2017天津楼市：房企赚了 土地热了 市场冷了

2017天津楼市记

房企赚了 土地热了 市场冷了

2017年过去了，2018年翻开了新篇章。在陆续出炉的市场报道中，一份“2017年房企销售百亿榜”迅速吸引了大家的关注。报道指出，2017年共有144家房地产企业跻身百亿军团，较2016年增加13家，销售额共计82099亿元，市场份额超60%。在房企业绩增长的背后，土地市场、新房市场以及二手房市场同样经历了各自的起伏跌宕。

在天津，土地市场热度高涨，117宗地块共计卖出1166亿元，最高楼面价达到48000元/平米。伴随着熔断、竞自持、竞棚改等调控手段，房企拿地的热情依然不减。新房市场尽管有多方面的政策限制，但价格趋势仍在走高。就目前来看，成交总量处于低位，未来走势有待观察。二手房市场与新房类似，在“331”新政过后，各月份成交总量同比2016年均有大幅回落。可见2017年的二手市场渐渐褪去了2016年的光环，开始走向理性、冷静的观望期。

土地市场

伴随着2017年滨海新区最后两宗土地的成交，天津2017年的土拍终于落下了帷幕，2017年土拍算得上是中规中矩的一年。

上半年，随着楼市政策对整个房地产市场的“限价”，土地市场受到各种严格的价格控制。土地价格高不起来，开发商激烈竞争拿地的背后，也承受着各种生存风险。下半年的情况更加突出，基本上每一块住宅用地都要附加各种额外的竞价规则。

纵观2017年的天津土地市场，从供应上看远郊区县的供应大大超出了其他区域，滨海新区的发展速度也有所提升。不过，天津各区土地价格基本处于相对合理的区间。政策的导向使得土地市场没有出现“惊世骇俗”的地价，大多数业内人士表示现在的竞得价格基本上符合市场规律。

今年的土拍也出现了很多意外情况，例如上半年滨海北塘压缩包地块和西青中北镇打包地块的底价成交，还有竞争激烈的远郊保障房地块；下半年有红桥双环路地块的意外成交以及宁河宅地的激烈竞争。

今年“竞自持”的引入成为天津土拍市场的最大亮点和看点，从团泊湖多家房企参与“竞自持”开始，到张家窝枫雅道地块创纪录自持6.9万㎡，再到上半年底的金地以自持超过一半的11万㎡的面积拿下的西青精武镇大学城地块，创造了天津土地市场的自持纪录。值的一提的是，另外两宗精武镇地块也同样被金地以自持的方式拿下。

不过相较上半年，开发商在下半场都冷静了许多，甚少出现高比例的自持情况。通过凤凰房产带来的土拍播报，我们不难发现，竞自持环节退出的房企在下半年明显增多了。此外，笔者还观察到的一个现象，下半年市区5宗地块采用了竞棚改的方式，这种竞买方式比竞自持让开发商更难举牌。除了首创以自建3.4万平米安置房拿下的红桥西青道地块，南大迎水道地块，双环路地块以及河北万柳村大街地块，均未出现大棚改面积的情况，其中的原因可想而知。

在市场调控的大环境下，土拍市场规则发生了诸多变化。2018年的土拍不知是否还有新的规则出现，这一切要看政策能否出现新的“转机”……

新房市场

2017年楼市的调控年，对于新房市场的影响还是比较大的。2018年楼市的调控政策能否继续成为众人关注的焦点。但从目前的形势来看，明年楼市政策放松的可能性并不大。

近日，住建部也明确表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。因城施策政策的延续性将继续保持。国家采取怎样的新政策来缓解2017年低迷的楼市，这将是众多购房者期待的。

从今年年初开始，随着各地房地产调控政策的密集出台，房价结束了快速上涨的趋势，取而代之的是对房价涨势的控制以及房地产开发投资进一步放缓。

在“房住不炒”精神的指引下，无论是一级市场还是二三级市场，都得到一定程度的限制。楼市从热到冷最关键的因素就是一系列调控的组合拳，需求端的限购、供应端的严控商办、信贷端的去杠杆等等，一系列的手段让楼市迅速降温。此外，对于明年的楼市基调，业内专家普遍认为，2018年中国房地产市场在调控压力下总体将保持稳定的态势。

