成都大慈寺旁，有一个太古里，千禧一代几乎把那里视作一个“朝圣地”，有从方圆3000公里赶过去的，有挽着闺蜜去的，有带自己女朋友天天被街拍的，还有带着别人老婆，去烧瓶的。
2019年，成都太古里年销售额，70多亿，两倍于重庆北城天街。
作为网红城市，作为对实体商业非常看重的重庆，虽然商业中心众多，但明显，也觊觎阿太的魅力。
有波折，但终于，他来了。
1月14日，经公开报道：
1）重庆江北区与远洋集团、长安汽车、长安望江工业一起确认，长安三工厂片区，未来将变身“升级版太古里”；
2）这个升级后的“远洋太古里”项目，还会与长安新总部基地统一规划建设。
以商圈+商务+总部经济的形式，打造一个总占地约500亩、商业商务建筑体量约30万方的大型商业综合体。
在释放的示意图中，他大概是这副模样：
标准的低密度街区式商业，很太古里。
这则消息释放后，周边楼盘业主，喜大普奔。
几乎都找到了深圳上海杭州业主抱团的感觉，有人，甚至连夜通知链家小姐姐，改改挂牌价。
（区域示意图 仅供参考）
好了，我们简单捋一捋这件事，寻找一下事件背后的意义。
看看其影响，究竟会有多少。
从释放的信息来看，来签约的主体，是远洋+长安。如果按职责分工来看，接下来远洋应该会主导建设，以及后期的商业运营；
即：这是一个总体量约为30万方，包括写字楼商务商业。很显然，他是企业总部、高端商业的综合体。
作为重庆的龙头企业之一，长安未来的新总部基地。集行政办公、营销服务、客户体验、品牌展示、汽车文化传播、科技文明宣扬为一体。
这一点，相当NB，对于区域价值的影响力和带动力，毫无疑问，将非常大。
重点将体现在城市界面更新，城市地标打卡级建筑，人流量和配套交通等方面的利好。
那么，另一大核心--“升级版太古里”呢？
太古里，赫赫有名。
太古地产在内陆开发了著名的三里屯太古里，上海兴业太古汇，广州太古汇，也都是太古地产负责。
太古里，是太古地产全资拥有和管理。
成都的远洋太古里，则是远洋与太古的合作项目：双方各持股50%，远洋地产主导建设，太古地产主导商业运营，共享项目的股权收益。
重庆的“升级版太古里”，如何运作？
这才是商业部分的关键，未来商业部分的影响力，重点，在于招商、运营。
重庆人喜欢实体商业，但是，重庆的商业，也是一个非常特别的存在。
重庆，从来不缺流量与热度。
商业也如是。
从最直观的成绩看，即便是在刚刚过去的这一年，重庆的社消零售总额，令人意外的，实现了正增长，在前十大城市里，独树一帜！
总量大，内部却竞争激烈。
重庆蓬勃的商业发展到如今，呈现出了明显的分化。
（2019年重庆各商场零售额排名 部分来源于赢商网）
这是统计了部分商业中心的数据，如果展开来细算，还有排名能拉到100名开外的。
重庆商场特别多，消费者选哪？逛哪？
我想不止是我，“个性、别致、有意思”都渐渐变成了大家评判一个商场是否值得一逛的新标准。
毕竟在网购极为便捷的今天，“买到东西”已不再重要，重要的是买东西过程的体验。
比如，像时代天街、万象城这类趋向年轻人喜好的超级综合体，在崛起，成为市场主流，因为他们从建筑、环境、业态和品牌方面，全面契合年轻人+城市中产的需求。
除了现有的，短期之内，还有著名的金州商圈光环购物中心、两江国际商务中心五大商业综合体等一批新区域大型商业会崛起。
盘子越来越大，蛋糕该怎么分？
据赢商网统计，重庆的商业购物中心，是真不少：
2017年，重庆计划开业大型商业项目共有36个，爆发商业体量逾300万方；
2018年，重庆新开商业项目18个，新增158.68万方商业体量；
2019年，开业商业项目23个，商业总体量，达到209.19万方；
...
而今年，重庆开业的商业综合体，或高达61多个。
重庆目前对于商业综合体的普遍运作，是自持运营一小部分，出售一大部分。
对于实力强、经验丰富的开发商，商场一楼或购物中心内部核心部分，会自持，商场上盖的公寓写字楼以及外部裙楼商铺，出售。
对于部分实力不强、经验短缺的开发商，往往就选择全部出售。
而近些年实际的商业去化，并不是太理想。
按照铭腾公开发布的统计数据：2020年，重庆商业商务共去化267万方。
（来源于铭腾 仅供参考）
连续4年走低。
商业的累计库存，达到了700万方，去化周期，接近3年。
以至于如今太多的商铺，但凡想卖出，就必须给到“天价”的渠道费用。
而这些反映的，其一，商业过剩、销售困难。
实际上，一些缺乏统一招商、运营，缺乏商业能力的项目，即便卖出去了，时隔数年，也会彻底失去客流吸引力，沦为“空铺”街。
（美全世纪城）
面对电商冲击和线下新零售，少有亮点的商业，通过造梦+高佣金，把商铺卖出去，还害苦了散户。
还不光是小品牌商业，前两天，去南坪协信星光广场，路过4F时，惊讶的发现，很多人最爱逛、也是星光广场里规模最大的快时尚品牌--zara，居然关门了。
注意，是撤场！而不是闭店重装。
而在此之前，位于江北嘴IFS国金中心的zara是今年最早闭店的。
作为前世界首富的旗下资产，zara的撤场理由，同样也变成了“止损”。
当然，上述情形，都是个案，只是他们都折射出了商业运营对专业能力更加的考究。
“升级版太古里”对于鲤鱼池周边居民，当然是利好。
但是，面对如今商业市场，思考如何破圈，如何创新，告诉消费者，为什么要来你这里？于开发端，还是于整个市场，才是唯一的出路。
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