承租人转让宾馆经营权应征得出租人同意

赖国东

　　2011年9月25日，李某与杨某签订了一份房屋租赁合同，约定李某将其房屋租赁给杨某经营宾馆，期限为10年。

　　2014年10月20日，杨某与王某签订了一份《宾馆转让协议》，约定将该宾馆转让给王某经营，租金亦由王某向李某支付。

　　李某在得知情况后，要求解除其与杨某之间的房屋租赁合同，三方协商不成，李某起诉至法院请求解除其与杨某签订的房屋租赁合同，王某作为有独立请求权的第三人参加诉讼，请求解除其与杨某签订的宾馆转让协议。

　　法院判决认为，承租人杨某擅自转租的行为，为无权处分行为。杨某因未取得出租人李某同意，李某可以解除租赁合同。租赁合同解除后，导致承租人与第三人王某经营权转让的合同目的无法实现，故第三人王某亦可解除双方转让合同。

　　该案涉及三个问题：

　　一是经营权的转让实际上对租赁物进行了处分。合同法第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”租赁物转租和宾馆经营权转让两个民事法律行为，既相互联系又相互区别。实现宾馆经营权转让目的的过程中，实际包含了对租赁物的处分行为，这种处分行为就是转租。既然对租赁物进行了实际的处分，就应当征得出租人的同意才能生效。

　　二是承租人擅自转租将导致原租赁合同解除。合同法第224条第2款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”当事人实施的经营权整体转让行为实际上包括房屋的转租行为、铺面经营权及部分物品的转让行为。承租人与第三人虽然签订协议转让经营权，但对租赁物进行了转租，如果转租的行为未取得出租人同意，出租人依法享有解除房屋租赁合同的权利。

　　三是原租赁合同解除将导致经营权转让无效。合同法第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”由于经营权的转让依附于原租赁使用的房屋之上，转让经营权的目的是利用原租赁物继续经营，转租和转让行为是相互联系且不可分割的。原租赁合同解除后房屋转租行为无效，第三人又不能与出租人重新订立租赁合同，将导致转让经营权的目的不能实现，经营权转让行为也将归于无效。

　　（作者单位：江西省赣州市中级人民法院）