在经历了2020年“疫情急冻”、“高位盘整”、“三道红线”种种考验之后，行业内外都在好奇和期待一个问题：地产公司这一年过得究竟怎样？
毕竟大家反复提及的“马太效应加剧”、“利润探底”、“大鱼吃小鱼”、“管理红利时代”等等现象还是太过抽象。我们要的答案是行业究竟有哪些变化、数据如何体现、未来前景如何。
3月16日，备受关注《2021中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》正式揭晓。
这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的测评工作，已连续为地产行业和地产公司坚持做了13年”体检“。
翻阅这则“体检”报告，我们发现了一些出乎意料的变化，比如曾经高歌猛进的房企在榜单上悄然消失、房企的资产负债率8年来首次迎来下降、去年没完成业绩目标的房企多处在Top10梯队、行业收并购并不是想象中那样大潮涌动……
这些变化的细节不仅出人意料，背后原因更是耐人寻味。我们列出了具有代表性的10个方面，一起来详细解读。
三条红线后，曾经那些高负债房企，不得不面临严峻的偿债压力，其中以持有大量非住宅的房企为甚。
比如曾经拥有高光时刻的“华南五虎”和“环京一哥”，一个跌出了TOP10阵列，一个在榜单中默默消失。
曾经的“华南五虎”目前仍面临一定的还债压力，这家房企遭遇如今的情境源于其早期的决策失误，当头部房企把主要精力都集中于做住宅的时候，其另寻他路，大力搞商业开发，导致资金长期无法回收，也影响其后续的投资和运营，所以这几年来其排名也出现了略微下降。
“环京一哥”如今从榜单上消失，也是因其有较大的风险的债务问题，前几天，“环京一哥”还自曝债务违约近200亿，触发了榜单的信用否决条款，所以暂时不纳入榜单。
环京一哥如今的窘境也是源于其早期短视决策盲目跟风逐利，走上了一条并不专业、不擅长的产业园之路，变相把房地产作为产业园建设的主要盈利方向，造成资金短缺。
其实从上述两家房企可以看到一个现象：就是那些早期战略方向错误的房企，如今几乎很难再适应新时代的发展。
对于企业来说，战略必须先行，因为“没有战略的企业是不可能长久的”。企业发展要注重战略规划，它可能是五年十年，也可能是更久。
相比2020年，2021年的TOP10排名变动率为10%，其中世茂为新晋企业，从去年的11名上升至今年的第9名；TOP50的排名变动率约为10%，整体相对较为稳定。
然而，相比2009年，2021年TOP10排名变动率达40%，其中，万科、碧桂园、中海、保利、华润、世茂两次均处于TOP10行列，这些房企要么有非常清晰的战略规划和稳准狠的打法；要么有强大的资金支持和政策扶持。
TOP50排名变动率高达约60%，这也说明近十几年来房地产行业高速发展，整体格局变化较大：一方面一些房企的发展战略和发展速度跟不上时代步伐，排位逐渐下降或者退出了房地产；另一方面，一些新晋房企强势崛起，比如旭辉、阳光城、正荣等房企，都在这10多年间逐渐上位。
这些上位的房企基本上在战略、运营、产品等全产业链条上都做得较为突出，并且在内部人资管理和公司治理上也有可圈可点的地方，通过多点突破实现了业绩的增长。
随着近几年房地产过渡到高质量发展，行业整体相对稳定，近几年房企排位也相对稳定。
过去一年，千亿房企的数量继续上升，据克而瑞的数据显示，年内销售规模（全口径）过千亿的房企总计43家。
其中新晋千亿房企包括建发、华发、新力、禹洲、合景泰富、龙光。
值得注意的是，在这些千亿房企中，国企建发和粤企龙光，增速最快，分别达到76%、51%，成为黑马房企。
建发规模的快速增长，主要因其经营策略的转向。在诸多闽系房企迈入千亿军团后，一直低调的厦门国企建发开始对规模有了追求，为了扩大规模，近两年建发在土地市场的表现可谓相当凶猛。
