从家庭人口来看租赁住宅的投资商机在哪里？

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据日本总务省的资料显示，日本人口自2014年12月以约12784万人达到顶峰后转向减少，慢慢转向真正的人口减少型社会。另一方面，出租房屋的数量依然维持在原来的高水平，各界也开始出现了对供给过剩的担忧。

在这种情况下，应该如何制定租赁房地产投资战略呢?今天这篇文章想要关注的是家庭数量的变迁，本文将针对今后的人口动态、家庭数量进行考察，以便在租赁投资中占据优势。

一个现实是日本人口减少的同时，租房的供给也仍有增加的趋势。过去10年来，房屋的开工户数呈递减趋势，这几年下降到略低于30万户的水平。另一方面，租赁住宅从2009年的32万户增加到2017年的42万户，增加了30%。2018年虽然稍微平静下来了，但还是保持着大约40万户的水平。

这是因为受到了2015年强化继承税的影响。如果建了公寓的话，遗产税评价额会大幅度下降，因此被用于节税目的。此外，日本银行的负利率政策也顺风而至。 特别是三个主要大都市区的郊区和地方城市的出租公寓正在增加。以前一直经营农业，但是由于高龄化、后继无人的人手不足等问题而导致停业的情况也越来越多。

公寓的供给增加已经导致空室率的增加，特别是地方城市达到接近2成的水平。在这种情况下，租赁投资的商机在哪里呢？

然而这些情况并不悲观。相反，我们看到了单户住宅的商机在不断扩大。随着小家庭化的发展，日本的家庭人员不断减少。从1986年的平均3.22人/户减少到2017年的2.47人/户。这种下降趋势暂时不会发生变化，预计将在2040年降至2.08人/户。

结果是尽管人口不断减少，但家庭人口仍有增加的趋势。2000年日本有4678万户的家庭，到2015年增加了5333万名，增长了14%。特别是单身家庭从2000年的1291万户到2015年的1842万户，增加了43%。10年后的2030年，预计有可能增加到2025万户家庭。

大都市圈有很多地方的人口从外市流入，在进行房产投资时应该注意到这样的信息。例如，东京都中央区的单身家庭人口占66%，北区的单身家庭人口占62%。

8月最新公布的一项数据显示了截至6月1日，东京都中心5区的人口变动情况：中央区、港区、涩谷区以及千代田区增加，新宿区则呈下降趋势。同时，家庭户数在中央区、港区以及涩谷区增加，新宿区、千代田区持续下降。

中央区6月人口:164064人，比上一个月增加248人；6月家庭户数:90976户，比上个月增加 19户。

港区6月人口:259042人，比上个月增加370人；6月家庭户数:139024户，比上个月增加131户。

涩谷区6月人口:234195人，比上个月增加271 人；6月家庭户数:142487户，比上个月增加90户。

新宿区6月人口:349844人，比上个月减少196人；6月家庭户数:218317户，比上个月减少289户。

千代田区6月人口:64894人，比上个月增加36人；6月家庭户数:37,073户，比上个月减少 12户。

（※以每个月1日的估算人口为基准）

面向单身家庭的租赁住宅很有前途，但也要一些需要注意的要点。 比如，实木公寓的空置率较高，在大阪，实木公寓的空置率超过25％。 另一方面，单间钢筋公寓的空室率维持在7%左右。在挑选房产时，看清这样的需求动向也很重要。

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暖灯25小时 | 编辑 ：时雨