郑州房市的调控已经持续一年多时间，现在也进入了一个稳定时期，如果从大势来看的话，政策的基调和力度趋于稳定，我们也期望部分区域部分楼盘能够价格松动，但是从刚刚过去的周末开盘来看，去化和价格依然坚挺。
虽然这篇开盘点评来的时间有点晚，但笔者只是想借此说点不一样的，亦希望我们一起来找找一些问题的原因。
1、先来看下上周末的开盘情况
高新区保利文化广场高层均价15500-16500元/㎡，去化率71%;
绿博康桥香溪郡高层均价12500-13800元/㎡，去化率83%;
白沙永威森林花语高层均价均价12000-14000元/㎡，去化率74%;
金水杨金片区伟业龙湖上城高层均价14500-15300元/㎡，洋房标准层、顶层均价19200元/㎡，一层均价31000元/㎡，洋房+高层整体去化率60%;
航空港区中建森林上郡高层均价9300-9500元/㎡，去化率60%;
新郑正商智慧城户型面积不同价格不同，9200-10600元/㎡，去化率69%;
中牟雁鸣湖长基雁月湾小高层均价6800元/㎡、洋房均价8000元/㎡，去化率72%;
综上，哪个买对了？哪个掉坑了？
显然如果是投资的话，选择白沙的永威森林花语最为合适。首先是白沙这个地方现在属于郑东新区也距离东区很近，东区是公司机构汇聚地，以后住在白沙在东区上班也是可以的;永威森林花语的品牌、品质不错，也有8号线，价格比其他同片区楼盘贵，但溢价还可以，现在中介那里，一套永威森林花语92平转让费报价9万，后续溢价仍有空间。
对于刚需而言，买正商智慧城不如买保利文化广场，就现阶段而言，我建议刚需置业还是最好不要出四环，因为对于刚需而言，最重要的就是交通和通勤时间，而智慧城已经在新郑了，是四环内实在买不起，手头资金实在紧张，不得已才可以做出的选择。
相反，从路网的完善来看，高新区已经和主城区打成一片，从空间距离上来看，如果你在高新区科学大道瑞达路为起点，与郑东新区CBD距离大约18公里，除去公交之外，地铁1号线延长线的通行更是让人们重新认识了高新区。还有农业路高架、高新万达、天健湖公园，以及丰富优质的教育资源和产业带动，这个保利文化广场是央企保利在高新区的综合体项目，也是河南重点项目，有双地铁，另外项目距郑州大学实验小学1000米左右，也是加分项目。
康桥的产品也走向成品房化，香溪郡除了内部规划的各项配套，还共享绿博组团的大配套，距离比较近的还有1.5公里范围的海宁皮革城，以及正对面的省妇幼保健院新院址。
不过就是绿博这个区域，虽然蓝图规划比较大，但总觉有些空泛，如果地铁多点，那给人的感觉会踏实一些，并且建业电影小镇、泰迪城、文谷项目今年才有了动静，区域现在吹的大于实际进展。
杨金片区在北龙湖的北边，存在一些天然硬伤，明年泰禾院子、康桥东麓园、碧桂园天誉入市后，应该会给区域带去一些提升，并且作为金水区最后一块净地，它的未来也未必就一定会局限于现在的现状，所以现在入手伟业龙湖上城，也是不错的。
提起雁鸣湖，不得不提起死去的利海，区域一直在此阴影下，不过长基雁月湾产品没那么差，也一直以实际行动支撑着这个片区。现在，绿地、绿都、康桥、永威进入后，标示着雁鸣湖重新焕发二次光彩的时机到了。
中建森林上郡位处于北港核心居住区，但周边正弘、万科、永威、豫发等离地铁口都比较近，该项目距离地铁口稍有距离，但开发商是国企背景，品质不会掉地上。
2、为何价格依然坚挺、开盘依然热销?
的确，调控已经一年多，现在房市也降温不少，但开盘后的价格和去化依然相对坚挺，有很多人说，“你不是说房价跌了吗?”其实，我之前说的是特定区域特定楼盘价格的松动，以及部分区域有可能将下跌。但是目前开盘依然热销，我认为也是有原因的。
第一，到了2017年这个时候，年底了，其实市场上能够买的在售楼盘很少，原因在于政府对开发商的预售证办理加强了管理，很多楼盘拿不到预售证，造成市场上货太少，价格也坚挺，9月份开盘的金科城二期就是个明显案例。
人民群众不知道，郑州要在2017年完成12600亩的土地供应，如果，看清楚了，我说的是如果可以完成这个任务，市场才会真正供需平衡。
所以，如果这个任务完成，2018年才是房市真正平稳的一年，才是买房的好时机，现在购房者还是要买，再加上市场货少，松动的可能性当然极小;
第二，虽然政府是处于稳定房价的考虑，但是对于开发商而言，他是要赚钱的，所以直接导致部分楼盘捂盘不卖了，或者像绿博的楼盘一样，都采用了“小步快跑”的推售模式，即每次推盘的体量小，但是频率加大加快，这样的模式让每次开盘的价格和去化率都容易把控;要么，就是开发商遵循限价政策，但使用全款优先的策略，这样就苦了那些贷款买房的购房者，眼看价格有松动也抢不到，便宜了让投资客捡漏——开盘也就依旧热销。
甚至，上面限价，下面该咋卖咋卖。TMD！
第三，即便有些地方价格松动，但贷款利率上升了，无形中又一次把刚需给伤了!如果限购限贷升级，比如有过购房记录和贷款记录的成本再次加大，彻底锁死投资客，再加上大量土地供应入市，那么价格肯定会稳定;
第四，还有就是整个郑州房市中仍有旺盛的购买力和庞大热情。
那么， 房价在什么情况下才会真的松动?
要知道，虽然融创的市场敏感度很高，也打响了降价了第一枪，但是其他开发商并没有继续跟进的，你见过谁打响了第二枪、第三枪？
呵呵。
我认为，限价不是长久之计，更不是解决本质问题的方法。
我认为，政府首先可以把土地供应量加速提上来，然后加快项目预售证等证件的审批速度，严禁捂盘惜售，要求一次性全面销售，增加市场上的在售房源，真正消除购房者内心的恐慌，他们不再盲目购房了，冷静下来了，慢慢挑，让楼盘开盘的成交量真正降下来，这个时候对于房企而言，影响到了经营指标和销售任务，才会推出优惠政策乃至价格下跌。
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