租 房 答 问 录
无往不利推出有段时间了，得到大家的支持，挨踢牛魔王和大圣在此表示感谢。
说实话，我们完全是因为兴趣在坚持，最近，牛哥出门徒步了，没有带电脑，所以有一段时间没法，对大家表示抱歉。
在《有间》知识星球，我们解答了一些房屋出租方面问题，时值年末，对前期的客户问答，我们选出一些有代表性的问答，做个总结。
装修篇
（1） 问：我投资一套房子，打算长持五年后出售。
现在装修，五年后，仍会变成老装修陋装，白白浪费一笔钱。
但是毛坯房租不上价，也少有人看上，所以是装修还是不装修？
答： 房子给谁住，决定了装修的标准。
租客不会爱惜，保养房子，所以给租客住，装修上要做减法。
按五年租期，以第一年市场价月租，乘以6，是投入的装修费用，尽量控制在这个范围内，租房装修是做减法，要求大效果，墙白地净。
不能按照自我居家眼光，标准去装修。
很多房东会说6个月租用于装修费用不够，因为装修师傅都是按家装预算报价，如果你告诉装修师傅，按二房东标准租给租客住，懂行的装修师傅马上明白你的标准，价格低廉很多。
（2） 我的房子打算租出去两三年，然后自己拿过来住，那现在是装修还是不装修？
答：装。简装。毛坯租不上价，控制好装修成本。可以通过房租，把前期租给租客装修费用，后期自住装修费用回收回来。
答：按三年期算，两年收回装修费，一年纯盈利。
装修重点在租给租客的装修和后期自住的装修之间能够承上启下，减小成本，减少拆装。
主要问题集中在地板和厨卫。
首先请教装修师傅，不同的地板拆除会有什么后果。
其次建议租给租客住，可以先铺小面积（尺寸小）地砖，平整度要求高，以后自住加木地板，可以不用拆底。
卫生间重点在防水。
厨房不用做整体橱，在卫生，厨房清洗方面租客不会很讲究，油污多容易招虫，做封柜，上面做防火板，越简单越好，以备以后好拆。用灯光烘托氛围。
房东篇
（1） 我在外地投资一套，是交给托管公司打理，还是自己打理好？
答：首先决定权在于这套房子未来是要自住还是投资型高点卖
掉。如果五年内没有出售打算，可以委托当地托管公司，签约注意
事项：
签约时减少空关期时间和自然延续期时间，这是托管公司和房
东之间的利益争端点。
租金第一年和第二年涨幅不大，实际前两年涨幅在百分之五，
可以提出百分之十涨幅要求。
第三年暴涨甚至翻涨。
所以托管建议签两年到三年约。
一是房租在三年后涨幅大，二是如果有出售意愿，可以比较灵活把控。
（2） 租给外国人有哪些需要注意的？
答：外国人和中国人思维方式不一样，在维修，电器受损方面事先合同约束好，非常细致。
租给外国人时最好主动到地方派出所报备，一旦出现纠纷，手续齐全，会好解决。
租客篇
（1） 租客没到期，押金退不退？不退的话产生纠纷很麻烦，怎么解决？
答：房子出租，有四笔看似不多，易被忽略，但实际很占成本的费用：租入时中介费，租客中途退租后再次出租中介费，租入前空关费，中途退租后空关费。
按中介费百分之三十五算，前后两笔累计就是月租金百分七十。前后空关期加起来，将近一个月房租。
两笔中介费＋两笔空关费=两个月房租。
按一年期算：每个月房租实际降低百分十五。
解决这个问题有两个办法：
一是合理办法，在初期签订合同，以有家电等贵重物品唯由，收取两个月押金。并注明合同期内退租，租客需自行转租，并承担转租中介费用，租金价格要高出原租客租金百分二十。
二是不合理方法，针对初期合同上没有明确约束，租客合同期内退租，房子又没有转租掉。先礼貌的以检查房屋为理由，请租客搬迁出原屋，然后告知租客没有履约，押金不退。
租客是否还居留在原房内是决定纠纷激化的一个重要因素。
（2） 租客刚来的时候，感觉不错，但入住后很计较，经常打电话提出各种要求，很烦，怎么筛选租客？
答：选客户就是抛问题给对方。
在签合同前，告知：你（租客）今天入住，把屋子电器，洗浴器，水管，马桶都检查一遍，有问题我来修，没问题能正常入住，以后再出现问题，你来解决，能否接受？
其次价格也是一道门槛，相对租金高点，租客收入稳定，问题少点，价格过低，租客很计较，不稳定，变数多。
在入门住贴“告知单”，比如用电注意事项，洗浴打滑注意事项，给客户签份补充协议：某某租住某某小区，已看过告知单。让客户签字，房东前期做的越充分，后期麻烦越小。
综上所述，这是在——有间 知识星球上 一些问题。
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