理，二原审原告不会将购房款41万元支付给潘X娣，且庭审中原审被告沈X建也自认其将房屋出卖给二原审原告后向潘X娣要钱，潘X娣不肯，原审被告沈X建的陈述也表明其知道二原审原告向潘X娣支付了购房款，这与沈X旺关于当初原审被告沈X建已经破产，沈X山不放心原审被告沈X建拿房款，如果卖房的话一定要求原审被告沈X建与潘X娣复婚才可以卖，卖房时原审被告沈X建将潘X娣叫过来与房款交给潘X娣的陈述相印证，故原审法院认为二原审原告根据沈X山、原审被告沈X建的要求支付潘X娣购房款41万元的陈述符合生活常理，较为可信。再次，讼争房屋翻建过程中，二原审原告与沈X旺、原审被告沈X建就原审原、原审被告之间的房屋转让事宜再次协商，协商过程中考虑到房屋翻建后原审被告孙X兰无处安身及二原审原告尚有7万余元房款未付，最后三方商定二原审原告购买原五间房屋中的四间房屋，居中的一间房屋由原审被告孙X兰居住。该协商过程反映原审被告沈X建已确认二原审原告有7万余元的购房款尚未支付，结合讼争房屋的转让价为52万元及二原审原告未通过其他方式支付二原审被告大额购房款的事实，原审法院认定二原审原告支付给潘X娣的41万元应为二原审原告对讼争房屋购房款的支付，且该笔款项为有效付款。另外，二原审原告主张其通过借款方式支付原审被告沈X建购房款2.60万元，原审被告沈X建对自己向二原审原告借款2.60万元的事实无异议，但认为该款项系借款。原审法院认为，原审被告沈X建向二原审原告借款2.60万元属实，但原审被告沈X建与二原审原告之间的借款关系与本案并非同一法律关系，二原审原告可就此款项与原审被告沈X建另行理直，该借款不能视为二原审原告支付的购房款。二原审原告还主张《房地产买卖契约》签订时支付原审被告沈X建现金1.90万元、支付房屋翻建的建房配套费5 022元及其他建房费用，并提供建房配套费的付款票据三份。原审被告沈X建认为建房配套费系自己支付的，为了房屋翻建需要，自己将建房配套费付款票据交给二原审原告，对其他款项不予认可。原审法院认为，二原审原告关于建房配套费5 022元系二原审原告支付的主张，有付款票据予以佐证，且沈X旺也陈述讼争房屋翻建的建房配套费系二原审原告交纳，原审被告沈X建对该陈述并无异议，而原审被告沈X建辩称自己支付建房配套费后将相应票据交给二原审原告，但未提供相应证据予以证实，故原审法院认定建房配套费5 022元由二原审原告支付。二原审原告主张其以现金支付了原审被告沈X建购房款1.90万元及其他建房费用，但未能提供相应证据予以证实，而原审被告沈X建对该项主张又不予认可，故二原审原告关于其支付原审被告沈X建现金1.90万元及其他建房费用的主张不予采信。
三、关于二原审原告在本案中的损失如何认定问题。为查明二原审原告与原审被告之间的房地产买卖情况，原审法院对沈X旺制作谈话笔录一份，沈X旺在谈话时称：当初原审原、被告买卖的房屋是一层185平方米的平房，但双方谈的时候原审原告方实际上是要买三层，所以原审被告沈X建把相应的建房审批手续交给二原审原告，原审被告沈X建还通过村干部办理了相关手续，建房配套费用也是二原审原告交的。建房手续办好后，房屋一直未能翻建，二原审原告、原审被告沈X建与沈X旺又经协商，协商时考虑到房屋翻建后原审被告孙X兰无处安身及二原审原告尚有7万余元房款未付，最后商定二原审原告购买四间房屋，中间一间房屋归沈X旺所有，由原审被告孙X兰居住。根据沈X旺的陈述，原审法院认为二原审原告与沈X山、原审被告沈X建签订《房地产转让契约》，该契约的目的除二原审原告能够取得契约载明的五间平房及相应的土地使用权外，还包括能够对契约载明的五间平房进行翻建的权利。事实上，该契约签订后，原审被告沈X建将房屋翻建的相关审批手续交给二原审原告，协助二原审原告与所在村干部联系办妥房屋的翻建手续，并最终由二原审原告完成房屋的翻建，将平房翻建成三层楼房，故二原审原告在本案中的损失应当根据翻建后的房屋来确定。《房地产转让契约》签订后，为解决原审被告孙X兰的居住问题，二原审原告与原审被告沈X建及案外人沈X旺经协商，各方约定原五间平房中的中间一间归沈X旺所有，此系当事人对原《房地产转让契约》的变更，且原审被告孙X兰对此也未提出异议，故二原审原告在本案中的损失可根据翻建后东、西各二间（共四间）三楼房屋，即四间三楼房屋确定。
