房屋租赁专题之39：承租人逾期开业的合同解除及责任承担问题

本文是君之道思考的第 415 期文章

在商业租赁业务中，租赁双方通常会在租赁合同中约定承租人的开业日期，以及逾期开业的违约金条款。若因承租人原因导致逾期开业的，出租人是否享有合同解除权，以及承租人应承担何种责任呢？本文拟通过一起司法裁判案例对此进行介绍和分析。

一、案情介绍

2014年7月，兆基公司（出租方）因乐天玛特公司（承租方）延迟开业且拒绝支付租赁金而产生纠纷，向安徽省高级人民法院起诉，请求判令：解除合同，并要求乐天玛特公司赔偿兆基公司主张的各类损失并支付违约金。

乐天玛特公司提出反诉，请求判令：确认兆基公司诉请解除房屋租赁合同行为违反合同约定、要求兆基公司赔偿延期交付房屋的违约金。

一审法院作出（2014）皖民四初字第000023号《民事判决书》，判决：（1）解除双方签订的《房屋租赁合同》；（2）乐天玛特公司支付兆基公司房屋租赁损失；（3）乐天玛特公司支付兆基公司房屋改造、恢复损失；（4）乐天玛特公司支付兆基公司贷款利息损失；（5）驳回兆基公司其他诉讼请求；（6）驳回乐天玛特公司的反诉请求。

双方当事人均不服一审判决，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院经审理后作出（2016）最高法民终746号《民事判决书》，认定：驳回兆基公司的上诉请求；乐天玛特公司的部分上诉请求成立，予以支持，维持（2014）皖民四初字第000023号民事判决第一、二、三、六项；撤销（2014）皖民四初字第000023号民事判决第四、五项；

二、 法院裁判要点

一审法院认为：

（一）支持兆基公司关于解除房屋租赁合同的主张。兆基公司在合同签订后依据合同约定对出租房屋进行改造，并多次致函乐天玛特公司要求交接租赁房屋，乐天玛特公司一直未接收承租房屋，并要求延迟开业日期、拒绝支付租金，其行为表明了乐天玛特公司无法按合同约定接收承租房屋、支付租金，并要求兆基公司自行招商，其实质为不履行《房屋租赁合同》。依照《合同法》第九十四条第一款第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，兆基公司主张解除双方签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，应予支持。

从双方提供提交的证据看，兆基公司在签订合同后对出租房屋进行了改造，积极履行了交付房屋的义务，而合同不能履行的真正原因在于乐天玛特公司，乐天玛特公司辩称兆基公司交付房屋不符合交付标准没有相应的证据证明，其关于兆基公司请求解除《房屋租赁合同》没有依据的主张，不能成立。

（二）关于兆基公司主张的租金、利息损失、拆除费用和恢复费用有无依据以及如何确认。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，双方终止履行，兆基公司可以要求乐天玛特公司恢复原状、赔偿损失。法院对兆基公司主张的各项损失审查如下：

1．关于兆基公司主张的租金损失问题。法院经审查认为，因减免租金和部分场地未出租与其经营方式和市场需求相关，与乐天玛特公司违约行为造成的后果无直接的关系，认定乐天玛特公司仅需赔偿部分空置期损失。兆基公司关于赔偿未提前12个月通知解除合同租金损失和6个月租金补偿的主张，因与合同约定的正式开业3年后的情形不符，且不属于实际发生的损失，故一审法院不予支持。

2．关于房屋的拆除费用和恢复费用问题。兆基公司为履行合同对涉案房屋进行了拆除、改造，拆除、改造所发生的费用以及合同解除后的恢复费用均属于兆基公司的损失。上述费用的发生因乐天玛特公司的违约行为造成，应由乐天玛特公司予以承担。对涉案租赁房屋拆除、改造和恢复工程造价，一审法院根据鉴定公司出具的鉴定意见书确定乐天玛特公司应赔偿兆基公司拆除、改造和恢复费用的数额。

3．关于利息损失。兆基公司在租赁期限内向银行贷款1800万元，贷款应支付的利息为243万元。兆基公司认为其为履行租赁合同向银行贷款1800万元，因乐天玛特公司未能履行合同，导致还贷逾期，乐天玛特公司应当承担贷款利息元。由于兆基公司出租的房屋因乐天玛特公司的要求对房屋进行改造，改造房屋必然投入一定的资金，1800万元贷款仅为改造、恢复费用中的一部分，贷款利息243万元又是实际发生的费用，乐天玛特公司应予赔偿。