截止到2017年11月天津新建商品房的均价从年初的15084元/平米上涨到15669元/平米。尽管市场政策趋紧的情况下，房价依然是上涨的。虽然还没有12月的数据，但是从已有的数据完全可以预测出天津全年房地产市场的大致情况，除了3月份新政出台前，销量和价格持续走高外，相比去年整体的销量下降的非常多，供应量差距不是很大。

这样的供给情况直接导致今年市场很多新房出现了“有房在却无房可售”的情况。从市场上的各个新房销售中心了解到，今年看房的人相比去年有所减少，但减少的并不多，只是看房的人大多是咨询价格后继续观望的。而且很多楼盘并没有实际价格，也没有规定具体开盘时间，这与市场政策的影响不无关系。

没有价格也没有开盘，自然也就买不到。今年整年的销售情况基本都维持在这个状态。

预计2018年新房投资增速将进一步下滑，除了货币信贷政策的收紧之外，再加之棚改货币化的支撑力量弱化，以及房地产企业融资渠道严格受限、融资成本上升等方面的因素，对销售的拉动作用将会逐步减弱。

各种明显的现象表明，对于中国房地产市场而言，2017年是一个不折不扣的调控年。在“分类调控、因城施策”的调控政策作用下，调控效果持续显现，一线城市和部分热点二线城市房价涨幅回落，三四线城市房价趋于稳定，房地产去库存取得明显成效。

一年之中，250余次的调控，这样的密集程度史无前例。涉及到的城市也较往年增多，甚至有些城市还接连出台多项调控措施，加大调控的精准度，针对市场变化调整调控内容与加码力度，相信未来依然会继续下去，从紧中慢慢地去调整。

具体来看，2018年，不同城市的走势会产生明显的差异。其中，一线城市的成交量可能会有所上升，原因在于调控后需求被明显压制，市场成交量明显低于正常水平。从天津新房市场整体情况来看，销量过于少，房价抑制程度过高，势必会进行微调从而让市场小幅回暖。预计2018年的月均成交量在细微政策调整之后，会恢复到正常水平，但房价总体将保持平稳。

二手房市场

2017年天津楼市出现的限购限贷等一系列控价措施，不仅让新房市场出现了少有的紧张局面，二手房市场作为购房者的“缓冲地带”也受到了一定程度的影响。

从2017全年的二手房交易数据来看，除了3月份因为政策即将收紧，出现了较大幅度的成交量增长，其他月份同比2016年均有大幅回落，尤其在2017年“金九”时期，全市的二手房成交面积，相较2016年跌幅接近75%。

二手市场遇冷的原因有三点：

一是因为限购政策的发布，确实限制住了一部分购房者的交易资格。包括一些青睐二手市场的外地人，和在本市拥有多套房产的本地人。

二是因为限贷政策在一定程度上限制了购房者的购买力。例如在“331”新政之前，名下有房的本地人购买一套总价200万的房子首付只需60万，而现在首付则需要120万。首付的高门槛同样拦住了相当一部分二手房买家。

三是因为政策让原本有购房打算的人陷入了观望。有些人会担心现在的价格是不是还有下降的空间，有些人在等待一个更低的入手价格，以此获得更大的收益。

二手房价格方面也出现了一定的波动。不同于2016年几乎一路上涨的房价，2017年4月份和6月份都有较大程度的价格下跌，跌幅分别达到12.8%和11.4%。从下半年数据来看，二手房的成交均价一直在13000元/㎡上下浮动。2017年11月房价为12682元/㎡，而年初1月份的房价为12577元/㎡，两者相差仅一百多元。可见整个二手房市场同样得到了有效的控制。

总之，在多方因素的影响下，2017年的二手市场渐渐褪去了2016年的光环，开始走向理性、冷静的观望期。

总结

2017年的房地产市场在朝着平稳发展的态势不断的前进着，调控政策的效果显著，让房价不再“失去控制”，与之相结合的因城施策的调控模式也在逐渐实施，并且改变和控制着各地的房地产政策，让市场“稳”了起来。

凤凰房产综合整理