综上，原审法院认为：农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，因讼争房屋项下的土地性质系农村集体土地使用权，而二原审被告系农村居民，二原审原告系城镇居民，故二原审原告与沈X山、原审被告沈X建之间签订的《房地产买卖契约》违反了法律的强制性规定，应为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因二原审原告与沈X山、原审被告沈X建签订的《房地产转让契约》无效，二原审原告支付的购房款及其他款项二原审被告也应当返还，现二原审原告要求二原审被告返还购房款，理由正当，予以支持，根据原审法院认定的二原审原告已支付的购房款，二原审被告应返还二原审原告购房款41万元。二原审原告支付的讼争房屋建房配套费5022元，二原审被告亦应返还。二原审原告受让讼争房屋后，将该房屋翻建成三层楼房并进行了装潢，二原审原告投入的装潢费用因添附行为附合在讼争房屋之上且无法分离，故二原审原告要求二原审被告折价补偿的请求予以支持，装潢费用的具体金额原审法院根据余姚天X房地产估价有限公司的评估结论确定为203030元。因二原审原告与沈X山、原审被告沈X建在签订《房地产买卖契约》时均有过错，故双方应按各自的过错程度承担相应的民事责任，现二原审原告要求二原审被告赔偿因合同无效而遭受的损失，理由正当，予以支持，其损失根据讼争房屋（东、西各二间，共四间）按二原审原告可享受的拆一还一方式进行安置补偿政策评估的现值3 548 182元及评估费10 000元并结合双方的过错程度确定为3 202 363.80元[（3 548 182 10 000）×90%=3 202 363.80]。二原审原告要求二原审被告补差其对讼争房屋的翻建费用，余姚天X房地产估价事务所有限公司评估的讼争房屋按慈溪市拆迁补偿政策确定的市场价值中已包含了该项房屋翻建费用，故二原审原告要求二原审被告折价补偿房屋翻建费用的诉请缺乏事实依据，不予支持。二原审原告主张的本案财产保全费5 000元由二原审被告承担，根据《诉讼费用交纳办法》第三十八条关于“财产保全申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求”的规定，二原审原告的该项请求，于法有据，予以支持。因三原审被告均表示不继承沈X山的遗产，也不承担相应责任，二原审原告与二原审被告对此也无异议，三原审被告自愿放弃对沈X山遗产的继承权利，此系三原审被告对自己权利的处分，原审法院照准，故三原审被告无需就沈X山与二原审原告之间的房地产买卖事宜承担责任。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《诉讼费用交纳办法》第十条第（二）项、第三十八条第三款之规定，作出如下判决：一、原审被告沈X建、孙X兰应返还原审原告张X忠、赵X英购房款410 000元、建房配套费5 022元；二、原审被告沈X建、孙X兰应折价补偿原审原告张X忠、赵X英房屋装潢费203 030元；三、原审被告沈X建、孙X兰应赔偿原审原告张X忠、赵X英损失3 202 363.80元；四、原审被告沈X建、孙X兰应支付原审原告张X忠、赵X英财产保全费5 000元；上述四项款项合计3 825 415.80元，原审被告沈X建、孙X兰于本判决生效之日起七天内履行；五、驳回原审原告张X忠、赵X英的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费43 738元，由原审原告张X忠、赵X英负担6 335元，原审被告沈X建、孙X兰负担37 403元。
宣判后，原审被告沈X建、孙X兰不服，上诉至本院，称：一、房地产买卖契约未有上诉人孙X兰签名或盖章，故该契约未成立。二、即使房地产买卖契约成立，买卖标的也为五间平屋。两被上诉人借用两上诉人名义申请平房升三层楼，违反了土地管理法的规定，应认定无效，其相应损失应按五间平屋确定，而非东、西各两间三楼房屋来确定。三、合同无效的过错应由双方各自承担50%的责任，两被上诉人的实际损失为平房翻建费用377 820元、装潢费203 030元和以返还款41万元计算按银行同期贷款月利息的一半利息损失。因两被上诉人非拆迁户，不能享受拆一还一安置补偿政策，且买卖标的仅为五间平房，现一审法院根据翻建后东西各两间三楼房屋作为估价对象，按拆迁安置补偿标准评估其市场价格是错误的。请求二审法院撤销原判第三条，改判为上诉人应赔偿被上诉人翻建费用377 820元。
