论土地出让合同违约金的减免问题

tudizy.com　来源：中国土地资源网 作者：谢军 时间：2014-12-09 00:36:42

　　受国家宏观政策调控的影响，在依法以招拍挂方式出让国有建设用地使用权过程中，部分竞得企业在中标受让出让宗地后，因房市不景气、借贷危机等经济原因，出现违反合同约定，不能按期支付剩余出让金导致产生高额违约金的现象，由此产生了一系列的合同纠纷，而在处理此类问题时，从司法界到行政部门都存在的不同的理解和做法。

　　案例：2011年5月6日，某房地产开发有限公司以挂牌方式取得某市一宗国有建设用地使用权，面积5108.7平方米，并签订了出让合同。后来市里因一项重点民生工程的安置实施，对规划进行了调整，该宗地纳入安置区用地范围，须调整该房地产开发有限公司用地。为合理利用土地，提高土地利用率，2013年4月9日，该房地产开发有限公司积极配合市政府，经市政府批准，将该宗地与另一宗等面积国有建设用地使用权进行了置换。由于原宗地容积率为3.27，置换后宗地容积率经规划调整为5.4，以及土地使用年限、土地位置、使用用途等情况的不同，土地使用价格发生变化，该房地产开发有限公司须补缴土地出让金76.94万元，该市国土资源局与该公司就此又签订了一份补充合同，合同约定10个工作日内缴清土地出让金。因该公司未按《补充合同》约定，10天之内及时支付土地出让金等相关税费，2014年8月，该市国土资源局依法向法院提起民事诉讼，要求该公司支付欠缴的土地出让金76.94万元、契税3.07万元、交易服务费1.38万元、价格调节基金0.38万元、合计为81.78万元；并承担支付违约金89.09万元；两项共计170.87万元。该市法院支持了该市国土资源局的诉求。后该公司缴清了该宗地全部土地出让金等相关税费，尚欠违约金89.09万元未支付。该公司以违约金约定过高为由，向上一级人民法院提起了诉讼，要求减免违约金。

　　我以为该合同纠纷的处理既要避免国有资产的流失，也不能损害企业的合法利益，处理方式应该既有原则性又要有灵活性。

　　一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：“当事企业约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，按我局与郴州市中南油脂有限公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定的1‰比例计算，该宗地违约金89.09万元已明显高于总损失的百分之三十，造成违约金约定过高的事实，应当依法予以减免。

　　二、《中华人民共和国物权法》第一百三十八条规定：“采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。”因此，由该条可以界定建设用地使用权出让合同为民事合同。2011年2月18日《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》（法〔2011〕41号)规定的第77类案由即建设用地使用权出让合同纠纷，表明最高人民法院也认为：国有建设用地使用权出让合同属于民事合同，国有土地出让合同纠纷，属人民法院民事案件受案范围。既然是民事案件，当事人诉讼地位平等，意思自治，审理过程中一方自愿放弃违约金收取属纯民事行为。在民事私权范畴“法不禁止即权利，法不禁止即自由”。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价、诚实信用的原则。”故根据自愿的原则，当事人在不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、社会、集体、第三人利益的情况下，可以根据意思自治原则协商解决合同相关事宜，包括放弃相关民事权利。

　　三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：“当事企业约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，按我局与郴州市中南油脂有限公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定的1‰比例计算，该宗地违约金89.09万元已明显高于总损失的百分之三十，造成违约金约定过高的事实。

　　四、《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释(2000)34号）批复：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。”和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)规定：“逾期贷款利率按基准贷款利率水平上加收30%-50%执行”，逾期付款造成的实际总损失应理解为合同标的款的利息损失，总损失的百分之三十应按合同标的款的利息损失的百分之三十计算，违约金应参照银行逾期贷款利率来计算逾期付款违约金。

　　五、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发【2009】40号）第6条规定：“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”因此，为激发企业活力、减少企业债务负担，对违约的竞得企业减少部分违约金，收取补偿性的违约金并无不当。