深圳真调控，于重庆有何启发？

是的，大家应该都知道了，今年的“楼市王者”深圳，迎来了真调控。

这事不小。

毕竟现在的情况稍微有些特殊，所有人都认为楼市是基石，该涨点，还认为适当的支持是默许的，也是必要的。

但情况真的如此吗？

 

示范区深圳楼市今年行情不错，最近两个月进入快速拉升。

按照第三方监测数据，深圳全市的均价从19年12月的58000元/㎡上下，快速飙升至65000元/㎡。

挂牌价更是达到惊人的70000元/㎡，要知道，这是全市均价！

举个例子。

福田区的同一套房，年前12月的挂牌价，是573万。

今年6月底的挂牌价，变成了748万。

而类似福田区这样涨幅惊人的，远不止一个。躺在家里，半年时间，什么都不干，身家多了小几百万？

谁还奋斗啊！

 

好了，深圳，超速了。

 

7月8日，超速驾驶员一行人，去长沙住建局交流学习。有人期望，领导们这次真的可以把一些“先进经验”带回深圳。

 

一周后，也就是今天（7月15日），交流归来的领导，意气风发，坚决的拔掉了兰博基尼车钥匙。

什么叫惊喜？

 

惊喜就是看好了房，正在赶过去签合同的路上，发现突然没有了购房资格。

这样的惊喜，是立竿见影的。

 

1

简单说一下此次调控的重点。

 

1）

深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，非深户家庭此前要求不变。

 

此前深圳户籍在深圳购房，没有社保的要求。加之深圳作为移民城市，落户容易，基本和“来了就是深圳人”无异。

这就导致，“心怀梦想”的投资者特别多。

 

新政门槛进一步提高，获取“房票”需要深圳落户满3年，且连续缴纳36个月个税或社保，才能买商品房。

和其他城市一样，直接从“社保、落户”入手，并且账面狠辣程度超越当前最严的北京、上海（北京上海落户可买，但落户十分困难）。基本上把纯投资的买家通道堵死了。

 

2）

认房认贷。名下有贷记录无房的，普宅贷款首付不低于50%，非普首付不低于60%；名下有房的，普宅首付不低于70%，非普首付不低于80%。

 

当具备购房资格以后，首付比例，又再次上提大约10%。

当然首付负担变大，可以泼泼冷水，毕竟首付比例越高，炒家可利用的杠杆就越少，但同时刚需换房难度也更大了。

 

3）

“豪宅税”失而复得

 

深圳以后的非豪宅定义，有两个标准：

• 容积率在1.0（含）以上，套内面积120平以下或建筑面积144平以下

• 成交价需要低于750万（新增）

超过以上任意一条，都得按豪宅标准缴纳税费！而总价750万以上的房子，在深圳一抓一大把。

 

4）

新房抽签要优先无房、个税或社保年限长的

 

这条非常正确，具体操作就有待商榷了。

 

5）

将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

 

一定程度上可以增加投机客户的持有周期成本。

以前是买房满2年免增值税，现在需要满5年才能免增值税。且现在计税价要更新，会参考最新的真实成交价。

 

硬斗硬。

 

结果就是买二手房，税会增加！而且会比以前更高！

增值税，是税收的大头，收和不收差距非常大，对于千万级住宅，这可是多付几十万的问题。

 

总的来说，这次深圳的调控非常严，基本是限购、限贷、交易税全部加码。一是增加了购买门槛，让更少的人有资格参与市场交易；二是调控税费标准，增加交易成本，让楼市温度降下来。尤其是打击投资需求。

短期看，这些政策会限制住一大批买房卖房的人，深圳楼市，需要冷静下来。

 

2

有个问题大家想过没有。

深圳这一轮行情的启动，实际上是在今年4月加速冲高。

（深圳2019.11-2020.7二手房房价涨幅指数）

平均涨幅，接近20%。

直到今天，才迎来实质性的动作。

是迟到的大手？还是后知后觉？

其实在我看来，这可以看作是时机把握和度的衡量。

可快，比如南京、苏州；

亦可慢，如杭州、成都。

深圳作为先行示范区，自贸区，大湾区的核心城市，产业转型成功的经济体，以及楼市著名的风向标。

一举一动，都有相当意味。

作为带头人，深圳的行情总是快别人几个月，先一线，再二线，是一个行情扩散的过程。

如果打压过早，势必会误伤其他城市。

 

如何把握好节奏，在可调可控的情况下以点带面，或是深圳老司机深思熟虑的事情。如今，见到了疗效，但有些超速，踩刹车，成了必然。

画上句号，抚平市场情绪。

 

深圳必须平稳，代表着「稳」是唯一的基调。

 

3

回到重庆。

很显然，重庆楼市是可控的。

毕竟咱们是一个从一开始就玩“真调控”的城市。房产税试点、大量供应土地来满足实际住房需求...

 

从我的观察看，在“房住不炒”的核心方向下，重庆目前的做法，是控制缓涨，拒绝大涨大跌，充分减少波动带来的羊群跟风效应，不论是上涨还是下跌。

 

只要维持房价的稳定和预期的稳定，cf客就会失去想象空间和预期空间。减少高杠杆的中短期纯投资资金进入楼市，金融风险，也就会得到相应的释放！

 

当然，这会有两面性：

其一，房价地价随人口和生产力增长，缓慢上行，或能让市场完全没有泡沫，居住价值是衡量房/地价格的绝对要素或单一要素；

其二，持续温吞水煮青蛙，毫无波澜，游戏参与者是否慢慢就没了耐性，离场不玩了，整场牌局，也就会因此失去平衡。

 

从深圳的例子，我们看到了实操的案例，也看到了关键的方向。

稳住吧，不光是今年，也是未来一段时间的基调。

就重庆而言，持续坚持以稳健的态度、按价值&价格匹配原则为买入导向，成了唯一正确的操作方式。