另一家黑马房企龙光则在城市更新上不断发力，2020年底龙光城市更新土储货值超6000亿，绝大部分均衡分布于大湾区核心城市，为龙光提供了充足的增长动力。
根据相关机构统计，受益于城市更新利好政策，未来3年，龙光将转化城市更新货值合计约1500亿元，每年城市更新可贡献约20%的核心利润，保障龙光业绩跨周期持续增长。
在严格的政策调控和趋于理性的市场环境下，大部分房企都将目标增长率进行了下调。从房企的目标增长率来看，样本房企的目标增速自2019年的17%左右下降到2020年的12%。
2020年，目标增长率在10%-25%之间的房企占比约为50%，其次为目标增长率在10%以内的房企，占比为44%，也就是说，接近一半的房企对于自己的增长持保守态度。
这背后的原因也可以理解，毕竟千亿房企阵容已经几乎扩容到了TOP50，千亿门槛突破后，萦绕在头部房企心头的规模焦虑就会少很多。
加上调控趋严，房企普遍提出“有质量增长”的战略新主张，放慢增长速度应对市场调控政策的同时，也能同时对过去几年快马加鞭赶路过程中积累的问题进行修复。
2020年，突如其来的新冠疫情打了整个行业一个措手不及，这种突来的变故也严重影响了房企年度业绩目标的进度，造成了一票房企业绩“爽约”。
但从房企公开的信息来看，仍然有多数房企完成了全年的销售任务，甚至越秀地产、时代中国、金茂等提前完成业绩目标，而TOP20-30的房企中大部分都超额完成目标。
这背后既有中国经济复苏迅速的大环境因素，也仰赖这些房企战略执行坚决、运营管理水平较高。
但问题出在前十强房企中，数据显示十强中有4成的房企的业绩目标，刚好差了那么一口气，完成度在90%—100%间。
当然头部房企有些设定的是三年到五年的中长期业绩目标，2020年的业绩断档势必也影响了长期目标的实现节奏，给明后几年添了更大压力。
当然，TOP10的房企规模较大，巨量规模之上的增长本就殊为不易，尤其在疫情影响下，头部房企更倾向一种“保守”的防御姿态，2020年业绩目标设定普遍谨慎。
而在战略的选择上，头部房企也不约而同地开始由“量”转“质”，可以想见未来会有越来越多的房企会效仿万科，不设定具体增长目标，从另一个角度阐释自身的增长。
自从降杠杆的大旗打出来，各家房企的负债率就成了财报最惹眼的地方。在今年的评测报告中，能清晰地看到降杠杆的显著成效——500强房企2020年平均资产负债率，9年来首次下降了！
具体数据来看，整个2020年，500强房企资产负债率均值为78.77%，较上年下降0.89个百分点，从2012年以来，这项数据首次出现下降。
净负债率均值为85.08%，较上年下降11.62个百分点，相比2019年也有大幅改善。
这几年，“降杠杆”一直是地产行业顶流话题，尤其在“三道红线”政策出台后，房企为了降杠杆几乎是拿出了”十八般武艺”。包括但不限于加快周转、减少拿地、引入战投、借新还旧、出售项目股权、分拆上市、剥离高负债项目。
凡此种种，都秉承着一个共识：降杠杆大潮仍将是房地产行业中长期的常态。
“三道红线”监管新规实施，“达标率”成为一些房企的“保命符”。
有关房企“三道红线”的达标率有个有意思的现象：从2019年四季度到2020年三季度中，净负债率和现金短债比两项中达标的房企数量增加的最明显。
为什么房企降杠杆的努力最容易在这两项上体现出来？
在构成净负债率和现金短债比的几个关键指标中，有息负债和货币现金是两个核心项目，房企一般通过降低有息负债、增加货币资金的手段来实现该数据优化。
尤其是在增加货币资金方面，部分房企通过打折促销等方式加速去化，短期内在带动销量提升业绩的同时有效补充流动资金，对净负债率及现金短债比的改善均起到关键作用。
