物业服务不到位 法院判可以少交一半物业费！

张明明

物业物权、婚姻家事专业律师

江苏苏源律师事务所合伙人

案情

2016年下半年，湖南省茶陵县居民李某、钟某、彭某等6人先后入住该县县城某住宅小区，并与小区物业公司签订《前期物业管理服务协议》。此前，物业公司已与小区开发商签订了《前期物业管理服务合同》。

 

该合同约定，物业公司负责物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。同时，还对物业公司的服务质量标准进行了明确。

 

后来，小区成立了业主委员会，业主委员会通过投票将物业公司解聘。

 

其间，李某、钟某、彭某等6人因不满物业公司的服务质量，长时间未交物业费。6位业主认为，物业公司仅安排了3名已达到退休年龄的人员对小区进行管理，且3人均无上岗证和健康证。在服务期间，物业公司未经相关业主同意承接外墙的广告，造成李某等5名业主的墙体受损。加上小区与附近一家幼儿园共用出入口，物业管理人员有时不在现场维持交通秩序，导致高峰期道路堵塞。

 

2019年11月16日，物业公司向湖南省茶陵县人民法院提起民事诉讼，要求李某支付欠交的13个月物业费2188元，并支付违约金500元，随后以钟某、彭某等5人为被告提起了类似的民事诉讼。

 

2019年12月，湖南省茶陵县人民法院对该系列案件进行了开庭审理。庭审中，李某等提交了小区内物业服务不完善的视频和照片，以及小区业主们联名签署的抗议书。

采访对话

方弘：小区物业管理存在各种问题，业主可以不交物业费吗？

 

张明明律师：随着我们国家《物权法》的完善，物业方面的纠纷非常多，目前也成了法院受理案件排名很靠前的一类纠纷，对于物业服务不达标，业主不交费的这种情况也是非常常见的。

 

但是，根据法律规定，如果物业公司提供了相关的服务，业主应当交纳相关的物业费。《民法典》对这个问题有明确的规定，业主不交费的话是不符合《民法典》规定的。

 

方弘：因为这六位业主不交物业费，所以物业公司就起诉了他们，他们是否可以少交物业费？

 

张明明律师：业主提供了相关的证据，能够证明物业服务的质量确实是存在问题的。对于这种情况，按照《民法典》的规定，业主可以要求降低收费标准，也就是说少交一部分费用。

 

至于少交的比例，还要看物业公司具体提供服务存在瑕疵的情况，如果物业服务不到位的情况比较严重，那么少交的比例也就会更高。如果物业公司服务的瑕疵比较轻微，那么少交的可能性或者少交的数额比例就会更小。

 

方弘：本案当中六位业主不想交物业费，您觉得像他们的这种情况可以少交或者不交吗？

 

张明明律师：第一，物业公司是提供了相关服务的。第二，服务与合同的约定是有差距的，也就是说服务存在不到位的情况。

 

所以，这些业主可以请求少交，但是不能不交。

 

《民法典》第944条规定，如果物业公司提供了相关的服务，业主应当缴纳相关的费用，不交是不可以的，只能根据物业公司违约的情况适当的少交。

 

方弘：实践当中有可以不交的情况吗？

 

张明明律师：实践当中法院判决不交物业费的情况是有的，但是非常少。

 

一种情况就是按照《最高法院关于审理物业服务合同纠纷的司法解释》的相关规定，如果物业公司被业主大会解聘了，仍然拒不撤离，在拒不撤离期间提供了事实服务的话，即便提供了相关的服务，业主也是可以不缴纳这个事实服务期间的物业服务费的。如果物业公司就此起诉业主，交纳事实服务期间的物业服务费，法院是不支持的。南京就有这样的案例，还被选为法院当年的典型案例。

 

方弘：大家可能最常见的一个问题就是房子是空置的，买了以后没有住进去，甚至还没装修，像这种情况业主认为没有享受到物业的服务，可以不交吗？

 

张明明律师：不交是不可以的，如果业主能够证明自己的房屋处于空置状态，那么由于业主没有享受到部分服务，物业公司也没有提供比如垃圾处理等服务，按照一般地方的物业管理条例规定，是可以打折的。

 

因为，物业管理服务不是因为你不享受，它就不提供相关服务。物业服务是一个持续的过程，不是说业主不住在这里，物业就可以不提供服务，也是提供了相关服务的，只不过可能部分的服务没有提供或者说业主没有享受到。

