蓝敏：营改增后，预售房的会计处理

营改增后，预售房的会计处理

房地产企业预售房时，要按预收款预缴增值税、土地增值税，同时，按预计利润缴纳企业所得税。

昨晚我写了《预售房款如何计算企业所得税》，分析了各税种的计税基础。

文章中的会计分录从分析所得税来写，想通过增值税直接冲减预收款，来理解所得税预缴收入的基数，实际上的会计分录不应冲减预收款，这里作一个更正，并对会计处理进行一个j归纳：

以取得1,000万元预收款为例：

增值税预缴金额	000÷（1+11%）×3%=27万
土地增值税收入	1000-27=973万
企业所得税收入	1000-27=973万

收款时：

借 银行存款  1000万

贷 预收账款  1000万

预缴增值税，预缴后，一直挂在“预缴增值税”之上，待确认增值税收入后再结转。

借 应交税费-预缴增值税 27万

贷 银行存款27万

同时缴纳附加税

借 税金及附加-城建/教附等  

贷 银行存款

预缴土地增值税 ，预缴的收入=1000万-27万=973万，计算及缴纳与营改增前一致，直接计入“税金及附加”。

借 税金及附加-土地增值税  

贷 银行存款

企业所得税上，按973万作为计算预计利润的基础。直接通过预缴、汇算申报表计算其对应的企业所得税。

除此按预计利润的计税的应纳税所得额外，税会没有其它差异。

商品房完工，确认收入后，预收款转收入：

借 预收账款 1000万

贷 主营业务收入 901万

贷 应交税费-应交增值税（销项）99万

并同时结转销售成本

借 主营业务成本

        贷 开发产品

此时，冲回预缴增值税

借 应交税费-未交增值税 27万

贷 应交税费-预缴增值税 27万

如果有土地价款可以抵减销项，则按其可抵减销项的金额抵减，会计处理为：

借 应交税费-应交增值税（销项税额抵减）

        贷 主营业务成本

月末，如果“应交税费-应交增值税”科目有贷方余额，则将余额转入未交增值，结平该科目。如果代方余额，则不处理。

借  应交税费-应交增值税（转出未交）

贷 应交税费-未交增值税