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□记者郭跃华
核心提示：
被收取的物业费高于政府指导价；物业公司单方面提高停车费；物业公司服务存瑕疵；因房屋裂缝、漏水导致赔偿纠纷……近年来，随着房地产市场的火爆和业主维权意识的不断提高，物业服务纠纷大量增加，各类矛盾不断显现。业主经常以不缴物业费进行“抗议”，物业公司将业主诉至法院已十分普遍。那么，遇到物业服务纠纷，业主与物业公司该如何合理维护自身的合法权益呢？
A
物业费实行市场调节合同内容很关键
我省各省辖市都制定了物业费政府指导价，但现实中，新小区交房时物业费价格高于政府指导价的情况十分普遍，这种行为是否合法呢？来看这样一个案例。
郑州市郑密路某小区居民罗某，未按期缴纳2015年上半年的物业费，原因是罗某认为物业公司收取的物业费超出政府指导价格，不合法。
罗某与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中约定，物业服务费为每月每平方米1.76元。罗某认为，他所在小区物业公司是二级物业，根据《郑州市物业服务收费管理办法》，高层二级物业的政府指导价为每平方米1.48元／月，价格上浮不得超过10%，下浮不受限制。
物业公司为了尽快收取物业费，将罗某诉至郑州市二七区人民法院，法院判决罗某支付物业费。罗某不服一审判决，上诉至郑州市中级人民法院。
近日，郑州市中级人民法院经审理认为，物业公司和罗某签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，依法有效，应受到法律保护。合同成立后，双方应按合同约定全面履行各自的义务。罗某应当依照合同约定的物业服务费缴纳物业费。
目前，我省各省辖市都制定有物业费政府指导价。以郑州市为例，2014年9月1日起，新的《郑州市物业服务收费管理办法》实施。新办法规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，具体为：住宅小区已经成立业主大会的和别墅以及非住宅类物业收费实行市场调节价，其他新建住宅小区全部实行政府指导价。新办法将物业服务分为综合管理、公共区域秩序维护、公共区域清洁、公共区域绿化养护以及共用部位、共用设施设备日常运行、养护、维修等五个项目。每个项目又分为五个等级。每个等级都有相应的指导收费价格，其中上浮不能超过10%，下浮不限。
采访中记者了解到，郑州市新建小区交房时物业费高于政府指导价的情况十分普遍，这是否违法呢？
今年年初，郑州市物价局在官方网站上受理群众来信的回复中提到，2014年，国家发改委公布了《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，根据规定，放开了物业管理费价格，实行市场调节。
郑州市物价局在回复中表示，根据发改委的相关文件，郑州市非保障性住房物业服务收费市场放开，实行市场调节价，由业主与物业公司自行协商确定。《郑州市物业服务收费管理办法》中规定的住宅小区（非保障性住房）物业服务收费标准废止。
“郑州已有50%至60%的物业公司采用市场调节价收费。”郑州住房保障和房地产管理局物业管理处负责人接受媒体采访时曾表示，业主委员会成立以后，经过半数业主同意，物业公司可采用市场调节价。
河南新动力律师事务所律师朱广晓说，我省各地新建小区收取物业费高于当地指导价的情况比较普遍，以此为由不缴纳物业费，被物业公司诉至法院后往往不被法院支持。
B
物业私自给停车费涨价
法院判决不准
很多小区物业单方面私自涨停车费，这样做合法吗？
郑州市广电南路一小区物业要涨停车费，小区居民梁某把物业公司诉至法院。
根据此前物业公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》，机动车地下停车场车位使用费每月160元／辆。该协议中还备注：所收取的车位使用费，并非车辆保管费用，因此不承担车辆及车内物品保管责任，另外，停车费以物价局审批价格为基础随政策调整而调整。
郑州市金水区人民法院受理了该案，经审理后判决物业履行《前期物业管理服务协议》规定的每月160元／辆的约定。
物业公司不服一审判决，上诉至郑州市中级人民法院。
二审中，物业公司提供了省发改委签发关于《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》的相关文件，证明国家对包括住宅小区停车服务在内的七项收费予以价格放开，实行市场调节。对此，梁某认为，政府“指导价”无强制性，《前期物业管理服务协议》尚在有效期，应按该协议执行。
