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01虹口凉城、江湾镇一带
无论是看历史还是看现在，虹口都是一个不错的区域。但是这里的不错指的是虹口南部，虹口北部自始至终发展都不顺利。
简单的说，上海历次发展机会都与这里无关，以后的规划也与这里无关。
虹口的核心产业是航运服务、高端金融，一听就与凉城、江湾镇关系不大，而是全部布局北外滩、四川北路。在虹口区官方公布的重点招商载体中，北外滩、四川北路密密麻麻，大柏树这里零散分布几个。凉城就一个信南产业园，江湾镇吃了鸭蛋。
这唯一的信南产业园，无论是定位还是体量也都无足轻重，形不成影响力。
信南产业园当然不是所有区域都要发展产业，能成为优质的居住区也不错。可惜的是，凉城、江湾在居住角度看也很难让人满意。由于历史原因，虹口的科教文卫非常发达，但是依旧是中部、南部，凉城、江湾这里几乎是资源空白。原因大家也都知道，这两片区域几乎都是宝山合并过来，原来底子很薄。上世纪80年代市区大开发，需要不断的向外动迁居民。这些市区居民肯定不想去郊区，尤其是有段时间户口很重要。那怎么办呢？领导天纵奇才，把宝山的土地合并给虹口，然后把大家动迁过去，这样皆大欢喜。房子好盖，学校、医院这些核心资源却需要时间沉淀，至少目前凉城、江湾镇资源还比较匮乏。更重要的是，彩虹湾建成后这里空地也不多了，再想有大的开发也不太现实。留下的只是密密麻麻的住宅楼，拆又拆不动，搬又搬不走。虹口中部其实也是老房子比较多，但是那里是虹口腹地，不仅有大量的资源沉淀，还有深厚的文化背景。
虽然虹口对文化资源的开发不太让人满意，这些地方的影响力还是存在，发展的基础还是存在。凉城、江湾一带原来就是宝山的农田，也没什么拿得出手的的文化积淀。能让大家记住的，可能只有凉城靶子山，枪毙犯人的地方。当然片区发展也不一定靠自身，有几个强大的邻居也会带着自己起飞。比如古美，自身产业、资源都比较一般，漕河泾、莲花路却给了很大帮助。可惜的是，凉城、江湾周边也没有重点开发区域，杨浦下一步打造东外滩、虹口自身打造北外滩，都要向东发展。
向北是宝山的高境、淞南，都是自身难保的主。
西侧是静安大宁，是唯一的重点发展区域。然而大宁辐射更多沿着1号线、南北高架，共康受到的带动都比凉城大。
这片区域最后的利好是地铁19、20号线，通车后基本就陷入停滞了。
没有产业支持、没有资源积累、没有文化沉淀、没有强邻辐射，江湾、凉城就踏踏实实做一个普通居民区吧。
好在有地铁，去市区上班还算方便。
02普陀宜川、光新一带
普陀一直以资源匮乏闻名，不过普陀的地铁线路却非常发达。唯一没有地铁经过的，应该就是宜川。内中环区域没有地铁的还真不好找第二处。
这里是普陀、静安交界处，双方都没在周边投入很多资源。唯一能提升存在感的，是这里享有普陀唯一一家三甲综合医院。
其他的优质商场、学校、文娱场所几乎都没有。甘泉宜川光新一带是建国后开发的工人新村，那段时间普陀很多地方都承担着这个重任。受限于当时的规划格局，片区配套的资源本身就比较薄弱。
宜川地区密密麻麻的老房子不过普陀唯一不缺的就是土地，后来的城市大开发自然就不会选在这里。长征、万里、长风、真如纷纷崛起，这些工人新村就变得落寞起来。现在又轮到桃浦，宜川一带是看不到希望了。
普陀区重点招商载体其实上海市区有太多老房子聚集区，大部分却并没有陷入宜川的僵局，是因为大家多少都有些核心资源。内环核心区域不讲，地段上藐视一切，从来不缺发展机会。出了内环外徐汇是田林康健，一直是学区重地，吸引了大量年轻家长。而且这里又靠近漕河泾，源源不断的客群导入过来。浦东世博也是老房子比较多，发展同样不太顺利，比宜川好的地方是世博地区至少还有发展、还有期待。唯独宜川、甘泉这里，自身没有核心资源，周边没有核心规划，交通还非常闭塞。这里不仅没有地铁，道路交通由于铁路存在也不太方便，也影响了静安客群的流入。甚至是普陀亲儿子真如都辐射不到宜川。普陀的交通都是通往市区，真如到宜川没有地铁直达，公共交通要近40分钟。
37分钟是什么概念？九亭坐地铁到徐家汇都用不了37分钟。即使是自驾真如过来都七拐八拐，疫情期间路上没车都要18分钟。直线距离3公里，开车过去7公里多，到哪说理去？
下一步普陀开发桃浦，过来就更远了，几乎辐射不到。
连普陀都放弃的地方，你会认为它有希望吗？
03周浦与临港之间的大片区域
浦东的发展没人敢不看好，引领区的重任胜过一切宣传（《浦东，关系的是国运》）。然而浦东也不是全面发展，全区产业规模80%集中分布在张江、金桥和外高桥等4个国家级开发园区和国际医学园区等3个市级产业园区。
即，浦东原先产业几乎全部集中在北部。世纪初合并了南汇，源源不断的虹吸南汇资源，南汇县城惠南从此一蹶不振。南汇原来是全国十大富县，各方面不会落后昆山太多。看看吧，现在惠南与昆山市区差距有多大。现在浦东北部空间不大，市里开始重仓临港，甚至还升级为国家级规划。
由金桥、张江一带直接跨越至临港，中间的惠南、新场、宣桥等等毫无存在感。如果临港成功崛起，浦东将形成南北双雄局面，中间的大片区域就是注定的价值洼地。有山峰就有山谷。当然浦东的整体发展，对惠南一带也有带动。不过浦东实在太大了，两片山峰再高、能级再强，也很难辐射到惠南。
惠南其实底子不错，至今南汇三中、南汇四中、南汇一中成绩都排在浦东前面，无奈的是张江的码农过不来。大家一直对唐镇的崛起愤愤不平，唐镇那都是新学校，算什么学区。但是唐镇的距离优势真的无法替代，能够吸收到大量重视教育的家长，唐镇的学区以后肯定不会差。惠南、宣桥一带非但接收不到外溢，优质资源、人口反而不断被虹吸。惠南商业为什么越来越不景气？购买力都流失了啊。惠南居民天天抱怨五角世贸商城烂尾、惠南地铁站的综合体迟迟没有开发，其实购买力足够，商业就一定不会匮乏。大家不敢过来开发综合体，就是对购买力没有信心。距离惠南最近的优衣库门店在川沙，直线16公里；最近的网红餐厅海底捞在新场，直线12公里。眼看着临港人口一天比一天密集，惠南、宣桥这里只能不断的落寞下去。
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