3月8日，天色灰蒙，雨声淅沥，复工的广州十三行新中国大厦服装城外，拿货打包的人来来往往。“大厦商户集体要求免租的事情，目前政府已经介入协调，最新的解决方案尚未公布。”新中国大厦一物业人员对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。
3月5日，一段新中国大厦服装城商户要求免租的视频在社交平台上流传。该视频显示，一批商户面带口罩，举着“2月退租、3月免租”的纸张在商场里行走，并有围观群众拍照。
▲网上流传的维权视频截图。
此前一天，新中国大厦官方微信公众号“十三行壹號”发布大厦租金减免通知，内容包括为商户免去1个月租金和管理费，以及每月租金享折扣优惠1年等。
“2月份交了租金，却一天都没营业，理应退钱，因为疫情是不可抗力因素。”一位新中国大厦服装城商户小喵（化名）向无冕财经研究员表示，其合同是2月份到期，如果续租，所谓的减免1个月就是拿租户2月份的租金来填补。
一场集体闹租行动，再次触发疫情下的免租之辩。
受疫情影响，本计划2月1日启市的新中国大厦服装城延迟至3月4如启市。启市当日，新中国大厦官方微信公众号“十三行壹號”发布一则新中国大厦租金减免通知。
该通知显示，新中国大厦将为商户定减免部分租金和费用，具体减免方案如下：
▲图片来自微信公众号“十三行壹號”。
但该方案并未得到所有商户认可，这才有了3月5日的商户集体要求“2月退租，3月免租”事件。
“新中国大厦是启市才临时出的减免方案，即3月免租，之后每个月9折。但我们的合同是今年2月份到期，商场提出的减免方案完全是绑定新合同。”商户小喵对无冕财经研究员表示，若续租，所谓的减免一个月也就是拿租户2月份的租金来填补，后续租户还要面临库存积压，开张之后无生意的困境；若不续租，2月交份了钱的租户却一天都没有营业，2月份的租金白白打水漂。
2019年签合同时，小喵交了2个月的租金作为押金，同时交了茶水费，合同期最后两个月（即2020年1月和2月）用押金抵扣月租，其中，所谓的“茶水费”，小喵说是“白给商场的费用”，且楼层不同数目也会不同。
“无论是否续租，大部分人都想把2月的钱退了，再考虑续租的问题。”在小喵看来，疫情是不可抗力因素，无论是否续租，2月份的钱理应退还给商户。
“这个自开市以来已经闹了几天，目前还没有解决方案。”小喵3月6日表示，每层楼应该是分开提出解决方案的，据她了解，大厦方给楼上提出的方案是合同2月份到期的商户可以在3月份免费做。
对于楼上的这个方案，小喵也有不同意见。她指出，大厦方的意思是没续签的商户将档口腾出来，没续签但3月份要免费做的搬到别的档口。“这样一来又不公平，比如商户签的是5万的档口，但商场让其搬到1万的档口，这合理吗？”小喵表示，不同楼层的档口租金也不同，比如4、5、6楼一个月30万到40多万左右，1、2、3楼一个月5万到十几万，她所在的楼层在负一层，一个月租金约3.7万。
无冕财经研究员就此次事件咨询新中国大厦物业方——广州市仁柏杰物业管理有限公司（以下简称“仁柏杰物业”）公关部，对方不予置评。
另据“南方PLUS”消息，广东金穗丰实业有限公司（新中国大厦服装城运营方之一，以下简称“金穗丰实业”）副总裁陈广宇表示，新中国大厦有一些是私人业主，一部分是承包下来后转租给他人经营，“商户主要诉求是请求私人业主和转租档主返还二月份租金及减租”。
天眼查数据显示，金穗丰实业100%控股仁柏杰物业。
“万达主动为商户减租之后，商户对业主减租有一定的心里预期。受疫情冲击，商户要求业主减租是可以理解的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，但双方应通过协商方式来解决租金减免问题，不可采用过激的方式。
严跃进进一步指出，作为业主方，主动为商户减免租金有助于商户的稳健过渡，为其提供保障，从长远的角度看，亦利于其与商户关系的巩固，对后续的合作有积极作用。
自疫情爆发以来，多家商业地产开发商主动为商户减免租金，包括万达、龙湖、保利、华润等民营、国有商业地产运营商均推出减租政策。据“中国企业家杂志”不完全统计，截至2月5日，推出减租政策的商业地产开发商已超过80家，其中，减租时间最短为6天，最长为66天。
