杭州某项目近6万人摇号,魔都现千人抢房...关于近期楼市的冷思考
西溪公馆959套房,超过6万人报名摇号!冻结资金至少240亿!杭州并不是个例,南京、成都最近也爆了,艳姐盘了下今年万人摇号盘排行榜:除了热点二线城市,艳姐所居住的城市上海,今年也是频现“日光”盘,前滩的项目,甚至出现了2000多组认筹,6个人抢1套房的情况。本次西溪公馆开盘房源户型建筑面积为57-190方,房源共计959套,以最小户型面积计算,最低总价为170万不到。从杭州一个名不见经传的楼盘,一夜成为全国网红,万人爱之拥之,一个最重要的原因:与周边二手房价格的鲜明倒挂。西溪公馆售价仅为2.8万/㎡,而周边在售二手房住宅项目的价格在3.4万-5.3万/㎡;按照二手房最低价格计算,每平方米的价差也超过6000元。买入一套150平的大三室,相当于立即就有了近100万的账面财富!除了买彩票,还有什么比这来钱更快且简单的吗?没有人敢说这波便宜不香。2009年7月,浙江国恒以26亿拿下了未来科技城板块两幅地块,宣布将在其上打造顶级高端精装住宅“西溪公馆”。而当时的定价为:3.5万/㎡。然而,同年“国四条”发布,“遏制房价过快上涨”成为中央目标,其后数年,杭州楼市量价齐跌,定位较高的西溪公馆建设陷入停滞。2017年楼市复苏,西溪公馆成为杭州当地有名的烂尾项目。直到2019年,远洋旗下一家合资子公司通过司法拍卖获得杭州西溪公馆100%股权,而限价被定在了2.8万元/㎡,且房源也以准现房形式入市。
火爆原因自然是:限价+准现房+黄金地段,这个项目就这么一夜之间完成从灰姑娘变成公主的童话。
杭州的万人摇号限价盘,恰恰是调控的结果,因为限价,所以火爆。数据统计显示,自2020年2月至今,200多个新推项目中,有超过100个新房项目出现流摇,其中不乏知名开发商打造的项目。这些流摇盘的共同特点在于,与周边楼盘均价几乎持平。没有价差红利,就没有中国大妈,部分楼盘甚至出现了报名登记人数为0的现象。据说几个摇号查询小程序访问量太大,几度出现系统崩溃,不知让多少买房人心里发毛。普通房156套:10898组,中签率1.43%......原因跟杭州的类似:江畔3.1万/㎡,附近的二手房卖4万/㎡,价差高达1万,要是在上海,绝对不会发生这样的奇景。自住投资双不误,这样的楼盘,变成了“谁不摇,谁傻”!川发天府上城:推出786套房源,40568人摇号;凯德卓越万黛,推出194套房源,22806人摇号。其实,成都除了热销楼盘之外,还有一些楼盘在垂死挣扎,这些楼盘主要集中在城市非主流地段,配套和资源都有待完善,性价比低,且周边同质化项目扎推。现在的成都就处在这种冷不不均的市场分化下,一二手倒挂无疑是造成这种局面的直接原因。成都人、杭州人、南京人,走在街上,熟人见面第一句问候:今天,你摇了吗?艳姐在大本营上海,相对于上述三个热点二线城市来说,上海楼市并没有如此魔幻,但艳姐也观察到了今年上海楼市的躁动。
2020年伊始,上海楼市出现过一波“日光盘”行情。1月1日-1月8日,短短8天9盘连开,就有4盘“日光”。近2个月来,疫情渐缓,新房市场回暖,其中最直接的表现就是供求两端信心恢复,不少项目认筹火爆:和杭州、成都万人抢房不同的是,上海认筹率超100%的项目,大体分为以下三类:其中认筹率最高的是浦东“顶流”板块——前滩的东方惠礼,推出411套,就收获了2284组认筹,认筹率555.7%,近约6人抢1套。东方惠礼开盘首日,只排到第465号选房者,就宣告售罄清盘,弃号者寥寥。今年4月26日,碧云尊邸线上选房,共推出160套房源,其中包括100套高级公寓、60幢联排别墅。项目共计448人参与,经过13个小时,160套房源全部售罄。众所周知,浦东近几年新房顶豪别墅除了浦开世纪珑墅等少量产品外,其他几乎没有。碧云尊邸是很罕有的稀缺产品,而且又位于定位高端的碧云,想惨淡都难。要知道,碧云尊邸单价均价约11.19万/㎡,周边二手房挂牌均价都远低于博云尊邸:位于浦东周浦的绿宝·锦庭,容积率不到1.2的低密花园洋房,在周浦板块就拥有强劲的竞争力。5月11日,项目开盘仅仅2个多小时,100套约118-166㎡装修洋房就全部售罄。地段好、产品稀缺、有亮点,成为上海买家抢房的主要原因,而不是一二手房价格倒挂。而且艳姐观察到,如今的上海楼市,一二手倒挂难觅踪影,同区域板块的新房想在价格上对周边次新二手房有价格上的有优势,或者碾压已经十分困难了。上述说了诸多城市的楼市画像,艳姐并不是想说楼市有多么火爆,只想以理性的视角来看目前这些现象:不得不承认,限价对于购房者来说,价格确实是友好了许多,但是带来的另一个问题则如上述提到的,竞争更加激烈,你有钱还不够,关键还要运气好。另外,因为限价,房企相对来说也会减配,节省成本,所以我们看到最近部分楼盘出现质量问题,业主维权事件等。
大家千万不要以为楼市现在有多火爆,今年万人抢房基本上就是上面艳姐提到的这几个楼盘,都是因为价格倒挂原因,其余楼盘很多也有冷清的情况。
但是,有一点是肯定的,地段好、产品好、具有稀缺性的楼盘,肯定会受到市场的追捧。目前房住不炒的主基调没有变化,房子是用来住的,买真正好的房子,永远不会错。所以,拥抱北、上、深、广、杭等一线和强二线大城市,以及长三角、珠三角重点城市群,肯定没什么问题。远离那些人口外流、城市基本面缺乏支撑的三四线小城。对于购房者来说,如果资金充足,特别是刚需自住,在自己能够承受的范围内,有价格倒挂的楼盘是值得买的。
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