经营性项目如何使用集体土地？

现行《土地管理法》明确集体经营性建设用地可以入市，但必须符合法定条件，经过法定程序

现行《土地管理法》对集体建设用地的使用作了制度性突破，除保留了原法关于乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业和农村村民建住宅四类集体建设用地的有关规定和要求外，有两个方面的突破：

一是删除了原法第四十三条“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”和原法第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，扫除了集体建设用地入市的法律障碍。

二是新增了集体经营性建设用地入市的制度性规定。现行《土地管理法》第六十三条明确规定了集体经营性建设用地入市的范围、条件、方式、程序等内容。

可以入市的范围和条件包括：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地。

入市的方式：土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

入市的程序：集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

入市后的土地权益：通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。

《土地管理法实施条例》对集体经营性建设用地入市进一步作了细化规定。

单位和个人建设工业、商业等经营性项目如何使用集体土地

原《土地管理法》对集体建设用地使用权的使用和流转有诸多限制。单位或者个人需要使用集体土地经营建设，往往只有将集体土地征收为国有土地后才可以使用。这些规定限制了集体土地的使用，导致农村土地价值无法显化，农民的土地财产权益无法得到有效保护。在经济发达地区城乡接合部，一些集体建设用地由于乡镇企业改制、兼并、停办等原因闲置，还有一些集体建设用地违法进入市场，造成资源浪费、管理混乱，本案情况就是典型。

现行《土地管理法》对原有的集体建设用地制度进行的改革完善，赋予了集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同等交易的权利，实行同权同价。那么，在现行制度下，单位和个人建设工业、商业等经营性项目应当如何使用农民集体所有的土地？一方面，可以与农村集体经济组织共同举办企业，农村集体经济组织以集体土地使用权入股、联营；另一方面，可以走集体经营性建设用地入市的路径，但需要注意，必须符合有关要求，并经过法定程序。

〔作者：周  玥，自然资源部不动产登记中心（法律事务中心）〕

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