不容忽视的是，疫情之下没有完卵。未能如期营业的商户经营惨淡，业主端亦面临着多重压力。
“如果疫情持续三个月，估计能活下去的不多了。”谈及商业地产的生存趋向，万科高级副总裁、印力集团（万科旗下商业地产平台）董事长兼总裁丁力业对《中国企业家杂志》表示，这次疫情对消费市场产生了很多影响，“特别是商业地产，要面临客流的急剧下降，商户的减租，还有银行的还贷压力”。
那么，疫情之下，商户要求业主免租，合乎情理吗？
“商户以疫情不可抗力为由要求业主减租是否合理，要看疫情是否构成‘不可抗力’。” 广东华商（汕头）律师事务所律师王培斌对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。比如，此次疫情造成旅游团不能出游、商场关闭不能营业，就是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
他进一步指出，根据《合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”，也就是说，当商户与业主之间的租赁合同因为疫情的影响而不能履行（如商场关闭导致不能营业），在这种情况下，商户可以不可抗力为由要求减免租金。
就上述新中国大厦服装城的案例来说，在疫情期间，商场被关闭了一段时间，这期间商户无法营业，则构成“不可抗力”，商户有权要求业主免租或减租，其要求是合理的。“如果商场没被关闭，只是因为疫情影响了客流量，则不构成不可抗力。”
▲新中国大厦外景，图片来自“十三行壹號”。
而在构成“不可抗力”，业主不给商户减、免租的情况下，“如果业主不给商户减租、免租，商户在与业主协商无果后，可以通过法律途径（诉讼、仲裁）解决，而不是以游行等过激行为激化矛盾。”王培斌表示。
北京盈科（上海）律师事务所律师郭韧也认为，协商无果的情况下，商户可以提起诉讼，但她强调，“关于最终诉讼结果，即是否给商户减、免租，以及减多少、免多少，是由法院根据疫情对商户的影响程度最终判定的。”
针对商户“2月退租，3月免租”的具体诉求，王培斌表示，减租是在原有租金的基础上予以减少，免租是免交全部租金，适用哪种要根据不可抗力的影响程度而定，“如果是2月份整个月停业，那么要求免租是合理的；3月4日才营业，三月份减租比较合理，但这个还是要协商。”
另外，对于此次事件中陈广宇提及的“商户主要诉求是请求私人业主和转租档主返还二月份租金及减租”中转租档主未对商户进行租金减免的情况，王培斌指出，在构成“不可抗力”的前提下，二房东（即转租档主）本身就有义务向租户减免租金，特别是在业主已经履行减免租义务的前提下。“租户可收集证据后要求二房东履行免租的义务，协商不成可通过法律途径（诉讼、仲裁）解决。”
“但是，免租到什么程度就不一定。如果二房东基于管理以及其他的损失、或者其他成本，从中间扣除一部分租金，也不是不可以的。”郭韧表示。
对于租金的减免争议，郭韧表示，目前国企和大型地产商都有主动减免商户租金的举动，但对于中小民企或私人业主而言，本身运营的压力就比较大。在这种情况下，单纯让业主减免租金也是不公平的。“我个人认为，在这种情况下，基于公平原则，业主跟租客应该共同承担。”
“对于近期由于疫情在各地普遍引发的减租、免租争议，较好的解决办法是协商，各让一步，达成减租、免租的协议，共渡难关。”王培斌同样表示，此外，政府可通过主管部门、行业协会等社会组织进行有效导向，引导、倡议合同各方主体各让一步达成协议。
关于协会等政府组织的租金减免倡议，中原地产分析师卢文曦认为，倡议并非强制，希望大家不要道德绑架，企业选择不降房租也是无可厚非的，租客和企业是签订了合同的，大家要有契约精神。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受“时代周报”采访时亦表示，“关于减租这块还是要看房东愿意不愿意去跟租客达成协议，如果广泛地要求所有房东免租还是不太合适，有道德绑架的嫌疑。”
无论是国有物业、大房地产商，还是中小民企，疫情之下能对租户减免租金，是承担社会责任的一种正能量表现，应该予以赞誉。
同样，疫情之下，所有人都是受害者，租户和业主间更应该互相理解。因为疫情总会过去，一切都会变好。
本文系网易新闻·网易号“各有态度”特色内容。
联系客服