 

方弘：其实我们要广义的理解，物业服务不是针对某一户人家的服务，而是针对整个小区的，比如小区的绿化，小区的卫生清扫，这个是针对整个小区的，房子在这个小区里面自然也就间接地享受了服务。

 

张明明律师：是的。物业管理服务包含了4个方面，有安全保护、秩序维护、卫生保洁、小区绿化以及设备维护。它是针对小区整体的持续性的服务。也就是说只要业主的房子在小区里，物业的服务是不能停止的，小区的业主即便不住在房子里面也享受了相关服务，不能不交服务费。

 

方弘：这个案件当中法院认为物业公司没有很好的尽到物业管理和服务职责。完成了一定的物业服务，李某等人不可以拒付所有的物业费，但是可以酌情减半。法院判决李某支付物业费1094块钱，也就是物业费的一半，然后驳回了物业公司的其他诉讼请求。有了这样的判决，是否意味着小区的业主除了另外这5个业主以外，都可以减半交？

 

张明明律师：这就要看物业公司提供的服务质量存在什么方面的问题。如果是一些普遍性的问题，那么其他的业主也可以根据李某等人的判决来主张物业服务存在质量不符合的情况。

 

如果这个服务质量问题，仅仅是针对李某这几个人所在的小范围区域，比如说李某所在单元的电梯保养问题，所在单元的消防设施保养问题等等，其他业主就不可以要求减半收费。只有李某等人所说的质量不符合的情况是针对整个小区的，其他业主才可以主张要求打折。但也不能因为周某费用打了折，已经交了费的业主，再要求物业公司退还相关的费用。

 

方弘：还是要分情况来看，其实对于小区的物业管理问题，相信很多业主都会有各种各样的牢骚，他们没有其他的办法维权，或者说即便有也觉得麻烦。所以很多人就简单的采用野蛮粗暴的方式拒交物业费。想少交物业费，业主都得通过当被告人的情况才能够减免物业费吗？

 

张明明律师：实际上业主采用不交费的方式与物业进行对抗是一种很不明智的选择，这种对抗最终可能导致整个小区的物业服务陷入恶性循环，小区的物业服务质量不断的下降。

 

除了打官司以外，比较理性的做法是按照物业服务合同的约定以及法律规定，成立业主委员会，通过业主委员会和物业公司之间的对话，监督物业服务企业来提高服务质量，解决业主所遇到的问题。只有形成一种良性的互动方式，才能够保障物业和业主之间的和谐关系。

 

方弘：其实大家还要注意一点，本来是应该交的物业费，但是拒交了，后续除了要补交以外，中间还有可能产生利息或者滞纳金，是不是还要额外掏出这样的一些费用来？

 

张明明律师：是的。如果物业公司服务的质量没有明显问题，那么业主除了承担缴费义务以外，可能还会产生违约金、诉讼费等额外的费用，导致业主的负担加重。

 

方弘：现在物业公司已经市场化了，实际上他们还是会倾听业主的意见。否则，一旦被业主委员会决定不用的话，他们也就失去了进一步服务的空间。

 

张明明律师：目前确实是这样，物业公司也会感到越来越重的生存压力。业主有相关问题的话，通过业主委员会和物业公司进行反映，是一种比较理性的做法，也是比较有效的做法。

 

现实当中也经常碰到业主提出的一些问题，不属于物业公司的服务范围，比如说业主房屋发生了渗漏，家电设备出现了损坏等等，这些可能不属于物业公司的服务范围。如果把这些服务内容强加给物业的话，物业肯定也不接受，最终就导致物业和业主之间的矛盾和对抗，这可能是限于双方认知上面的一个误区导致的矛盾。

 

也就是说如果业主能够更好的去咨询律师，或者是寻求法律途径帮助的话，可能会更好的弄清楚自己的义务，就不会出现这种纠纷。

结语

确实，我们居住的环境依赖于物业的管理。管理一个小区难免会有一些问题，但是因为这些问题拒交物业费首先不合法，其次也会间接影响到小区的秩序。畅通业主维权渠道，有话好好说，这个很重要。如果没有高效顺畅的沟通和解决问题的途径，那么对于业主来说似乎拒交又是最简单粗暴的方式。