在成都这样的新一线城市，买房难，买学区房更难。按照成都市统计局数据，目前成都每年新增户籍人口30-40万人，其中很多是青年大学生的人才落户，他们会在成都结婚、生子。成都优质学区房的稀缺性会越来越显现。如果临到孩子要读书了，才考虑学区的问题，很可能会有心无力。所以父母提前花精力了解学区房，是有必要的。
我把思考分享给大家，希望能带来启发。首先说明，我不是教育专业人士，女儿才2岁，尚未经历升学过程，所以我的分析过程主要是推测，结论是粗浅的，还可能有错误。但我希望给大家带来不同视角。特别是出于股票分析师的职业习惯，我倾向把分析建立在基于客观数据的逻辑推理上。
由于教育主管部门并未发布升学率等指标排行榜，造成官方的、标准化的数据缺失。我只能在各校中考、高考喜报中摘录数据，加大了难度。但我认为，对选购学区房这样的大事，花精力搜集数据是值得的。
接下来是具体分享。
选购学区房需要通盘考虑
在购房者普遍看来，学区房是指具有优质幼儿园和小学学位的商品住宅，这是由升学政策决定的。但这个看似正确的定义，却可能是片面的。因为我们需要想明白：给孩子买学区房是为了什么？对很多并不富裕的普通家庭来说，孩子成才最重要的途径是通过高考进入全国重点大学。
在我心中，孩子考入国内好大学，是选购学区房的最终目标。因此我认为，评判学区房好坏，不能仅看小学教育水平，需要对小学、初中、高中进行通盘考虑。
接下来我从高中开始倒推。
好高中是考进好大学的重要保障
升入好的高中，更有可能考进好的大学，这是显而易见的道理。但如果有数据支撑，这个道理会更直观、更让人印象深刻。我查阅了成都各大学校对外发布的2019年高考喜报，发现披露的内容各不相同。为了让数据可比，我对发布了相同类型数据的学校进行归纳。
首先按照“平均分”归纳。最优质的几所学校在喜报中披露了2019年高考平均分，具体见下表。读者可以将表中各校平均分和全省一本线进行对比，脑补一本率。
数据来源：四川省招考委、各校高考喜报
其次是按照“一本率”归纳。很多学校在喜报中都披露了2019年高考一本率，对比范围能够扩大了，具体见下表。通过统计我们发现，升入好的高中对孩子最终考进好的大学实在是太重要了，要知道2019年四川全省的一本率仅为14.7%！
备注：表格合并为文理合并统计
数据来源：各校高考喜报
如何让孩子升入好的高中？按照成都市招考委发布的2019年初升高招生政策：省二级以上示范性普通高中实行分段投档和录取；民办普通高中实行提前招生与集中录取相结合的办法。换成更直白的话：升入好的公办高中基本上完全凭中考分数；升入好的民办高中，除了校内直升、指标生等方式，仍需要凭中考分数。
孩子如果能够取得理想的中考成绩，升高中的选择面就会大很多。
升入好初中是关键
在大学以前的学习过程中，初中具有承上启下的地位，且由于中考分数的重要性，孩子能否升入好的初中就显得很关键了。接下来，我用“重点率”这个指标来衡量初中的教育质量。虽然仅看升学指标太绝对，但我不属于教育圈内人士，没有能力进行主观判断，只能更多相信客观数据，毕竟升学率是对学校管理、师资、生源等方面的综合反映。
下面是我从中考喜报中摘录的重点率数据。由于2019年发布喜报的学校不多，部分学校采用2018年数据供对比。
数据来源：各校中考喜报
从上表中可以看出，民办初中重点率明显胜过公办初中。是不是这就意味着民办初中更好？我不赞成这个说法。
民办初中对生源质量的控制有多种办法，成绩不理想的学生直接不收。但公办初中承担了更多社会责任，不可能严格控制生源质量，这是促进义务教育均等化的必要措施。此外，成都市教育局已经明确，2020年民办初中招生100%采取摇号的方式，民办初中生源优势将因此明显下滑。
我不想让女儿只接触精英家庭孩子。社会是多元的，普通家庭孩子的身上也有很多值得学习的品格，公办学校生源的多样性是有好处的。
此外，网上有很多家长谈到，民办初中对孩子学业抓得紧，各类补习安排较满，这算是市场化激励的结果。虽然孩子考试成绩优秀是好事情，但我更希望看到孩子在初中阶段不要太辛苦，学习潜能是逐渐释放的。
因此我认为，重点率超过50%的公办初中是不错选择。
考虑升入优质公办初中的概率
在小升初环节，升学政策是最重要的影响因素。
按照成都市发布的2019年小升初政策：公办学校实行市直属学校中心城区随机派位、其他公办学校划片或划片随机派位；民办学校实行30%名额随机排位，剩余名额自主招生。2020年民办学校实行100%摇号。因此，除去市直属学校、民办学校的大摇号（摇中概率低），剩下的划片或划片随机派位环节就是学区房发挥威力的时候了。好的学区房，不仅看小学教育质量，更要看升入优质公办初中的概率。
我试图在网上搜寻小摇号的概率，从官方渠道没有太多收获。最终我选用了“小升初网”整理的几所小学2018年的升学数据，未经核实，仅供参考。此类数据，购房者是需要找渠道打听清楚的。
数据来源：小升初网
上表中的情况属于“划片随机派位”，这是普遍情况。但也有“划片”这种特殊情况，即多个小学对1个公办初中，100%保底。例如我家所在的学区是高新区4片区，多个小学对七中初中锦城校区，该校前身是玉林中学石羊校区，重点率大概在50%的水平。有这种水平的初中保底，我完全能接受。
资料来源：成都市教育局
新区学区房值不值得买？
假设有朋友告诉我，他考虑购买天府新区某学区房，小学、初中都是新建的，校园很美丽，校长很有能力，都证明是好学校。但如果无法取得客观数据，我对此保持怀疑态度。
我研究股票，见过太多浮夸的研报，吹嘘某家上市公司有多好，感觉再不买股票就错过赚钱的机会了。每当这个时候，我都会静下心来，认真翻阅财务报表，在财务数据中寻求论证。
要想判断新区学区房值不值得买，首先需要对成都教育的整体情况、资源分布、升学政策等进行全局掌握，再来比对新区实际。最关键还是看小升初摇中概率、对口公办初中的重点率，理由在前文已经呈述。但由于新区学校往往是新建的，数据是缺失的。
我宁愿等待数据出来，再下结论。买学区房是几百万的事情，除了争取买到好价格，也需要注重确定性，不能去碰运气。
（完）
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