4.各自主张的违约金有无依据。一审法院查明，因乐天玛特公司的原因导致涉案合同不能履行，已构成违约，乐天玛特公司主张兆基公司承担违约金500万元，没有事实和法律依据，法院不予支持。《房屋租赁合同》虽约定了一方擅自解除合同的，应支付对方违约金2000万元，由于我国法律规定违约金的性质是以弥补损失为主要功能，在乐天玛特公司赔偿兆基公司上述损失后，兆基公司仍要求乐天玛特公司支付违约金2000万元，没有法律依据，因此，一审法院不予支持。

二审法院认为：

（一）合同签订后，兆基公司依约履行了相关义务，但乐天玛特公司经兆基公司多次催促交接房屋，仍未履行接收案涉租赁房屋，并发函表示无法支付租金，根据《合同法》第九十四条有关“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，兆基公司依法享有解除合同的权利。

（二）关于案涉房屋租金损失、房屋改造恢复损失、利息损失的认定问题

根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，应依法确定当事人应承担的民事责任。根据当事人的上诉请求，本案主要涉及房屋租金损失、房屋改造损失及利息损失的确定。二审法院经审查后，对一审法院关于乐天玛特公司应赔偿的房屋租金损失、案涉房屋的改造损失、恢复损失以及兆基公司要求支付违约金的认定均作了肯定性确认。关于兆基公司主张乐天玛特公司赔偿其银行贷款逾期的利息损失的问题，二审法院认为，兆基公司所举证据不足以证明案涉借款用于案涉房屋的拆除、改造和恢复工程，与本案不具关联性。故兆基公司有关乐天玛特公司应赔偿其利息损失的主张依据不足，故纠正一审法院对此的不当认定。

三、律师分析

关于出租方的合同解除权问题，在本案中，虽然案涉租赁合同中约定了因承租方逾期开业达多少日时，出租方享有解除合同的约定解除权，但两级法院均未仅依据合同约定即认定出租方的解除权，而是依据《合同法》关于当事人可以解除合同的情形进行审查，认为出租方不交接租赁房屋、要求延期开业以及拒付租金等行为的实质是不履行租赁合同，符合《合同法》第九十四条关于“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，因此认定兆基公司依法合同解除权，其主张解除双方签订的《房屋租赁合同》具有事实和法律依据。两级法院均对出租方兆基公司依法享有合同解除权作出了肯定性的认定。

关于民事责任的承担问题，两级法院均依据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，认为合同因承租方原因导致解除，则兆基公司可以要求乐天玛特公司恢复原状、赔偿损失。对于出租方兆基公司主张的各项损失如租金损失、房屋拆除费用和恢复费用损失及违约金，两级法院结合全案案情，从损失是否实际产生、与承租方违约行为的因果关系、与案件的关联性等方面判断应否支持出租方的相应主张。对于数额的确定，若根据双方案件证据无法确定的，则必要时会以鉴定结果为确定依据。

关于同时主张损失及违约金的问题，我国法律规定的违约金制度是以补偿性为主，惩罚性为辅，主要目的在于填补守约方一方的损失。若出租方主张的损失通过法院的认定已足以弥补的，则违约金主张将不会被支持。就本案而言，因乐天玛特公司违约导致案涉合同解除后，法院对兆基公司主张的租金损失以及房屋的改造、恢复损失已作出了相应的赔偿认定。在此情况下，兆基公司的损失已得到合理弥补。因此，兆基公司有关乐天玛特公司支付违约金的诉讼请求，未获得法院支持。

 四、小结

在商业租赁纠纷中，法院对一方当事人合同解除权的审查遵循《合同法》关于合同解除的相关规定，在因违约方的行为致使一方行使解除权时，法院并不单纯从合同约定享有的解除权去认定，仍会从违约方的行为是否系根本违约、导致合同目的无法实现、符合《合同法》关于当事人可以解除合同的情形等审查认定。

当承租方在签署合同后出现拒绝接受租赁房屋或要求延迟开业等行为时，对于出租方的合同解除权，亦遵循前述规则进行审查。在合同确因承租方原因解除后，违约方需依法赔偿其行为给出租方造成的损失。出租方在主张损失、违约金时，应承担损失实际发生、系承租方违约行为造成、与案件存在关联性等举证责任，并审慎确定请求金额，避免增加不必要的经济成本。