但是，要攻克负债难题，还是要依靠未来继续改善财务情况，调整负债结构及资本结构以改善剔除预收款后的资产负债率。
和房企规模增速放缓相伴相生的，是另一个尴尬现状：房地产行业利润增速越来越低。
2020年，地产行业净利润均值为11.01亿，同比下降了11.08%，净利润均值增速为近年来首次为负。
要思考这一现象背后的原因并不难，2020年房企的净利润反映的是2018年和2019年的销售情况。这个时间正是调控政策发威的时候，市场明显在降温。
而这个时期销售的产品，正是之前两年土地市场火爆，溢价率高企，房企热衷高价拍地竞得的生产资料。伴随2018年调控政策出台，土地高溢价也导致当下行业利润收窄。另外，政策层面抑制房价上涨，也带来行业利润走低。
但净利增速下降，并不意味着房企都不赚钱，还是要分梯队来看。
在净利润上，TOP10房企净利润均值最高，超200亿元，是TOP30房企净利润均值的2倍，TOP50房企的2.5倍。
TOP10房企的盈利能力虽然在绝对数值上依然庞大，但已经出现增长乏力的信号，在净利润增速上，只有TOP10房企呈现出了下滑趋势。而TOP30房企则与之形成对比，净利润增速最快，达到了2%。
一边是TOP50房企的绝对盈利能力数据，一边是TOP500房企净利润均值增速首次为负。两相对比就能知道，拖累整体数据的，是庞大的中小房企，他们的盈利能力何时走出颓势，增长持续性如何保持，才是接下来需要重点关心的问题。
虽然外界一直在反复念叨，未来是大鱼吃小鱼的时代，并购将成为房企拿地的重要方式，但根据数据显示，大鱼也并不是那么随随便便就吃掉小鱼。
并购市场看似热闹非凡，但“大鱼们”也相当谨慎，这方面的一个有力佐证就是：地产行业这几年收并购数量、金额处于下降趋势。
根据Wind数据统计，2020年全年，房地产行业并购交易共计192宗，交易金额1442.24元，为近年来最低点。
这是因为，即便收并购，也是要看资金的。过去房企高杠杆时代，地产行业并购火热，并购数量在2017年时达到了顶峰。但“钱紧”的这些年，房企的并购数量、金额都在逐年下降。
于是行业内，几乎很少看见那些动辄“鲸吞”的大手笔了。而那些动辄出海大手笔的收购，也几乎绝迹。
根据交易规模统计，去年房企并购主要集中在0-1亿元规模，占比超过了一半。其次为1-5亿元规模，超过50亿元的大型并购凤毛麟角。
都市圈概念之下，北上广深之外的多极城市借势勃发。各大房企也十分重视都市圈布局及重点城市的深耕。
在过去一年中，一线城市土地成交总价8515.22亿元，同比上升37.49%，上涨幅度远高于二线的4.97%、三四五线的19.93%。
而在一线城市中，房企集中拿地的两个城市，一个是上海，一个是广州。这其中，广州以4436万亿土地成交总建面积居榜首，上海以2996亿元土地成交总价摘得一线城市桂冠。
要说把重仓一二线战略执行的最坚决，动作力度最大的，还要数王者归来的世茂。
世茂手上储备了约2000亿元未来可售货值，其中大湾区、福建区、环渤海区、长三角区总计近1600亿元，一二线城市储备的可售货值占比达到87%以上。
别的不论，单就有“第一战区”称号的世茂海峡，其位于粤港澳大湾区的货值规模就达到4080亿元，一个区域公司的规模眼看就要破千亿。
结语
在莎翁戏剧《暴风雨》中有一句经典的台词“凡是过往，皆为序章”。
这句话和中国的“不念过去，不畏将来”有异曲同工之妙。
你过去所得到的果，将会成为你未来的因，而你现在所得到的果，便是你过去所种下的因。
对于时下的地产行业来说，这句话也昭示着行业的未来和所处其中每个人的心境——与其纠结无法改变的过去，不如微笑着面对未来。
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