被上诉人张X忠、赵X英答辩称：一审判决认定合同成立但无效是正确的。答辩人与沈X建等协商房地产转让事宜时，沈X建等人的房屋虽为五间平房，但沈X建已办好了平房翻建审批手续，涉案房地产买卖契约签订后，上诉人沈X建将平房及相关的房地产权证、平房翻建后手续交给答辩人，并协助答辩人将平房翻建为三层楼房。房屋翻建过程中，答辩人为解决上诉人孙X兰的居住问题，同意将五间楼房中的中间一层三楼让归案外人沈X旺所有，由上诉人孙X兰居住，答辩人已作出重大让步。因此，一审法院判决认定涉案房地产买卖契约无效的损失按四间三层楼房确定，并无不当。按慈溪市农村房屋拆迁安置补偿政策，农村房屋的买受人为城镇居民的，可根据被拆迁房屋的实际面积按拆一还一方式确定拆迁安置补偿价值。答辩人系城镇居民，现该房屋被拆迁，一审判决根据答辩人翻建楼房的面积按拆一还一方式确定该房屋的拆迁安置补偿价值，并以此作为涉案房地产买卖契约无效损失的计算依据，合理合法。综上，答辩人认为一审判决事实认定清楚，法律适用正确，判决结果得当，应当予以维持。上诉人的上诉无理，应当驳回。
二审审理期间，双方当事人均未向本院提供证据。
对原审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，慈溪市国土资源局、慈溪市建设局慈土资发[2009]31、37号文件《关于〈慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁若干规定〉有关问题的解释》、《关于〈慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁若干规定〉有关问题的补充说明》均明确：通过买卖、继承、析产等形式取得集体所有土地被拆迁房屋的非农户按照建筑面积“拆一还一”方式进行补偿安置。2010年5月，因涉案房屋现已以两被上诉人名义拆迁，孙X兰可补偿安置面积239.83平方米、沈X建户（3人）可补偿安置面积为300平方米，沈X建并可补偿装修及附属物、用地面积补差等费636 535元、孙X兰可补偿352 584元。
本院认为：上诉人沈X建及其父亲沈X山与被上诉人张X忠、赵X英签订的房地产买卖契约，系双方真实意思表示，虽然上诉人孙X兰未在该契约上签字，但两被上诉人有理由相信其夫沈X山有权代表孙X兰对所涉房地产有处置权，且该处置行为经当地村民确认，签约后两被上诉人支付了部分购房款并对涉案房屋进行了翻建，孙X兰对此均未提出异议，故原审法院认定该契约成立，证据充分，孙X兰上诉以其未在该契约上签字、盖章为由，请求确认该契约未成立，理由不足，本院不予采信。现因涉案房屋的土地使用权为农村集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。两被上诉人系城镇居民，非上诉人所属集体组织成员，原审法院据此认定双方之间的房地产买卖契约无效，于法有据。两上诉人理应将因该契约取得的购房款返还，并应当赔偿两被上诉人因此所受到的损失。两被上诉人受让该房屋后，在原平屋基础上进行了升建并装潢，故原审法院以升建后楼房作为两被上诉人损失评估依据，符合公平原则。基于涉案房屋已拆迁事实，根据《慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁若干规定》有关问题的补充说明：通过买卖、继承、析产等形式取得集体所有土地被拆迁房屋的非农户按照建筑面积“拆一还一”方式进行补偿安置，因涉案房屋现已以两被上诉人名义拆迁安置，故原审法院要求鉴定部门以“拆一还一”补偿安置方案对升建的楼房、装潢进行评估，并以此作为被上诉人损失，并无不当。两上诉人上诉提出平房升建为三楼，属两被上诉人代建行为，其损失应以代建费确定，但协议签订后，上诉人已将升建三楼的批文交付两被上诉人，且由两被上诉人组织建造，该升建费用上诉人从未与被上诉人结算，因此上诉人代建主张与事实不符，以代建费作为赔偿的依据也于理不合。现原审法院考虑到两被上诉人明知涉案房屋的土地为集体所有土地，而仍予购买，两被上诉人也存在过错，判决由其自行承担损失的10%，亦属合理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43 738元，由上诉人沈X建、孙X兰共同负担。
本判决为终审判决。
联系客服