郑州市中级人民法院经审理认为，《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，协议中载明：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。截至梁某起诉之日，小区业主委员会尚未成立，故前期物业管理应继续适用。况且，车位使用费未出现“以物价局审批价格为基础随政策调整而调整”的情形。
近日，郑州市中级人民法院作出判决，仍没有支持物业公司对停车位涨价的请求。
记者了解到，虽然国家发改委放开商品住宅小区的停车费，但物业公司仍不能单方面涨价。
郑州市物价局有关负责人接受采访时曾说，虽然郑州也要执行国家发改委的规定，放开小区停车收费，但是国家发改委明确要求，经营者不得利用优势地位，强制服务、强制收费。
郑州市房管局有关负责人接受采访时表示，小区停车位涨价要征求业主意见。
C
不能因物业服务有瑕疵而拒缴物业费
要选择理性维权
很多业主认为物业卫生打扫不到位，安保力量薄弱，工作人员服务不好，因此而不缴纳物业费。如果物业公司诉至法院，业主这样做能得到法院的支持吗？
郑州市民丁某的房子位于一楼，他认为能够享受物业公司的服务有限，无需物业提供水电服务，仅能够享受到一楼所在区域公共秩序的维护和卫生清扫。丁某房屋附近区域被汽车占据，卫生无人打扫。2013年以来，丁某没有向物业缴纳物业费。
物业公司认为，丁某应该按时缴纳物业费，并且丁某房屋一直作为商业使用，丁某应当按照商业用房标准，每月每平方米缴纳2元物业费。
2015年8月份，物业公司将丁某诉至郑州市金水区人民法院。丁某应诉时，提供了其房屋前的监控视频及12张照片，证明物业公司未提供物业服务，卫生一直无人清扫。
金水区人民法院判决丁某向物业公司支付1.1万余元物业费。丁某不服一审判决，上诉至郑州市中级人民法院。
日前，郑州市中级人民法院审理后认为，物业公司作为提供物业管理服务的一方，其职责不仅限于进行保洁服务、下水道的疏通，还应包括小区内水电设施、电梯的维护及保养、公共绿地的养护、公共秩序的维护以及小区安全的日常巡视和防护等。丁某称未享受到物业公司提供的服务，有失偏颇也不符合客观实际。丁某以其房屋门前卫生未打扫、物业公司未能及时疏通下水道等为由拒缴物业费，没有法律依据，且有损整个小区物业管理服务的利益平衡。
近日，郑州市中级人民法院作出判决驳回了丁某的上诉求情。
朱广晓说，业主遇到物业公司提供服务不到位的问题时，可以选择理性的方式维权，比如像业主委员会或者居委会反映，通过沟通协商的方式解决。如果反映问题的业主较多，物业公司存在问题较大时，可根据《物权法》等相关规定更换原有物业公司。
D
不能因地下室漏水而拒缴物业费
应及时提出反诉
房屋裂缝，管道漏水，业主遭受经济损失，与物业协商赔偿未果后，该如何维护自身合法权益？可以不缴纳物业费吗？
郑州市三全路上一小区居民王某未缴纳2012年1月1日至2015年6月30日的物业费。王某之所以不缴纳物业费，一是因为2008年因物业管理不善，导致王某房屋地下室进水，受损价值2600余元，物业一直没有赔偿。二是2010年初，王某房屋对面的业主将房子租给建筑商存放建筑材料，昼夜进出装卸材料，导致王某夫妇无法正常休息。王某多次反映，物业公司没有采取措施加以制止，导致王某长期无法正常休息，突发脑梗，先后两次住院，花费数万元医药费。
物业公司将王某诉至郑州市金水区人民法院，法院审理后认为，王某应该按照物业服务合同的约定，支付物业服务费2457元。
王某不服一审判决，上诉至郑州市中级人民法院，二审法院经审理认为，王某如果认为因物业管理服务不到位给其造成了经济损失和人身伤害，可另行主张。但上诉人因此不缴纳物业费的主张于法无据，最后维持了一审判决。
当然，上述案例中，业主可以在一审中提起反诉，请求法院支持因为物业公司管理不到位给自己造成的损失。
郑州市管城回族区人民法院审理的刘某与物业公司纠纷一案中，刘某及时提交证据进行反诉，获得法院支持。
刘某所在单元的下水管道多次发生堵塞造成家中反水，刘某多次向物业公司反映未果后，自行对管道进行了疏通和改造，产生1500元费用。此后，刘某未缴纳2013年1月至2014年12月的物业服务费。
物业公司将刘某诉至郑州市管城回族区人民法院。法院审理此案时，刘某提起了反诉，要求物业公司赔偿其修改排水管道产生的费用。法院经审理认为，按照物业服务合同，刘某应支付物业公司物业费，同时，物业公司在履行合同过程中的物业服务存在重大瑕疵，依据双方签订的《前期物业管理服务协议》以及相关法律规定，物业公司应对王某的损失承担赔偿责任。
物业公司不服一审判决，上诉至郑州市中级人民法院。
郑州市中级人民法院审理后认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，王某有权请求物业公司支付其疏通、改造管道垫付的费用。最后，二审法院维持了一审判决。
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