中央公园又有新消息，大利好！

（图片来源于网络）

最近中央公园有点热闹，今年新拍的一些楼面单价11000元/㎡左右的新项目陆续出来了，我知道大家最关心的是两个事：

1）他们会卖到什么价？

2）他们卖不卖的动？

但看价格，全部已经2开头了，至于卖得好不好，等开盘吧。

 

其实中央公园最近还有一个消息，从我的观察看，他的价值导向性，或许更大。

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看一张图--5号线北延伸段的示意图。这条线是纵向线，弥补中央公园纵向与主城成熟区域的轨道连接。

不知道你看出什么“机关”没有。

（示意图）

图里最让我好奇的地方是甘悦大道站，这个站点介于悦来至中央公园南之间，偏向于中央公园。

在地铁站的周围，是一圈红色的地块，我们知道控规图上红色代表商业商务办公，再外围，又是住宅用地，还有教育用地、绿地，甚至还有一块水域用地。

 

那么，大家会想，这里会修什么？又是一个TOD？

 

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又来一张图。

（图片来源于网络）

这是最近盛传的，重庆将基于江/山地势和自然区分，划分为九大中心组团的九宫格城市格局。

图中标注两江中心的位置，恰好是在悦来至中央公园之间。

结合两张图看，两江中心，会放在甘悦大道地铁站周围吗？

从控规图的土地性质，从物理几何区位，两江中心放在上述位置，可能性比较大！

 

当然，在官方没有实际公布选址之前，不管有多大概率会出现在哪个地方，都是预判或猜想。

我说的中央公园南面利好，也不是他。

 

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此前中央公园的热点区域主要集中在公园西侧，因为有360万方两江国际商务中心。

和他比起来，南面很低调。

 

有个名人说“成功，是百分之九十九的努力+百分之一的天赋，而最重要的，就是那百分之一的天赋”。

把这话用在中央公园，或许也很贴切。

 

首先，从地形上看。

中央公园再往北就是丘陵区域，因为山的阻隔，有人叫这里“断头路”；

而南面，地势较为平坦开阔，且连通北区已建成的繁华区域。

 

其次，从规划上看。

公园西侧是商业中心，外加围绕地铁新引进一些单位、学校等。算是一个纯新区模式，重点是资源的重新导入，包括基建、配套、人，以投资拉动。

 

而南面，则是一个“承前启后”的中心位置。往北，是商圈、公园，舒适、宁静；

往南，与金开大道汇合，享有快速出行的便利。

 

这一点，与两江中心的格局，似乎不谋而合！

要成为两江中心，必然需要兼顾照母山以北的两江众多区域。

（示意图）

 

利好，就来源于打通中央公园与金开大道连接的道路，有了最新进展！

 

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最近，中央公园南面，甘悦大道二期隧道终于顺利贯通！

（图片来源于网络）

甘悦大道是中央公园横向的重要道路，能串联金山大道与金开大道，甘悦大道通车=中央公园与金开实现贯通！公园正式融入了重庆北进的中轴线！

（图片来源于网络）

此前，中央公园出来，走同茂大道-金山大道，经悦来、照母山，抵达内环位置；或者经回兴、机场路，到人和方向。都存在绕行和不便。

甘悦大道通车，将大幅提升中央公园与南向区域的粘合度！

（示意图）

这时我们突然发现，中央公园与外融合时，公园南面是出行最便利的地方！？

因为假如我们从政府规划的角度看，这个区域拥有两个绝佳的优势：

 

其一，地势平坦开阔，适宜建立理想的「都市功能区」；

其二，承上启下，完美串联新老区域的中心地位。

 

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我们再捋一捋。

 

中央公园，大的格局是成为重庆北面新的中心极。

• 包括大商圈。有五大品牌商业购物中心、五星级酒店、商务办公等。

追求繁华、热闹；

• 包括大公园。有媲美纽约中央公园、平坦广阔、开放式的中央公园。

追求惬意无比的曼哈顿式阳光浴；

• 包括大配套。如早期就已引进的学校、医疗、地铁、政务机关等。

企图快速带动人气提升。

 

公园东，他的右侧是两路、空港方向；

公园西，主打商圈，商业商务；

公园南，与金开大道融合，主打低密改善，追求人居环境上的优越。

 

其中，又有一个细节，那就是：南面的土地，和金开、照母山等，操盘手都是两江新区！

这一点上看，是否又印证了上述关于两江中心的推测和猜想呢？

 

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其实从开发商的布局也能看出来。

华润、保利、万科、雅居乐等开发商都布局了公园南面。

 

比如华润置地，是最早一批在中央公园南侧拿地的开发商之一，2016年公园南面的第一块地，就是被他收了。

以华润在重庆或者全国市场的布局，能说明很多问题。

 

华润在全国基本上都只进入一二线城市的核心地段。

华润在重庆的布局，具体而言又是主打三个方向：

核心地段（谢家湾、北滨路）

区域中心（大渡口商圈）

发展潜力很大的新区（中央公园、西永、巴滨路） 

二十四城、华润中央公园、凤凰城、公园九里、万象系商业......都形成了较好的地段、品质口碑。二手房价格也比较坚挺。

盘不多，但大盘多，商业运营和品牌力让人觉得挺踏实。

他进中央公园南面，必然十分清楚这里的核心优势和潜力预期。

 

项目名叫公园九里，一个占地约300亩的大盘。

 

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从产品定位上看，是以品质改善、低密度住宅为主，且包含了商业商务的综合性大盘。

配套比较充分。

（示意图）

 

比如教育，在公园九里的组团之间，有一块规划由两江新区教委主导的约10万方公立学校用地（小学和初中）。此外，这里还有一座幼儿园。

 

比如商业，就规划组成而言，公园九里是中央公园目前唯一一个都市综合型社区，因为他聚齐了居住、消费、教育、交通这些功能空间！

ü 项目自身规划约14万方的商业商务形态；我判断其中大概率会以商务为主，那么也就意味着这里会承载更多元的经营性可能！以及发展空间；

ü 因处于连通金开的咽喉要道，项目旁特意设置有公交枢纽站点！

ü 往北约1.8公里（百度地图显示），是中央公园360万方商圈。

 

在休闲方面，在项目的北侧，是一线公园，过个马路就进入中央公园了。

 

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具体到项目，有几点可以分享。

先看一张图。

（示意图）

这是中央公园最新的项目布局（北面部分项目未显示）。

在经过一顿猛操作后，中央公园一环的拼图在今年实际上已经全部完成了！

公园南侧，左下角最后镶嵌到拼图上的，是绿城、保利、香港置地等大咖。他们也是华润公园九里的邻居。

即便在土地淡季，这些邻居的面粉价大约也都达到10000元/㎡上下，这在很大程度上映衬了该地段的真实价值。

同时，公园一线土地，再也没有了！

 

上述这张图还很清晰的看出公园九里地段的综合价值。

往北，是商圈、公园；

往南，是金开大道，北区已成熟区域，接入北区发展中轴线！

往西，是地铁甘悦大道站方向，神秘的潜在土地。

 

在项目整体规划上，则强调综合性。

即我们上面所述，这里包含了交通枢纽、住宅群、14万方商业商务、教育、一线公园。

家门口有10万方教育用地，对于大家庭而言，简直太方便了！

 

从今年1-11月的数据看，公园九里是中央公园住宅销量第一名！片区内卖的最好的项目。

或许就是地段价值、项目规划配套，以及品牌力的体现吧。

 

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据我打听，公园九里项目现有多种在售产品，包括中央公园唯一在售的套内84㎡清水小户型（据说只有10套不到），还有产品力动人的大四房，以及少量合院别墅。

目前年终促销优惠，想捡漏的朋友其实可以强势围观！

包括正在销售的套内122/146㎡洋房！内部人员都觉得这个年末大促太实在了！

户型非常舒适，贴一张户型图。

（套内约146㎡户型示意图）

 

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明年，当整个中央公园片区将陆续迎来「万元楼面价」项目集中上市，假设只是把楼面价换算成套内单价，不算其他任何费用，都将接近于13000元/㎡的硬成本！

因此，未来这片土地，非常有意思。

是价值全面再拔高？还是进入红海厮杀？

我们不得而知。

 

但至少，基于如今的利好和现状，某些项目推出的高性价比住宅，已经有了相当不错的买入机会！